Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2015 г. N Ф08-10883/14 по делу N А63-14253/2013

г. Краснодар

11 марта 2015 г.

Дело N А63-14253/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего Сидоровой И.В.,

судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И.,

при участии в судебном заседании от заявителя - Хабибулаева Абдуразака Юсуповича - Яниной Е.В. (доверенность от 30.07.2013),

от заинтересованного лица - администрации Петровского муниципального района Ставропольского края - Нехаенко О.А. (доверенность от 31.12.2014),

от третьего лица - администрация г. Светлограда Петровского района Ставропольского края - Романовой Е.В. (доверенность от 12.01.2015), в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Калаусская"", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационную жалобу администрации Петровского муниципального района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2014 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 (судьи Годило Н.Н., Бейтуганов З.А., Жуков Е.В.) по делу N А63-14253/2013,

установил следующее.

Хабибулаев А.Ю. (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконным отказа администрации Петровского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) от 20.12.2013 N 6208 в предоставлении в собственность за плату земельного участка из земель населенных пунктов площадью 31 815 кв. м, кадастровый номер 26:08:040308:25, по адресу: Ставропольский край, Петровский район, г. Светлоград, ул. Привокзальная, 12В, возложении на администрацию обязанности в течение месяца со дня принятия судебного акта по настоящему делу принять решение о предоставлении заявителю в собственность указанного земельного участка и в месячный срок направить проект договора купли-продажи с предложением о его заключении.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Светлограда Петровского района Ставропольского края (далее - администрация города) и ООО "Агрофирма "Калаусская"" (далее - общество).

Решением от 25.06.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.11.2014, заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ администрации от 20.12.2013 N 6208 в предоставлении заявителю в собственность за плату земельного участка. На заинтересованное лицо возложена обязанность в течение месяца от даты судебного решения принять решение о предоставлении заявителю в собственность спорного земельного участка и направить заявителю проект договора купли-продажи с предложением о его заключении. Судебные акты мотивированы тем, что администрация не представила доказательств невозможности продажи земельного участка в связи с ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использовании для других целей. Объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, представляют собой промышленное предприятие одной отрасли хозяйства (производственный объект), связаны между собой единым производственным циклом. Техническое функционирование нежилого комплекса - "Мельница" в отдельности (самостоятельно) не представляется возможным. Наличие самовольно возведенного здания, которое не принималось в расчет при определении площади, необходимой для эксплуатации правомерно возведенного мельничного комплекса, не препятствует приватизации всего земельного участка. Регистрация заявителем права собственности на здания как отдельные объекты недвижимости не влияет на предназначение введенного в эксплуатацию комплекса и его использование в качестве единого объекта, и не препятствует приватизации всего участка, а не только части, соответствующей площади застройки зданий. Поскольку законность оспариваемого отказа администрация не подтвердила, суды удовлетворили требования заявителя на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), возложив на администрацию обязанность направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка.

В кассационной жалобе администрация просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что заключение экспертизы от 24.02.2014 N 314/02/143, подготовленное независимой экспертно-консультационной службой ПН "НЭКС", является ненадлежащим доказательством, поскольку площадь испрашиваемого земельного участка рассчитана для использования мельницы, которая возведена без разрешения на строительство, является самовольной постройкой, права на которую не зарегистрированы в установленном законом порядке. Административное здание (литера Д) площадью 502,3 кв. м и склад (литера С) площадью 1533,6 кв. м построены без разрешения на строительство неустановленным лицом. Суды не дали надлежащей оценки тому, что в ситуационном плане технического паспорта имеется указание на штамп с текстовкой "на возведение объектов (литера С), (литера Д) разрешение не предъявлено". Согласно пункту 8.2 договора аренды земельного участка от 22.02.2013 N 09, заключенного Хабибулаевым А.Ю. и администрацией, передача арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу допускается в пределах срока договора с согласия арендодателя. Заявитель не обращался в администрацию района для получения согласия на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу. В соответствии с актом комиссии по обследованию хозяйствующих субъектов от 20.12.2013 на спорном участке осуществляет производственную деятельность ООО "Ставропольский комбинат хлебопродуктов", которое не привлечено к участию в деле.

В отзыве на кассационную жалобу Хабибулаев А.Ю. просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, пояснив, что спорный земельный участок необходимым для эксплуатации промышленных объектов, которые являются единым имущественным промышленным комплексом, имеющим единое хозяйственное назначение. Наличие объекта незавершенного строительства, которое не принималось в расчет при определении площади, необходимой для эксплуатации правомерно возведенного комплекса промышленных зданий, не препятствует приватизации всего земельного участка. Регистрация права собственности на промышленные здания как на отдельные объекты недвижимости также не влияет на предназначение введенного в эксплуатацию комплекса и его использование в качестве единого объекта, не препятствует приватизации всего земельного участка, а не только его части, соответствующей площади застройки промышленных зданий.

В судебном заседании представитель администрации настаивали на удовлетворении кассационной жалобы, представитель Хабибулаева А.Ю. просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Представитель администрация города поддержала позицию подателя кассационной жалобы.

Иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности заявителя на объекты недвижимого имущества: здание весовой с кадастровым номером 26:08:040308:42; канал под транспортер (26:08:040308:38); норийная вышка (26:08:040308:36); норийная вышка (26:08:040308:37); подъемник (26:08:040308:33); силосный склад (26:08:040308:96); силосный склад (26:08:040308:95); силосный склад (26:08:040308:97), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 2, л. д. 73, 77, 81, 85, 89, 93, 97, 100).

