Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2015 г. N Ф08-2328/15 по делу N А32-66/2013

г. Краснодар

30 апреля 2015 г.

Дело N А32-66/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Айбатулина К.К. и Бабаевой О.В., при участии в судебном заседании от истца - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172425) - Ильенко Е.Н. (доверенность от 30.12.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Галант" (ИНН 2310006197, ОГРН 1022301601651) - Ткачева А.Н. (управляющий), Кривкова А.С. (доверенности от 31.10.2014), Шахановича В.К. (доверенность от 13.09.2012), в отсутствие третьего лица - Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 по делу N А32-66/2013 (судьи Ванин В.В., Пономарева И.В., Ковалева Н.В.), установил следующее.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Галант" (далее - общество) о взыскании 26 939 420 рублей 16 копеек задолженности по арендной плате с 12.12.1995 по 02.08.2011 по договору аренды нежилых помещений от 12.12.1995 N 80 (далее - договор аренды).

Общество заявило о пропуске срока исковой давности.

Решением от 24.07.2013 (судья Непранов Г.Г.) с общества в пользу муниципального образования город Краснодар взыскано 6 825 121 рубль 18 копеек задолженности, в остальной части в иске отказано в связи с пропуском срока исковой давности по взысканию арендной платы с 12.12.1995 по 08.01.2010.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.01.2014 решение в части взыскания задолженности отменено, в удовлетворении иска в этой части отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителя, с учетом пунктов 4, 5 и 6 договора аренды, а также года постройки здания (1889 год), общество должно было предполагать, что эффективное использование имущества по его назначению связано с осуществлением капитального ремонта всего здания. С учетом выводов экспертного заключения ссылка суда апелляционной инстанции на то, что общество не использовало арендованные помещения по назначению по причинам, за которые оно не отвечает, несостоятельна.

В судебном заседании представитель департамента просил удовлетворить жалобу, представитель общества - отказать в ее удовлетворении.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 12.12.1995 департамент (арендодатель) и ТОО "Торговое предприятие "Галант"" (арендатор, правопредшественник общества) заключили договор аренды, по условиям которого арендатору во временное пользование за плату переданы нежилые помещения N 3 - 5, 9, 9/1, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 18/1, 19, 20 первого этажа здания (литеры А1, А, А2, А3, а4), N 1 - 4 антресоли здания (литеры А, А2) площадью 302,1 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84. Срок аренды - с 12.12.1995 по 11.12.2010.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.03.2013 по делу N А32-21169/2011 департаменту отказано в иске об обязании общества возвратить арендованные помещения; отказ департамента от договора аренды признан злоупотреблением правом как имевший своей целью воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение в собственность арендованного имущества в соответствии с законодательством о приватизации муниципального имущества.

Суд первой инстанции с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности взыскал с него 6 825 121 рубль 18 копеек задолженности по арендной плате с 09.01.2010 по 02.08.2011.

Определением от 19.12.2013 в целях определения пригодности к эксплуатации переданных в аренду помещений суд апелляционной назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту НОУ "Центр повышения квалификации "Строитель"". Согласно экспертному заключению от 15.09.2014 арендуемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84, с 2009 года по 02.08.2011 находились в стадии незавершенного капитального ремонта, выполняемого в соответствии с проектом КубГАУ 2006 г. "Проект на усиление здания-памятника ул. Красная, 84. 2 часть. Устройство буроинъекционных свай, устройство каркаса и перекрытий первого и второго этажа здания" и были непригодны для эксплуатации. С 2006 года в нежилых помещениях демонтированы внутренние сети электроснабжения, водо- и теплоснабжения. На момент обследования нежилые помещения находятся в состоянии, непригодном к эксплуатации по назначению. Для сохранения объекта культурного наследия "Дом жилой с торговыми помещениями на 1-м этаже, 1889 г." в части облика памятника истории и культуры зданию в целом требуются ремонтно-реставрационные работы, имеющие характер капитального ремонта. Работы по общему капитальному ремонту здания и по текущему ремонту нежилых помещений нельзя рассматривать отдельно, так как они дополняют друг друга (виды работ представлены в таблице 7 заключения судебной экспертизы) и направлены на сохранение исторического архитектурного облика памятника истории и культуры.

В силу пункта 4 договора аренды арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, связанный с общим капитальным ремонтом дома. Арендатор обязан производить капитальный ремонт, связанный с его деятельностью (пункта 5 договора аренды).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 1 статьи 616 Кодекса).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что состояние арендованных помещений с 09.01.2010 по 02.08.2011 не позволяло использовать их по назначению, предусмотренному сторонами в договоре аренды, по причинам, за которые арендатор не отвечает.

Довод администрации о том, что в силу пункта 5 договора аренды и с учетом года постройки здания (1889 год), общество должно было предполагать, что использование имущества по его назначению связано с осуществлением капитального ремонта всего здания, следует отклонить. Условиями договора аренды обязанность капитального ремонта здания возложена на арендодателя. Поскольку согласно заключению экспертизы использование арендуемых обществом помещений без капитального ремонта здания невозможно, и доказательства использования обществом помещений в спорный период не представлены, правовые основания для взыскания платы отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал в иске.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 по делу N А32-66/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Леонова

Судьи

К.К. Айбатулин О.В. Бабаева