Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 апреля 2015 г. N Ф08-2432/15 по делу N А25-170/2014

г. Краснодар

17 апреля 2015 г.

Дело N А25-170/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Рассказова О.Л. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Кучмезовой Рахимы Ахматовны (ИНН 090600282227, ОГРНИП 312091616700013) - Чагарова Т.С. (доверенность от 15.04.2013), от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике - Курелова Д.Р. (доверенность от 12.01.2015), в отсутствие третьего лица - Малокарачаевского районного союза потребительских обществ (ИНН 0906000183, ОГРН 1020900669712), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кучмезовой Рахимы Ахматовны на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 04.09.2014 (судья Хутов Т.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу N А25-170/2014, установил следующее.

Кучмезова Р.А. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (далее - управление) с требованием осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на здание магазина общей площадью 73,2 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 533 кв. м. по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Малокарачаевский район, с. Кичи-Балык, ул. Центральная, дом 1.

Решением суда от 04.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.02.2015, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит принятые судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, предприниматель обратился с надлежащим иском.

В отзыве на кассационную жалобу управление указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители сторон повторили доводы жалобы и отзыва.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 10.09.2009 Учкекенское сельское потребительское общество (продавец) и Кучмезова Р.А. (покупатель) заключили договор купли продажи от 10.09.2009 б/н, по условиям которого стороны договорились произвести куплю-продажу магазина общей площадью 533 кв. м, расположенного по адресу: с. Кичи-Балык, ул. Центральная, 1. Сделка сторонами исполнена.

С заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество стороны сделки в управление не обращались.

Согласно информации указанной в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Учкекенское сельское потребительское общество ликвидировано.

Сообщением от 25.11.2013 управление отказало в регистрации права предпринимателя, указав на отсутствие заявления второй стороны сделки.

Ссылаясь на ликвидацию продавца, Кучмезова Р.А. обратилась с заявленными требованиями в суд.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 62 постановления N 10/22 при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Суды верно указали на то, что надлежащим способом защиты права предпринимателя является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Однако суды не учли, что предприниматель обращался с заявлением о регистрации перехода права собственности до предъявления данного требования в суд и ему отказано в такой регистрации (л. д. 32).

Предприниматель подал иск в суд, требуя обязать управление произвести регистрацию права собственности.

Отказывая в требовании предпринимателя, суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 3 постановления N 10/22, из которых следует, что если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности не может обеспечить его восстановление, то на стадии подготовки дела к судебному разбирательству и на стадии принятия решения суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указать в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались участвующие в деле лица.

Суд первой инстанции, определив, что требования предпринимателя подлежат рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нарушение указанных разъяснений, не предложил заявителю уточнить требования к управлению и уклонился от рассмотрения спора по указанным правилам.

Отказ в удовлетворении требований по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота и не соответствует целям судопроизводства, предусмотренным статьей 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего спора истец должен доказать существование права продавца до его ликвидации (представить правоустанавливающие документы свидетельствующие о приобретении продавцом права собственности на недвижимое имущество), обосновать, в силу чего это право перешло к покупателю, факты надлежащего исполнения условий договора купли-продажи и ликвидации второй стороны сделки.

Подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике (постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14397/11, постановления Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.12.2013 по делу N А22-2471/2012, от 10.12.2013 по делу N А22-2472/2012, от 16.05.2012 по делу N А63-3049/2011).

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (статья 551) не означает регистрацию самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не с момента государственной регистрации (пункт 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.97 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Согласно положениям пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям, содержащимся в пункте 60 постановления N 10/22, переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о ничтожности спорного договора купли-продажи в связи с отсутствием его государственной регистрации является неправомерным (в рассматриваемом случае регистрация самой сделки по передаче недвижимости - договора купли-продажи законом не предусмотрена, подлежит регистрации только переход права собственности).

Поскольку суды требования предпринимателя не рассмотрели, то судебные акты по данному делу подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу статьи пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, предложить предпринимателю уточнить требования в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установить отсутствие притязаний третьих лиц на спорное имущество и обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, исследовать все доказательства, принять законное и обоснованное решение по существу спора.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 04.09.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015 по делу N А25-170/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Садовников

Судьи

О.Л. Рассказов И.И. Фефелова