Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 марта 2015 г. N Ф08-1277/15 по делу N А63-1597/2014

г. Краснодар

25 марта 2015 г.

Дело N А63-1597/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Алексеева Р.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соляником К.В., проводимом путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ставропольского края, при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Ромащенко Марины Юрьевны - Бабенко Н.В. (доверенность от 02.03.2015), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "ДОН"", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, третьего лица - открытого акционерного общества "Банк "Возрождение"", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ромащенко Марины Юрьевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2014 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-1597/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Ромащенко М.Ю. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО Производственная компания "ДОН"" (далее - общество) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о регистрации договора от 01.07.2011 аренды имущества с условием о выкупе мельницы (литера А), пекарни N 190 (литера В), о регистрации права собственности на пекарню N 190, кадастровый номер 26:12:060729:0046:500/28:1000/В площадью 316,28 кв. м, номер 550 (литера В); мельницу (литера А) основное (литера а) пристройка, кадастровый номер 26:07:060729:0046:500/28:1000/А общей площадью 321,5 кв. м, этажностью 2, расположенные по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, село Спицевка, ул. Пролетарская, 5а (далее - недвижимое имущество).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Банк "Возрождение"" (далее - банк).

Решением суда первой инстанции от 09.09.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10.12.2014, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды заключен на одиннадцать месяцев, в связи с чем не подлежит государственной регистрации. Договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен, право собственности не перешло, основания для регистрации права отсутствуют. Кроме того, договор аренды расторгнут, денежные средства по оплате выкупной стоимости недвижимого имущества внесены после расторжения договора. Недвижимое имущество находится в залоге у банка.

В кассационной жалобе предприниматель просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело - направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, договор аренды не мог быть расторгнут в одностороннем порядке, краткосрочный договор аренды с условием о выкупе подлежит государственной регистрации, договор аренды не должен согласовываться с залогодержателем, требования о признании права собственности на нежилые помещения должны были быть оставлены без рассмотрения, так как не направлена оферта о заключении договора купли-продажи.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайства об отложении судебного заседания, поскольку по делу N А63-1597/2014 стороны (предприниматель участвуют в статусе третьего лица) рассматривают возможность заключения мирового соглашения, которым определят положение арендуемых предпринимателем объектов недвижимости, а также об исключении отзыва общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "ДОН"" из материалов дела, так как истец не имел возможности ознакомиться с ним.

В силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не исследует доказательства и не устанавливает новые обстоятельства, а проверяет законность судебных актов по имеющимся в деле материалам. Основания для отложения судебного заседания, предусмотренные статьей 158 названного Кодекса, отсутствуют. Ходатайство об отложении судебного разбирательства не подлежит удовлетворению, поскольку приведенные в нем обстоятельства не препятствуют рассмотрению кассационной жалобы.

Ходатайство об исключении отзыва на кассационную жалобу из материалов дела, также следует отклонить. Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.04.2012 N 1649/13, в силу положений частей 2 и 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. В случае, если истец не получил соответствующий документ, он имел возможность, используя правомочия, предоставленные частью 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ознакомиться с материалами дела, сделать необходимые выписки из них, снять копии. Доказательства того, что отсутствие возможности ознакомиться с отзывом повлекло принятие незаконного судебного акта, не представлены.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что 01.07.2011 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды имущества с условием о выкупе (далее - договор), согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору во владение и пользование недвижимое имущество: пекарню N 190, площадью 316,28 кв. м, (литера В) номер 550; мельницу (литера А) основное, (литер а) пристройка общей площадью 321,5 кв. м, этажностью 2, расположенные по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, село Спицевка, ул. Пролетарская, 5а, а арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату и по окончании договора выкупить переданное ему в аренду имущество.

Согласно пункту 2.1 договора за весь период пользования недвижимым имуществом арендатор обязался уплатить арендодателю плату в размере 60 тыс. рублей не позднее 3-х дней с даты заключения договора (пункт 3.1). В случае желания арендатора выкупить недвижимое имущество, выкупная стоимость недвижимого имущества составит 154 108 рублей 56 копеек (пункт 2.2), которую арендатор обязался внести до окончания срока действия договора (пункт 4.2.5). При желании арендатора выкупить арендованное имущество подписывается договор купли-продажи, а данный договор прекращает свое действие с момента подписания договора купли-продажи (пункт 9.3).

В соответствии с пунктом 7.1 договор заключен сроком на 11 месяцев с 01.07.2011.

В случае, если срок договора истек и ни одна из сторон не изъявила желания его прекратить, договор считается автоматически продленным на тот же срок на прежних условиях.

Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору недвижимое имущество по договору, который также является актом приемки-передачи недвижимого имущества (пункт 5.2).

В связи с тем, что до окончания срока договора ни одна из сторон не изъявила желания прекратить договор, договор в соответствии с пунктом 7.2 продлен на тех же условиях на тот же срок: с 01.06.2012 по 01.05.2013 и с 01.05.2013 по 01.04.2014.

Пунктом 4.2.1 установлено, что арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату.

Согласно пунктам 2.1 и 3.1 договора арендатор обязался уплатить арендодателю плату в сумме 60 тыс. рублей не позднее 3-х дней с даты заключения договора, то есть не позднее 04.07.2011, 04.06.2012 и 04.05.2013.

В соответствии с пунктом 8.1 договора он может быть расторгнут любой из сторон в случае неоднократного нарушения другой стороной условий договора.

Предприниматель несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с чем общество направило претензию с требованием об оплате задолженности и расторжении договора на основании пункта 8.1 договора.

04 февраля 2014 года предпринимателем внесена выкупная цена за арендованное имущество в размере 154 108 рублей 56 копеек.

Предприниматель, полагая, что заплатил выкупную стоимость недвижимого имущества, а общество необоснованно отказывается от регистрации права собственности на него, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 названного Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество. Если арендатор по каким-либо причинам этим правом не смог или не захотел воспользоваться, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество.

Положениями статей 550 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Данная правовая позиция нашла отражение в пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что договор заключен на одиннадцать месяцев, суды верно сделали вывод об отсутствии необходимости его регистрации. При этом суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что договор не содержит условие о переходе в последующем права собственности на это имущество к арендатору, а лишь предусматривает возможность выкупа при желании арендатора и заключении отдельного договора купли-продажи, который сторонами не заключался.

Перечисление денежных средств в размере 154 108 рублей 56 копеек в счет оплаты выкупной цены за арендованное имущество не указывает на возникновение права в отношении недвижимого имущества при отсутствии отдельного договора купли-продажи (пункт 9.3 договора). При этом суд первой инстанции обоснованно установил, что договор расторгнут, оплата выкупной стоимости производилась после его расторжения.

Довод заявителя жалобы о том, что содержание условий договора допускает расторжение отношений только в судебном порядке, несостоятелен. В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 27 информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой). Право на односторонний отказ от исполнения договора не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают нормы пункта 2 статьи 450 данного Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Таким образом, односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон либо в судебном порядке. Изложенная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09. При анализе (оценке) положений договора аренды суды, руководствуясь положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что стороны предусмотрели в нем возможность отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 8.1 договора).

Иные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайства индивидуального предпринимателя Ромащенко Марины Юрьевны об отложении судебного заседания и исключении отзыва общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "ДОН"" из материалов дела оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу N А63-1597/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Л. Рассказов

Судьи

В.В. Аваряскин Р.А. Алексеев