Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 апреля 2015 г. N Ф08-1634/15 по делу N А63-971/2014

г. Краснодар

16 апреля 2015 г.

Дело N А63-971/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мантула Г.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (ОГРН 1022601944067) - Смелкина Д.В. (доверенность от 31.03.2014), в отсутствие представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2014 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А63-971/2014, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - общество), в котором просил:

- взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь от 16.05.2012 N 524 за период с 22.01.2003 по 31.12.2013 в размере 321 780 рублей 30 копеек и пеню за просрочку внесения арендной платы за период с 17.09.2012 по 13.12.2013 в сумме 36 121 рубля 15 копеек (уточненные требования, т. 1, л. д. 79 - 80, 86 - 87).

Решением от 24.10.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 03.02.2015, исковые требования комитета удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что пользование обществом частью земельного участка, которая занята принадлежащей ему недвижимостью и необходима для ее использования (2 934 кв. м), фактически началось в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на указанное имущество (22.01.2003), в связи с чем, у ответчика возникли обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком с указанного периода, что соответствует положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), а также пункту 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункту 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66). Согласно приведенным нормам и разъяснениям по их применению, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Факт пользования обществом спорным земельным участком с 22.01.2003 подтвержден материалами дела. Доводы ответчика относительно недоказанности передачи ему земельного участка, а также использования участка лишь в пределах минимальной площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости (1 073,7 кв. м), суд проверил и признал несостоятельными. Из условий договора купли-продажи недвижимости от 01.07.2002 следует, что приобретенное обществом недвижимое имущество занимает земельный участок площадью 8 647,8 кв. м, которая в дальнейшем в результате проведенных кадастровых работ была уточнена и составила 2 934 кв. м. Общество, реализуя право на приобретение в аренду земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости, не предъявило каких-либо претензий к уполномоченным органам относительно площади земельного участка, сформированного для их эксплуатации с учетом уточнения границ. Суд исходил из презумпции добросовестности исполнителей кадастровых работ, органа кадастрового учета, и недоказанности ответчиком того обстоятельства, что до кадастрового учета участка, специально сформированного для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, им фактически использовался участок меньшей площадью. Суд критически оценил представленное обществом техническое заключение специалиста от 15.05.2014, и не счел его достаточным для подтверждения факта использования обществом (в спорный период) участка меньшей площадью, нежели та, которая составляет в настоящее время предмет арендных отношений по договору от 16.05.2012. При таких обстоятельствах отсутствие акта приема-передачи земельного участка не опровергает фактическое использование обществом земельного участка, арендуемого в настоящее время по договору, начиная с 22.01.2003. Поскольку доказательства внесения отыскиваемой истцом платы за землю ответчиком не представлены, соответствующее требование комитета суды признали законным и обоснованным. В части начисленной пени исковое требование обществом не оспорено, возражения относительно несоразмерности начисленной неустойки последствиям неисполненного обязательства суду не представлены. Следовательно, в данной части иск также является правомерным. Доводы общества о том, что на земельном участке, за пользование которым взыскана арендная плата, расположены и объекты недвижимости иных собственников, суд апелляционной инстанции отклонил, как не подтвержденные документально.

В кассационной жалобе общество просит решение от 24.10.2014 и апелляционное постановление от 03.02.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований комитета. По мнению подателя жалобы, в материалах дела отсутствует акт приема-передачи либо иной документ, который бы подтверждал факт передачи спорного земельного участка с даты, указанной в договоре аренды (22.01.2003), и в объемах, указанных истцом (площадью 2 934 кв. м). Судебные инстанции неверно применили разъяснения, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума N 11 (о переходе к покупателю недвижимости права аренды на земельный участок), так как у продавца приобретенной обществом недвижимости отсутствовали арендные отношения с истцом. Утверждение суда об использовании обществом с 22.01.2003 земельного участка площадью 2 934 кв. м не соответствует установленному им же факту формирования такого участка только 06.09.2011. Техническое заключение специалиста, представленное ответчиком в обоснование размера используемой площади, равного 1 073,3 кв. м, истцом не опровергнуто. Являясь одним из письменных доказательств, техническое заключение специалиста отвечало требованиям относимости и допустимости, и не подлежало отклонению судами по мотивам, применимым к экспертным заключениям. Необоснованное отклонение названного доказательства ответчика привело к неправомерному освобождению истца от бремени доказывания того обстоятельства, что обществом использовался участок площадью 2 934 кв. м, а не 1 073,3 кв. м.

Письменный отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество с 22.01.2003 является собственником объекта недвижимости (склад), находящегося по ул. Объездной, 21, в г. Ставрополе, приобретенного им по договору купли-продажи от 01.07.2002 у общества с ограниченной ответственностью "УАЗ-Инвест". В силу пункта 15 названного договора покупатель принял на себя обязательство заключить договор аренды земельного участка с органом местного самоуправления. Недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 8 647,8 кв. м (пункт 1 договора купли-продажи). Нежилые помещения приняты покупателем от продавца по акту 28.11.2002 (т. 1, л. д. 64, 149 - 150, 151).

