Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 апреля 2015 г. N Ф08-1490/15 по делу N А32-8567/2014

г. Краснодар

23 апреля 2015 г.

Дело N А32-8567/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мантула Г.А., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "КраснодарИнвестЖилстрой" (ОГРН 1082309002599) - Дунаевского С.М. (конкурсный управляющий), Матвиенко М.М. (с устного согласия конкурсного управляющего), от заинтересованного лица - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799) - Хилай В.В. (доверенность от 12.01.2015), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КраснодарИнвестЖилстрой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2014 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2014 (судьи Тимченко О.Х., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-8567/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "КраснодарИнвестЖилстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), в котором просило:

- изменить условие договора аренды от 19.03.2009 N 4300015608 и изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции: "п.6.1. Договор действует с 19.03.2009 года по 18.03.2016 года".

Определением от 29.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент муниципальной собственности и городских земель администрации (далее - департамент, т. 3, л. д. 210 - 212).

Решением от 18.06.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 30.12.2014, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что согласно пункту 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в применимой к спорным отношениям редакции, Земельный кодекс) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса. Аналогичное разъяснение дано в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73). Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс), равно как и соглашение о продлении такого договора. Поскольку указанный в части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции, Закон N 135-ФЗ) порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом, части 9 и 10 данной статьи Закона, регламентирующие заключение таких договоров на новый срок без проведения конкурса, аукциона, с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, в рассматриваемой ситуации не применяются. При таких обстоятельствах спорный договор аренды земельного участка не может быть пролонгирован без соблюдения установленной процедуры (проведения торгов). Апелляционный суд, оставляя решение от 18.06.2014 без изменения, отметил также, что срок аренды истек 18.03.2014, в силу пункта 7.1 договора аренды по истечении названного срока действие договора прекращается. На спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, в том числе и не завершенные строительством. Приведенные конкурсным управляющим в исковом заявлении доводы (определенные на торгах условия аренды фактически изменены, согласно постановлению администрации от 08.10.2010 N 7637 через спорный участок прошла красная линия, истец был лишен возможности осуществить застройку по вине арендодателя, понес убытки) не являются основанием для изменения договора в части срока аренды, и могут быть учтены при рассмотрении вопроса об арендной плате, при разрешении отдельного иска о взыскании убытков, так как порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства предусмотрен статьей 30.1 Земельного кодекса и предусматривает обязательное проведение торгов. Положения указанной статьи не предусматривают исключения для земельных участков, право аренды которых включено в конкурсную массу. Ссылка администрации на необходимость заключения договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства на торгах не может свидетельствовать о злоупотреблении администрацией своим правом.

В кассационной жалобе общество просит решение от 18.06.2014 и апелляционное постановление от 30.12.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, обществом заявлены исковые требования не о заключении договора аренды на новый срок и не о его пролонгации, а о внесении изменений в договор в части срока, в целях соблюдения процедуры проведения торгов, но с учетом, соблюдения баланса законных интересов участников спорных правоотношений. Право аренды включено в конкурсную массу общества, произведена его оценка. Администрация отказалась от согласования процедуры проведения торгов по продаже права аренды, заявила иск о расторжении договора аренды и возврате земельного участка (дело N А32-3093/2014). Действия администрации, результатом которых может быть исключение имущественного права из конкурсной массы, направлены исключительно на нарушение прав и законных интересов кредиторов, одним из которых является сама администрация, и прямо запрещены пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса. Учитывая, что участок предоставлен для размещения многоэтажных жилых домов, однако, в результате утверждения красной линии невозможно осуществить застройку участка площадью 9 100 кв. м, а возможно строительство только одного жилого дома на участке площадью 5 674 кв. м, общество в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. Подобное существенное нарушение договора другой стороной может повлечь изменение договора в судебном порядке (статья 450 Гражданского кодекса). На основании статьи 328 Гражданского кодекса общество приостановило исполнение обязательства по освоению земельного участка. Постановление Пленума N 73 не содержит положений, запрещающих внесение изменений в договор аренды муниципального имущества в части срока, без проведения торгов. В данном случае изменение содержания договора в части срока аренды предполагает не заключение договора на новый срок, а изменение даты прекращения договора, в связи с приостановлением выполнения обязательств по нему на основании статьи 328 Гражданского кодекса по вине арендодателя. Суд апелляционной инстанции в своем постановлении не мотивировал причину, по которой существенное нарушение договора арендодателем не может являться основанием в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса для изменения договора аренды в части срока. В апелляционном постановлении от 30.12.2014 искажены доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, поскольку общество указывалось на злоупотребление администрацией своим правом в связи с отказом от согласования процедуры проведения торгов по продаже права аренды, а не в связи с отказом в продлении договора.

Письменные отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании конкурсный управляющий и представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивали, против этого возразил представитель администрации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона по лоту 359-3" от 19.03.2009, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 19 марта 2009 года заключили договор N 4300015608 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1205, площадью 9 106 кв. м, расположенного по ул. им. 40-летия Победы, 182, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, для размещения многоэтажных жилых домов (пункты 1.1. 1.3 договора). Срок действия арендной сделки определен с 19.03.2009 по 18.03.2014 (пункт 6.1). Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи, в пункте 1.5 договора отражено, что фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка. Сторонами не оспаривается факт государственной регистрации договора в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 25 - 34).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2013 по делу N А32-3083/2013-14/12Б общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство (т. 1, л. д. 21 - 23).

