Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 марта 2015 г. N Ф08-1232/15 по делу N А77-515/2014

г. Краснодар

30 марта 2015 г.

Дело N А77-515/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (ИНН 2014024069, ОГРН 1032001201946) - Алиева А.Р.

(доверенность от 01.09.2014), ответчика - индивидуального предпринимателя Джумаева Зелимхи Актуловича (ИНН 201501546831, ОГРНИП 30520311110030), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: государственного унитарного предприятия "Винхоз "Победа"", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 28.08.2014 (судья Исмаилов Р.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу N А77-515/2014, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с заявлением к индивидуальному предпринимателю Джумаеву Зелимхе Актуловичу (далее - предприниматель) о расторжении договора от 01.06.2009 N 1096 аренды земельного участка площадью 14 га с кадастровым номером 20:08:0000068:24, расположенного по адресу: Чеченская Республика, Наурский район, ст. Ищерская, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения (далее - договор аренды, земельный участок), об аннулировании соответствующей регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр), о понуждении к сносу возведенных на земельном участке объектов капитального строительства и возврату земельного участка министерству.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие "Винхоз "Победа"" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике (далее - унитарное предприятие, управление).

Решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 28.08.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы недоказанностью возведения предпринимателем объектов капитального строительства непосредственно на земельном участке, соответствием назначения объектов капитального строительства целям предоставления земельного участка в аренду (сельскохозяйственное производство), их непригодностью для каких-либо иных целей, кроме как для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции (продукции животноводства), неиспользованием земельного участка унитарным предприятием на протяжении значительного временного интервала, осуществлением предпринимателем значительных затрат времени и средств для приведения земельного участка в пригодное к использованию на правах аренды состояние, соблюдением арендатором целевого назначения земельного участка, отсутствием у спорных объектов признаков самовольной постройки, неопределенностью требований министерства в части индивидуализации сносимых объектов, ничтожностью договора аренды, заключенного министерством в отсутствие полномочий по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Министерство обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), считая себя правомочным распоряжаться земельным участком, переданным в собственность Чеченской Республики в 2006 году в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, а целевое назначение земельного участка - не соответствующим его фактическому использованию с размещением объектов капитального строительства.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что кадастровый учет земельного участка осуществлен 19.12.2008 под кадастровым номером 20:08:0000068:24 с указанием его разрешенного использования для сельскохозяйственного производства (кадастровый паспорт от 19.12.2008 N 08-3/08-0411.

Распоряжением министерства от 01.06.2009 N 1378-СЛ земельный участок предоставлен в аренду предпринимателю как единственному заявителю для строительства объектов переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, производства продукции животноводства. Министерство указало на то, что предоставляемый в аренду земельный участок находится в пользовании унитарного предприятия.

На основании распоряжения от 01.06.2009 N 1378-СЛ министерство (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на 49 лет с 01.06.2009 по 01.06.2058. В договоре аренды указано на нахождение земельного участка в пользовании унитарного предприятия, отсутствие на нем зданий и сооружений. Земельный участок, границы которого закреплены в натуре и обозначены на кадастровом плане, предоставлен для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, производства продукции животноводства. Обязанности арендатора по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием противопоставлено право арендодателя на предъявление требования о досрочном расторжении договора аренды в случае нарушения названной обязанности арендатором. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 20.07.2010 (запись регистрации N 20-20-05/001/2010-244).

Управлением государственной вневедомственной экспертизы проектов Чеченской Республики 02.04.2010 утверждено положительное заключение N 05/Э-04 по подготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Стройпроект" рабочему проекту "Строительство откормочного комплекса ИП "Джумаев З.А." ст. Ищерская Наурского района Чеченской Республики". Администрацией Наурского района Чеченской Республики предпринимателю выдано разрешение от 24.05.2010 N 18 на строительство откормочного комплекса, в котором также указано на принадлежность земельного участка унитарному предприятию.

В направленной предпринимателю претензии от 13.03.2014 N 1647 министерство, указав на выявление факта возведения на земельном участке без согласия арендодателя объектов капитального строительства, в результате чего нарушается пригодность почвы для дальнейшего использования в сельском хозяйстве, потребовало привести земельный участок в первоначальное состояние в течение десяти дней под угрозой расторжения договора аренды в судебном порядке. По результатам проведенной проверки министерством составлен акт от 16.03.2014 о выявлении факта осуществления на части земельного участка площадью 0,3 га объектов капитального строительства: зерносклада (32х14 м), дома сторожа (5х8 м), дома животновода (7х9,5 м).

