Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 марта 2015 г. N Ф08-1163/15 по делу N А63-7110/2014

г. Краснодар

25 марта 2015 г.

Дело N А63-7110/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Алексеева Р.А. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от заявителя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ахмедова Магомедгаджи Абдурахмановича - Пшеничного А.В. (доверенность от 18.06.2013), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ахмедова Магомедгаджи Абдурахмановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.10.2014 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-7110/2014, установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Ахмедов М.А. (далее - глава хозяйства) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 20.01.2004 от СПК колхоз "Сенгилеевский" (кооператив) на недвижимое имущество: здание, кошара стандартная, (литеры К, К1, К2, КЗ, К4, К5) общей площадью 1739,4 кв. м, инвентарный номер 22902, 26 11 22902/166 1000/К-К5, кадастровый номер 26:11:000000:2596; бытовое помещение, (литера А) общей площадью 60,3 кв. м, инвентарный номер 22902, 26 11 22902/166 1000/А, кадастровый номер 26:11:000000:2336, находящиеся по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, село Сенгилеевское кошара стандартная N 53.

Решением суда первой инстанции от 13.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.01.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что представленные главой хозяйства документы не отражают информацию, необходимую для регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договоре купли-продажи не указаны полные данные проданного имущества (местоположение), позволяющие его идентифицировать, содержатся противоречивые данные в отношении жилого дома. Отсутствуют доказательства возникновения права собственности у продавца на спорное имущество.

Избран ненадлежащий способ защиты.

В кассационной жалобе глава хозяйства просит состоявшиеся судебные акты отменить, заявленные требования - удовлетворить. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы (является добросовестным приобретателем, владеет имуществом более 10 лет). Суды не указали, какие документы не соответствуют по форме и содержанию.

У продавца (СПК колхоз "Сенгилеевский") право собственности возникло на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Управление в своем отказе рекомендовало обратиться в суд о признании права собственности. В договоре купли-продажи ошибочно указан жилой дом вместо бытового помещения.

Администрация заявила ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2002 СПК колхоз "Сенгилеевский" признан несостоятельным (банкротом), в отношении кооператива открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Беленко С.А.

20 января 2004 года СПК колхоз "Сенгилеевский" в лице конкурсного управляющего Беленко С.А. (продавец) и Ахмедов М.А. (покупатель) заключили договору договор купли - продажи (далее - договор), по условиям которого покупатель приобрел имущество согласно перечню, указанному в пункте 1.2 (в виде недвижимого имущества - жилого дома (литера А), инвентарный номер N 248, кошара стандартная, инвентарный номер N 53). Объекты переданы покупателю на основании акта приема-передачи (т. 1, л. д. 21 - 26).

06 июля 2005 года СПК-колхоз "Сенгилеевский" ликвидирован (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц).

По заявлению главы хозяйства ГУП СК "Крайтехинвентаризация" составлены кадастровые паспорта от 25.06.2013 и планы объектов недвижимости на спорные объекты. Согласно кадастровым паспортам от 25.06.2013 спорными объектами недвижимости являются: здание, кошара стандартная (литеры К, К1, К2, КЗ, К4, К5), общей площадью 1739,4 кв. м, инвентарный номер 22902, 26 11 22902/166 1000/К-К5, кадастровый номер 26:11:000000:2596; бытовое помещение (литера А) общей площадью 60,3 кв. м, инвентарный номер 22902, 26 11 22902/166 1000/А, кадастровый номер 26:11:000000:2336 (т. 1, л. д. 32 - 37).

06 июня 2014 года глава хозяйства обратился в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на приобретенные объекты недвижимости. В качестве документа основания на государственную регистрацию заявителем представлен договор.

Сообщением от 10.06.2014 N 26-28/1160 заявителю отказано в государственной регистрации права спорные объекты недвижимого имуществ, на основании абзацев 4, 9 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ. Основанием для отказа послужило отсутствие документов, подтверждающих ранее возникшие права на заявленное имущество до введения в действие Закона N 122-ФЗ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения главы хозяйства в суд с иском.

Статьей 218 Кодекса установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

В пункте 2 статьи 223 Кодекса предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Кодекса).

В силу пункта 62 постановления N 10/22 в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно приведенным выше разъяснениям надлежащим способом защиты для такого лица признается предъявление требований к управлению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебная практика последовала по указанному пути, и в случае обжалования покупателем отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности, суды со ссылкой на пункт 62 постановления N 10/22 рассматривали такие требования по существу, признавая избранный покупателем способ защиты надлежащим.

Иск о признании права собственности на объект недвижимого имущества, основанный на статье 218 Кодекса и предъявленный к лицу, который ни собственником данного имущества, ни лицом, правопритязающим на него, не выступает, а также при ликвидации продавца, является ненадлежащим способом защиты права.

Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и содержать описание недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении требований, суды также обосновано определили, что представленные главой хозяйства документы не отражают информацию, необходимую для регистрации перехода права собственности, в договоре купли-продажи не указаны полные данные проданного имущества (местоположение), позволяющие его идентифицировать, содержатся противоречивые данные в отношении жилого дома. Отсутствуют доказательства возникновения права собственности у продавца на спорное имущество.

При наличии правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение у продавца права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, устранения неточностей, глава хозяйства общество вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности, а в ином случае - с иском в арбитражный суд в порядке статьи 234 Кодекса (при условии владения имуществом в течение срока, установленного названной нормой права).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.10.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 по делу N А63-7110/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Л. Рассказов

Судьи

Р.А. Алексеев Е.В. Улько