23.01.2014 конкурсный управляющий общества обратился в администрацию с заявлением о подготовке и согласовании условий конкурса по продаже имущественного права - права аренды земельного участка по договору от 19.03.2009 N 4300015608 (т. 1, л. д. 74).

В письме от 12.02.2014 N 1441/02 администрация уведомила общество о том, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:1205 по договору аренды от 19.03.2009 N 4300015608 не может быть реализовано на конкурсе в рамках процедуры банкротства общества, поскольку срок действия данного договора истекает 18.03.2014, новый договор аренды земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов может быть заключен только по результатам торгов (статьи 30 - 30.2 Земельного кодекса), в связи с неосвоением участка арендатором администрацией подано в арбитражный суд исковое заявление о расторжении договора и возврате земельного участка арендодателю путем подписания акта приема-передачи (т. 1, л. д. 75).

Согласно акту осмотра земельного участка от 17.09.2013 N 1403 участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, в границах участка установлен туалет, насыпи земли и строительного мусора, на момент проведения осмотра участок зарос сорной растительностью, не использовался (т. 3. л. д. 213 - 214).

Указывая, что истец был лишен возможности осуществлять строительство на участке с октября 2010 года (по вине администрации, утвердившей корректировку проекта планировки жилого района), ответчик отказался изменить размер арендной платы (письмо от 11.10.2011) и продлить (изменить) договор, для реализации возможности продажи с торгов включенного в конкурсную массу права аренды земельного участка, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных им требований, суды обоснованно исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок действия договора аренды земельного участка от 19.03.2009 N 4300015608, сторонами которого являются администрация и общество, истек 18.03.2014. С настоящим иском общество обратилось в арбитражный суд 17.03.2014.

С учетом сформулированного в иске требования, положений статьи 22, пункта 7 статьи 30, статьи 30.1 Земельного кодекса, целью обращения общества в суд является получение земельного участка для жилищного строительства в аренду на новый срок (с 19.03.2014 до 18.03.2016).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить арендные отношения, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 1 постановления Пленума N 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьей 30.1 Земельного кодекса (предоставление земельных участков для жилищного строительства), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

Поскольку договор N 4300015608 аренды спорного земельного участка заключен 19.03.2009, то есть после вступления в силу с 01.10.2005 статьи 30.1 Земельного кодекса (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ), возможность продления обществу срока действия названного договора в обход процедуры торгов и после прекращения его действия по истечении согласованного сторонами срока аренды земельного участка (пункт 7.1 договора), отсутствует.

Приведенные в обоснование иска доводы об отсутствии у арендатора возможности осуществлять строительство на участке с октября 2010 года (по вине администрации, утвердившей корректировку проекта планировки жилого района), об отказе арендодателя изменить размер арендной платы (письмо от 11.10.2011) и продлить (изменить) договор, для реализации возможности продажи с торгов включенного в конкурсную массу права аренды земельного участка, не свидетельствуют о возникновении (наличии) у общества исключительного права на приобретение в аренду (продление срока аренды) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1205, предназначенного для размещения многоэтажных жилых домов.

Вместе с тем, указанные обстоятельства (при условии их доказанности) могут иметь значение для разрешения иных споров, направленных на защиту нарушенных, по мнению общества, его прав и законных интересов, способами, установленными законом и обеспечивающими их восстановление.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод жалобы о том, что обществом заявлены требования не о заключении договора аренды на новый срок и не о его пролонгации, а о внесении изменений в договор в части срока, окружным судом кассационной инстанции не принимается, ввиду отсутствия надлежащего обоснования отличия изложенных формулировок применительно к действительной цели настоящего иска.

Суждение общества, в силу которого в данном случае изменение содержания договора в части срока аренды предполагает не заключение договора на новый срок, а изменение даты прекращения договора (в связи с приостановлением арендатором выполнения обязательств по нему на основании статьи 328 Гражданского кодекса), окружной суд находит ошибочным, ввиду истечения в день, следующий за днем подачи настоящего иска, срока действия договора, с которым стороны связали его прекращение, а также в связи с отсутствием в статье 328 Гражданского кодекса правил о сроках, согласованных сторонами при заключении договора.

Ссылка подателя жалобы на возможный негативный результат действий администрации по отказу от согласования процедуры проведения торгов по продаже права аренды, подаче иска о расторжении договора аренды и возврате земельного участка (дело N А32-3093/2014), несостоятельны, поскольку названные действия не являлись предметом спора в настоящем деле.

Указывая на наличие со стороны администрации существенного нарушения условий договора от 19.03.2009 N 4300015608, и необходимость его устранения путем изменения в сторону увеличения срока аренды земельного участка (статья 450 Гражданского кодекса), общество не учитывает предусмотренные Земельным кодексом особенности передачи в аренду земельных участков из находящихся в публичной собственности земель для целей жилищного строительства.

Основания для отмены или изменения решения от 18.06.2014 и апелляционного постановления от 30.12.2014 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности сделанных судами выводов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нормы материального права применены судебными инстанциями верно, изложенные в судебных актах суждения соответствуют материалам дела и обстоятельствам спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется. Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2014 по делу N А32-8567/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов Г.А. Мантул