Письмом от 27.03.2014 N 2038 министерство предложило предпринимателю в течение 10 дней представить заявление о расторжении договора аренды, освободить земельный участок, снести возведенные на нем строения, обратиться в соответствующее подразделение управления с заявлением об аннулировании в реестре записи о государственной регистрации договора аренды.

Неустранение предпринимателем выявленных нарушений условий аренды и отсутствие с его стороны какого-либо реагирования на предложение о расторжении договора аренды послужили основанием обращения министерства в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, в силу статьи 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Договор, в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 269 Гражданского кодекса, статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пунктам 8, 9, 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование, и вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. Государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям земельные участки предоставляются только в постоянное (бессрочное) пользование без права на распоряжение этими земельными участками. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в реестре. Предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному Земельным кодексом праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В пункте 5 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

Пунктом 10 статьи 3 и пунктом 2 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, к собственности субъектов Российской Федерации в целях разграничения государственной собственности на землю отнесены земельные участки, предоставленные в том числе казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что находящееся в федеральной собственности имущество, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации, подлежит безвозмездной передаче в собственность субъектов Российской Федерации в случае, если нахождение указанного имущества в федеральной собственности не допускается или если указанное имущество используется органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями для целей, установленных в соответствии со статьей 26.11 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и статьей 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации принимаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника имущества, если иное не установлено Правительством Российской Федерации, и являются основаниями возникновения права собственности на имущество, включенное в утвержденные перечни. Ликвидация государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений как юридических лиц, а также регистрация права государственной или муниципальной собственности на их имущественные комплексы как объекты недвижимости при передаче имущества не требуется. Передача имущества осуществляется в соответствии с передаточным актом, в котором указываются наименования и места нахождения передаваемых государственных и муниципальных унитарных предприятий и государственных и муниципальных учреждений.

Передача имущества, закрепленного за государственными или муниципальными учреждениями или предприятиями, может быть осуществлена исключительно с согласия указанных учреждений или предприятий. В этом случае от передающей стороны передаточный акт подписывается уполномоченным лицом предприятия или визируется уполномоченным лицом учреждения. Право собственности на имущество, передаваемое в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой указанными решениями.

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 17.03.2006 N 468-р унитарное предприятие безвозмездно передано в собственность Чеченской Республики. Территориальному управлению Росимущества по Чеченской Республике предписано подписать передаточный акт, внести соответствующие изменения в реестр федерального имущества в недельный срок с даты утверждения Росимуществом передаточного акта. Право собственности Чеченской Республики на имущество унитарного предприятия должно было возникнуть с даты утверждения Росимуществом передаточного акта.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса).

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка после опубликования информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства. При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. Поскольку порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае наличия конкурирующих заявлений земельным законодательством не урегулирован, право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 данного Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) урегулированы отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определены условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Согласно статье 10 Закона N 101-ФЗ передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Передача в аренду таких земельных участков осуществляется в порядке статьи 34 Земельного кодекса в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не установили обстоятельства, связанные с возникновением у унитарного предприятия титульного права на земельный участок, передачей земельного участка в составе имущества унитарного предприятия в собственность Чеченской Республики, не оценили распоряжение министерства от 01.06.2009 N 1378-СЛ и договор аренды земельного участка на предмет его соответствия вышеприведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции, в том числе в части полномочий собственника по распоряжению находящегося в пользовании унитарного предприятия имущества, соблюдения публичных процедур при предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования. В зависимости от результатов такой оценки также подлежали оценке разрешение на строительство, выдача которого, в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, недопустима в отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок, и возведение на земельном участке объектов капитального строительства в отсутствие таких правоустанавливающих документов и разрешения на строительство с точки зрения статьи 222 Гражданского кодекса.

Без установления названных обстоятельств и оценки соответствующих доказательств выводы судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности возведения предпринимателем объектов капитального строительства непосредственно на земельном участке, соответствии назначения объектов капитального строительства целям предоставления земельного участка в аренду (сельскохозяйственное производство), соблюдении арендатором целевого назначения земельного участка, отсутствии у спорных объектов признаков самовольной постройки, неопределенности требований министерства в части индивидуализации сносимых объектов, ничтожности договора аренды ввиду отсутствия у министерства полномочий по распоряжению земельным участком, неразграниченности государственной собственности на земельный участок не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 28.08.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу N А77-515/2014 отменить. Дело N А77-515/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чеченской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин