Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2015 г. N Ф08-1565/15 по делу N А32-38516/2013

г. Краснодар

08 апреля 2015 г.

Дело N А32-38516/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Мантула Г.А., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Имеретинская Ривьера" (ОГРН 1085003000862) - Томашевич А.Н. (доверенность от 01.12.2014), от ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ОГРН 1102308008330) - Кеда Е.В. (доверенность от 12.12.2014), в отсутствие третьих лиц: государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (ГК "Олимпстрой") (ОГРН 1072300010991), департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (ОГРН 1072308013800), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2014 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-38516/2013, установил следующее.

ООО "Имеретинская Ривьера" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) о признании недействительным отказа от 15.10.2013 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, а также о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды данного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственная корпорация "Олимпстрой" (далее - корпорация) и департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015, признано незаконным бездействие территориального управления, выразившееся в уклонении от принятия решения о предоставлении обществу на праве аренды земельного участка площадью 44 838 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1162), как противоречащее положениям статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Суд возложил на территориальное управление обязанность в течение месяца с даты вступления в законную силу судебного акта принять решение о предоставлении обществу на праве аренды спорного земельного участка и направить в адрес указанного юридического лица проект договора аренды земельного участка площадью 44 838 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1162). В остальной части иск общества оставлен без рассмотрения. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что территориальное управление обладает полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, поскольку он не требуется для олимпийского строительства, вид его разрешенного использования подлежит изменению на вид разрешенного использования, который был установлен до утверждения впоследствии отмененной документации по планировке территории. В части требования о возложении на территориальное управление обязанности заключить договор аренды иск оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением заявителем досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы ответчика, указал, что пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса не предполагает прекращения действия договора в отношении земельного участка, образованного в результате раздела исходного участка, данная норма направлена на стабилизацию арендных отношений, а не на их досрочное прекращение. Особенность земельных участков как объектов гражданских (в том числе и арендных) правоотношений заключается в том, что при образовании новых земельных участков путем деления прежнего (единого) земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07). Следовательно, у арендодателя отсутствовали основания для подачи заявления об исключении из ЕГРП записи о договоре от 27.12.2012 N 7700002793. Ссылка ответчика на отсутствие у него полномочий по распоряжению земельным участком с видом разрешенного использования "для размещения олимпийского объекта" признана ошибочной, поскольку по договору аренды от 27.12.2012 N 7700002793 земельный участок передавался обществу для размещения олимпийских объектов, что соответствует виду разрешенного использования участка до его раздела. При этом договор аренды спорного земельного участка не оспаривался по мотивам отсутствия у территориального управления полномочий на распоряжение земельным участком. Из представленного в материалы дела письма Федерального агентства по управлению государственным имуществом (г. Москва) от 22.11.2013, направленного в адрес территориального управления, следует, что если первоначальный вид разрешенного использования земельного участка был изменен на основании документации по планировке территории (для строительства определенного олимпийского объекта), а впоследствии данная документация была отменена (признана не подлежащей применению) и земельный участок уже не требуется для олимпийского строительства, вид его разрешенного использования подлежит изменению на вид разрешенного использования, который был установлен до утверждения отмененной документации по планировке территории. Как следует из писем корпорации от 17.10.2013 N ГГ-Д20-34836 и от 29.10.2013 N Д20-36164, необходимость в использовании спорного участка для строительства олимпийских объектов отсутствует. В сведения государственного кадастра недвижимости в отношении испрашиваемого земельного участка внесены изменения, вид его разрешенного использования определен как "для размещения многофункционального рекреационно-жилищного комплекса".

В кассационной жалобе территориальное управление, указывая на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление апелляционного суда. Податель жалобы указывает, что договор аренды от 27.12.2012 N 7700002793 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, поэтому общество утратило преимущественное право на заключение договора аренды спорного участка. На момент обращения общества с заявлением о заключении договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 относился к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования "для размещения олимпийских объектов", следовательно, полномочиями по распоряжению таким участком обладал департамент. Действие договора прекращено в одностороннем порядке в соответствии с уведомлением департамента. Общество не оспорило исключение из ЕГРП записи о заключенном сторонами договоре аренды. После раздела исходного земельного участка преимущественного права в отношении вновь образованных участков у общества не возникло. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 находится в федеральной собственности, свободен от прав третьих лиц, поэтому его передача в аренду возможна только по результатам торгов.

В суд поступило ходатайство корпорации об исключении из числа лиц, участвующих в деле, в связи с ликвидацией. Изучив данное заявление, суд не нашел оснований для его удовлетворения в силу процессуальных особенностей стадии кассационного пересмотра, предусмотренных частью 2 статьи 284 Кодекса.

В судебном заседании представитель территориального управления поддержал доводы жалобы.

Представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 27.12.2012 общество (арендатор) и территориальное управление (арендодатель) заключили договор N 7700002793, согласно которому арендатору передан во временное пользование земельный участок площадью 45 289 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, местоположение которого установлено относительно ориентира, находящегося в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Нагорный тупик, для размещения олимпийских объектов, в границах, указанных в кадастровом паспорте (т. 2, л. д. 12 - 19). Участок передан арендатору по акту от 27.12.2012. Государственная регистрация договора аренды произведена в установленном порядке.

В соответствии с распоряжением главы администрации Краснодарского края от 15.03.2013 N 212-р "Об изъятии земельного участка для федеральных нужд в целях строительства олимпийского объекта федерального значения" земельный участок площадью 450 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1221), который будет образован в результате раздела земельного участка площадью 45 289 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1162), изъят для федеральных нужд в целях строительства олимпийского объекта федерального значения "Сети канализации, водоснабжения, теплоснабжения, система очистки в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)" путем прекращения права аренды общества (т. 1, л. д. 95).

Проект межевания территории для размещения этапа 1.1 "Сети канализации, водоснабжения, теплоснабжения, канализационные насосные станции" второго этапа "Сети водоснабжения (технический водопровод) и система водоочистки в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)" утвержден приказом Минрегиона России от 30.01.2013 N 11-ОИ (т. 1, л. д. 96 - 98).

В связи с изъятием земельных участков в целях размещения олимпийских объектов уведомлением от 25.03.2013 арендатор извещен о прекращении договора аренды земельного участка площадью 45 289 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1162; т. 2, л. д. 25 - 27).

По соглашению от 23.04.2013 корпорация приняла на себя обязательства возместить обществу убытки, связанные с изъятием путем прекращения права аренды земельного участка площадью 450 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1221), образованного в результате раздела земельного участка площадью 45 289 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1162), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик (т. 1, л. д. 99 - 103).

На основании заявления территориального управления от 27.03.2013 (т. 2, л. д. 41 - 45) в ЕГРП 29.03.2013 погашена регистрационная запись о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 (т. 2, л. д. 40).

Суды установили, что общество неоднократно обращалось в территориальное управление с заявлениями о предоставлении на праве аренды земельного участка площадью 44 838 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1162; т. 1, л. д. 21, 66 - 68).

Письмом от 15.10.2013 территориальное управление отказало обществу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 (т. 1, л. д. 20).

Общество, полагая, что территориальное управление без установленных законом оснований уклоняется от предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, обратилось с иском в арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды самостоятельно определяют характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

С учетом характера спорных правоотношений судебные инстанции правомерно указали, что требования общества направлены на восстановление нарушенного права, возникшего в связи с заключением договора аренды земельного участка площадью 45 289 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1162). Иск о понуждении к заключению договора измененного земельного участка общество соединило с требованием об оспаривании бездействия территориального управления, выразившегося в уклонении от принятия решения о предоставлении в аренду данного участка.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 передан в аренду обществу на основании договора от 27.12.2012 N 7700002793. В отношении данного земельного участка проведены межевые работы, участок разделен, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1221 площадью 450 кв. м.

В отношении исходного земельного участка произведен кадастровый учет изменений площади участка и уточнения границ, что подтверждено кадастровой выпиской от 21.08.2014 (т. 2, л. д. 102 - 111), в результате раздела площадь исходного земельного участка (45 289 кв. м) уменьшилась до 44 838 кв. м, кадастровый номер участка не изменился.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя соответствующие доводы жалобы территориального управления, указал, что в силу пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса объект ранее действующего договора аренды земельного участка сохранился в измененных границах.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса указано, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В отсутствие в деле доказательств необходимости в измененном участке в целях олимпийского строительства, а также сведений о том, что общество имело намерение прекратить арендные правоотношения, возникшие из договора от 27.12.2012 N 7700002793, судебные инстанции пришли к верному выводу о наличии у истца права на заключение договора аренды испрашиваемого участка. С учетом установленных судами обстоятельств, исключающих потребность в измененном земельном участке в целях строительства олимпийских объектов, уведомление арендодателя об одностороннем отказе от ранее заключенного договора и исключение соответствующей записи из ЕГРП не влияют на возможность применения норм пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса. Поручение Росимущества об оформлении договора аренды у территориального управления имеется (т. 1, л. д. 90 - 92).

Довод ответчика о необходимости предоставления измененного участка на торгах не принимается.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В то же время предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов). Иное толкование противоречило бы содержанию принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленного в статье 1 Земельного кодекса.

На нарушение порядка формирования и предоставления исходного земельного участка, а также на недействительность заключенного с обществом договора аренды территориальное управление не ссылалось.

Иные доводы ответчика рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, в связи с чем подлежат отклонению.

Суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда по доводам жалобы.

Нормы процессуального права, названные в части 4 статьи 288 Кодекса, при разрешении настоящего спора не нарушены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу N А32-38516/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Н.С. Мазурова Г.А. Мантул