Земельный участок, расположенный по ул. Объездной, 21, в г. Ставрополе, с разрешенным использованием "под производственной базой (склад)" сформирован площадью 2 934 кв. м и поставлен на государственный кадастровый учет за номером 26:12:030316:59, путем уточнения площади и установления границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030216:58, площадью 8 647,8 кв. м, под производственной базой (т. 1, л. д. 43 - 44, 113 - 118, 126 - 130).

На основании заявления общества и правил статьи 36 Земельного кодекса земельный участок с кадастровым номером 26:12:030316:59, площадью 2 934 кв. м, предоставлен собственнику объекта недвижимости в аренду постановлением администрации от 24.01.2012 N 141, в соответствии с которым комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.05.2012 N 524 (т. 1, л. д. 36, 37 - 46).

Установив срок аренды участка в 10 лет, с 24.01.2012 по 23.01.2022 (пункт 2.2), стороны согласовали применение условий договора аренды к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с 22.01.2003 (пункт 2.1), с этого же момента предусмотрено начисление арендной платы (пункт 3.3). В пункте 1.2 договора отражено наличие на земельном участке каменного нежилого строения, инженерных коммуникаций.

Арендная сделка зарегистрирована в установленном законодательством порядке 02.10.2012, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1, л. д. 37).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы, за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора).

Указывая на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в порядке и на условиях, согласованных в договоре аренды земельного участка от 16.05.2012 N 524, комитет обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса). При этом достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (пункт 6 информационного письма N 66).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что использование обществом земельного участка, занятого принадлежащей ему недвижимостью и необходимого для ее использования, началось в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на указанное имущество, состоявшейся 22.01.2003. В условиях предоставления обществу в долгосрочную аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:030316:59 в порядке статьи 36 Земельного кодекса (как собственнику находящегося на участке строения склада), судебные инстанции правомерно пришли к выводу о том, что отсутствие акта приема-передачи не опровергает фактическое использование обществом в спорный период земельного участка площадью именно 2 934 кв. м, определенной в результате выполнения по заказу общества кадастровых работ, с учетом утвержденной распоряжением администрации г. Ставрополя схемы расположения участка на кадастровом плане соответствующей территории.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод жалобы об отсутствии в материалах дела акта приема-передачи либо иного документа, который бы подтверждал факт передачи спорного земельного участка площадью 2 934 кв. м с даты, указанной в договоре аренды (22.01.2003), окружным судом не принимается, как противоречащий установленным судами обстоятельствам.

Кроме того, вступление обществом во владение приобретенным объектом недвижимости, прочно связанным с земельным участком (статьи 1, 35, 36 Земельного кодекса, статья 130 Гражданского кодекса), прямо следует из акта передачи к договору купли-продажи недвижимости от 01.07.2002 и не оспаривается ответчиком. Применение условий договора аренды земельного участка от 16.05.2012 N 524 с 22.01.2003 стороны обусловили возникшими между ними с указанной даты правоотношениями, о чем ясно указано в пункте 2.1 договора. Изменение в период с момента возникновения у общества права собственности на строение склада, до заключения договора аренды земельного участка площадью 2 934 кв. м, каких-либо обстоятельств, влияющих на указанную площадь, ответчиком документально не подтверждено. Доказательства наличия между сторонами разногласий относительно выполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору земельного участка в рамках договора от 16.05.2012 N 524 в материалах дела отсутствуют.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 и от 13.09.2011 N 3413/11 изложен правовой подход, согласно которому специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. Поэтому, ссылка подателя жалобы на внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о площади спорного земельного участка только в 2011 году несостоятельна.

Приведенные в жалобе аргументы, основанные на представленном обществом суду техническом заключении специалиста от 15.05.2014, подлежат отклонению, как направленные на переоценку доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций. Окружной суд кассационной инстанции также учитывает, что изготовленным 15.05.2014 техническим заключением, отражающим мнение специалиста по вопросу о минимальной расчетной площади земельного участка, необходимой и достаточной для эксплуатации принадлежащего обществу склада, не может быть опровергнут факт действительного использования ответчиком в спорный период, для той же цели, иной площади земельного участка, установленной (подтвержденной) в процессе выполнения уполномоченным на то лицом (кадастровым инженером) кадастровых работ, результат которых принят обществом как их заказчиком.

Доказательства выраженных обществом в адрес кадастрового инженера, органа местного самоуправления, утвердившего схему расположения земельного участка, или в адрес арендодателя, в любой предусмотренной законом форме возражений против размера сформированного и переданного ему в аренду земельного участка, суду также не представлены.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 24.10.2014 и апелляционного постановления от 03.02.2015 по доводам жалобы не имеется. Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебных актов, не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу N А63-971/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

Г.А. Мантул А.И. Мещерин