На основании постановлений администрации от 23.01.2013 N 16 "О предварительном согласовании Хабибулаеву А.Ю. места размещения объекта строительства "Мельница", расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Петровский район, г. Светлоград, ул. Привокзальная, 12 В", от 22.02.2013 N 173 "О предоставлении Хабибулаеву А.Ю. в аренду земельного участка площадью 31 815 кв. м с кадастровым номером 26:08:040308:25, разрешенное использование: под промышленные объекты" администрация (арендодатель) предоставила Хабибулаеву А.Ю. (арендатору) земельный участок площадью 31 815 кв. м с кадастровым номером 26:08:040308:25 сроком на 5 лет (т. 1, л. д. 18 - 28), который зарегистрирован в установленном законом порядке 26.04.2013, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 13.03.2014 N 01/007/2014-251.

Условиями договора предусмотрено право истца возводить объект "Мельница" в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка.

Также на земельном участке расположен самовольно возведенный заявителем объект - мельница (литера "Г"). Занятая самовольно возведенным зданием площадь земельного участка составляет 1407,9 кв. м (сведения технического паспорта объекта "Мельница" от 15.04.2013).

22 ноября 2013 года заявитель обратился в администрацию с заявлением N 111 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:08:040308:25 (т. 1, л. д. 37, 38).

Письмом от 20.12.2013 N 6208 администрация отказала заявителю в предоставлении в собственность за плату земельного участка из земель населенных пунктов площадью 31 815 кв. м с кадастровым номером 26:08:040308:25, мотивируя нахождением на нем самовольно возведенного здания "Мельница" и самовольного объекта недвижимости площадью 800 кв. м.

Считая отказ администрации, изложенный в письме от 20.12.2013 N 6208, незаконным и нарушающим исключительные права заявителя, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса, последний оспорил его в судебном порядке.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 Кодекса для удовлетворения заявленных требований необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемых действий (бездействия) нормам законодательства и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац второй пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса (пункт 2).

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11, от 17.12.2013 N 4056/13, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.

Статьей 29 Земельного кодекса закреплено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 данного Кодекса.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 (далее - Перечень) и является обязательным для претендентов.

В соответствии с пунктом 4 Перечня при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке надлежит представить выписку из ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанные здания, строения, сооружения и копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что администрация не представила доказательства невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей. Наличие самовольно возведенного здания, которое не принималось в расчет при определении площади, необходимой для эксплуатации правомерно возведенного мельничного комплекса, не препятствует приватизации земельного участка. Регистрация заявителем права собственности на здания как отдельные объекты недвижимости не влияет на предназначение введенного в эксплуатацию комплекса и его использование в качестве единого объекта, не препятствует приватизации всего земельного участка, а не только его части, соответствующей площади застройки зданий. Согласно техническому заключению экспертизы от 13.03.2014 N 314/02/14Э, подготовленной независимой экспертно-консультационной службой ПН "НЭКС" (т. 2, л. д. 19 - 152), на земельном участке с кадастровым номером 26:08:040308:25 общей площадью 31 815 кв. м, расположены следующие объекты недвижимого имущества: здание весовой (литера Г), канал под транспортер (литера 6), норийная вышка (литера 5), норийная вышка (литера 6), подъемник (литера Т), силосный склад (литера 1), силосный склад (литера 2), силосный склад (литера 3), мельница (литера Г).

В то же время, отказывая в предоставлении в собственность земельного участка площадью 31 815 кв. м, администрация указывала на нахождение на нем самовольно возведенного здания "Мельница" и самовольного объекта недвижимости площадью 800 кв. м.

Наличие законченных строительством объектов, а также их местонахождение подтверждено техническим паспортом, выполненным Петровским филиалом ГУП СК "Бюро кадастровых инженеров Ставропольского края" 28.02.2014 (т. 3, л. д. 141 - 151) и прилагаемой к нему фототаблицей с указанием литеров объектов, находящихся на спорном земельном участке (т. 3, л. д. 152 - 161), схемой расположения объектов недвижимого имущества на земельном участке с кадастровым номером 26:08:040308:25 (т. 3, л. д. 16).

Административное здание (литера Д) площадью 502,3 кв. м и склад (литера С) площадью 1533,6 кв. м построены на земельном участке без разрешения на строительство неустановленным лицом, что подтверждается ситуационном планом технического паспорта. При этом заявитель не представил доказательств, свидетельствующих о правах на упомянутые объекты недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Противоположное толкование ведет к тому что, ссылаясь на положения статьи 36 Земельного кодекса, заявитель приобретет право на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и площадь, необходимую для ее эксплуатации.

Исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса.

Заявитель применительно к упомянутой норме не представил доказательств того, что для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости требуется весь земельный участок площадью 31 815 кв. м.

Наличие на участке объектов недвижимого имущества, собственник которых не установлен, а также использование земельного участка иным лицом (не арендатором), нахождение на спорном участке самовольного возведенного строения ("Мельница") не позволило администрации принять решение о предоставлении Хабибулаеву А.Ю. в собственность земельного участка испрашиваемой площадью.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Учитывая, что все обстоятельства дела установлены, однако суды неправильно применили нормы права, суд кассационной инстанции считает, что основания для удовлетворения заявленных требований у судебных инстанций не имелось.

На основании изложенного судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по делу N А63-14253/2013 отменить. В удовлетворении заявления отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин