Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 мая 2015 г. N Ф08-1129/15 по делу N А53-17496/2013

г. Краснодар

12 мая 2015 г.

Дело N А53-17496/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" (ИНН 6166044959, ОГРН 1026104028114) - Коза Е.В. (доверенность от 18.11.2014), от органов, осуществляющих публичные полномочия: Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 6164045474, ОГРН 1026103292380) - Прониной А.В. (доверенность от 12.01.2015), Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Григоренко Е.А. (доверенность от 13.05.2014), от третьего лица - администрации города Ростова-на-Дону - Савельевой О.В. (доверенность от 18.11.2014), в отсутствие третьего лица - временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" Хасанова Руслана Ибрагимовича, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.09.2014 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2015 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу N А53-17496/2013, установил следующее.

ООО "Донквартстрой" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент имущественно-земельных отношений) со следующими требованиями:

- признать незаконными действия департамента имущественно-земельных отношений, выразившиеся в принятии решения об отказе в предоставлении заявителю в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 площадью 501 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63;

- обязать заключить договор аренды указанного земельного участка сроком на три года.

К участию в деле в качестве лица, осуществляющего публичные полномочия, привлечен департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры и градостроительства).

В ходе судебного разбирательства общество уточнило требования к департаменту архитектуры и градостроительства, просило признать незаконными действия указанного лица, выразившиеся в принятии решения об отказе в предоставлении спорного земельного участка в аренду, а также обязать департамент архитектуры и градостроительства направить в департамент имущественно-земельных отношений проект договора аренды и предоставить участок обществу в аренду на три года (т. 1, л. д. 119).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014, в удовлетворении заявления отказано.

Судебные инстанции исходили из отсутствия у арендодателя обязанности по заключению с обществом договора аренды на новый срок, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано арендатором только в случае предоставления спорного участка в аренду третьему лицу. Материалы дела не подтверждают, что на спорном земельном участке начато строительство объекта недвижимости. Доказательств, свидетельствующих о наличии на этом участке объекта незавершенного строительства, также не имеется. Согласно акту от 01.03.2013 об эффективности управления и распоряжения земельным участком, предоставленным для целей строительства, на спорном участке строительные работы не ведутся, капитальные объекты отсутствуют, строительная техника отсутствует. Таким образом, цель, в соответствии с которой обществу предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, разрешение на проведение строительных работ не получено. Наличие самовольно возведенного (легализованного в судебном порядке) объекта незавершенного строительства (многоэтажного офисного здания со встроенной парковкой), а также судебная тяжба о правах на этот участок (г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 62), не порождают у департамента архитектуры и градостроительства обязанности по пролонгации договора аренды в отношении спорного участка. Ссылка общества на правовые подходы, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, признана апелляционным судом несостоятельной, поскольку общество не приступило к строительству здания, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050701:30 отсутствует объект незавершенного строительства. Истец не представил доказательств наличия каких-либо не зависящих от него причин, которые препятствовали начать возведение объекта. По условиям договора аренды от 07.06.2012 N 33984 общество обязалось выполнить в установленные сроки пункты правового акта органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка; при подписании договора арендатор не заявил возражений относительно установленного срока освоения земельного участка. Отказ в принятии к рассмотрению требования о понуждении департамента имущественно-земельных отношений к подписанию проекта договора аренды спорного земельного участка мотивирован недопустимостью одновременного изменения и предмета и основания заявленных требований, а также возможностью рассмотрения названного требования в рамках отдельного искового производства.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2014 решение от 25.10.2013 и апелляционное постановление от 09.01.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационный суд указал на следующее. Отказывая в принятии к рассмотрению требований, предъявленных к департаменту имущественно-земельных отношений, суд не учел, что указанный орган местного самоуправления изначально был указан обществом в заявлении в качестве лица, действия (решение) которого оспаривается, а также в ходатайствах об изменении предмета заявленных требований. Суды не установили обстоятельства, предшествовавшие заключению обществом и департаментом имущественно-земельных отношений договора аренды спорного земельного участка, приобретению обществом права собственности на объект незавершенного строительства, обстоятельства, связанные с подготовкой и согласованием проектной и технической документации на нежилое здание, внесением в нее изменений, а также обстоятельства, препятствовавшие выдаче обществу разрешения на строительство названного объекта. Судами также не дана оценка обстоятельствам, установленным актами судов общей юрисдикции. Вывод о наличии (отсутствии) у общества права на пролонгацию договора аренды с целью завершения строительства сделан судами без оценки договора аренды на предмет его соответствия нормам действовавшего в момент его заключения законодательства. Действия органов местного самоуправления следовало также оценить на предмет злоупотребления правом с точки зрения законных интересов кредиторов общества и участников долевого строительства нежилого здания.

При новом рассмотрении общество неоднократно уточняло заявленные требования, в окончательной редакции требований просило суд:

- признать незаконными действия департамента архитектуры и градостроительства, выразившиеся в принятии решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду обществу;

- обязать департамент имущественно-земельных отношений предоставить в аренду обществу земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050701:30 сроком на пять лет (т. 2, л. д. 116).

Определением от 24.06.2014 к участию в деле в качестве органа, осуществляющего публичные полномочия, привлечен департамент имущественно-земельных отношений; администрация города Ростова-на-Дону (далее - администрация) привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 2, л. д. 150). Спор рассмотрен судом с участием временного управляющего общества Хасанова Р.И.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.09.2014 требования удовлетворены частично. Суд обязал департамент имущественно-земельных отношений заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 на новый (пятилетний) срок. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Суд установил, что первоначально земельный участок площадью 0,151 га в зоне реконструкции, занятый малоценным жилым фондом и нежилыми строениями, подлежащими сносу по ул. Шаумяна 60, 62, ул. Социалистической, 65 (частично) предоставлялся в бессрочное пользование муниципальному учреждению с функциями заказчика в сфере жилищно-коммунального хозяйства Ленинского района г. Ростова-на-Дону (далее - учреждение) для проектирования и строительства жилого дома. Для строительства многоэтажного офисного здания по ул. Шаумяна, 60 учреждение и индивидуальный предприниматель Лисицын В.И. (далее - предприниматель) заключили договор о совместной деятельности от 01.06.2004 N 10, по которому учреждение внесло в качестве вклада право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ранее предоставленным ему на основании постановления от 24.07.1992 N 963. Предприниматель и общество заключили также договор о совместной деятельности от 23.06.2005 N 3. По договору перенайма от 06.03.2007 N 5 обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 29.01.2007 N 1273и (между предпринимателем и департаментом имущественно-земельных отношений). По договору купли-продажи от 21.02.2008 общество приобрело у предпринимателя объект незавершенного строительства (литера А), расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60. Право собственности на указанный объект (офисное здание со встроенной автостоянкой) признано за предпринимателем судом общей юрисдикции. На основании постановления от 05.05.2004 N 693 и договора аренды от 10.12.2014 N 26830 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050701:30 площадью 501 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63, для проектирования и строительства жилого дома с помещениями общественного назначения. Постановлением от 07.02.2012 N 62 обществу указанный участок предоставлен для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой, с которым заключен договор аренды от 07.06.2012 N 33984 (сроком до 15.01.2013). В продлении договора аренды обществу отказано (письмо от 17.05.2013). При проверке доводов общества о незаконности отказа суд исходил из норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс). Земельным законодательством не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства, поэтому при определении срока договора аренды земельного участка должны учитываться положения Градостроительного кодекса о выдаче разрешения на строительство на срок, предусмотренный проектом организации строительства. Вместе с тем у арендодателя отсутствует обязанность предоставлять в аренду земельный участок арендатору по истечении срока первоначального договора аренды (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса). В этой связи суд признал, что департамент архитектуры и градостроительства действовал в соответствии с законом; оснований для удовлетворения требований к указанному лицу не имеется (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)). Суд указал, что изначально земельный участок предоставлялся для целей строительства, которое осуществлялось на законных основаниях (наличие разрешения на строительство); расположенный на участке объект незавершенного строительства легализован в судебном порядке; планируемое к строительству многоэтажное офисное здание со встроенной автостоянкой подлежит возведению на двух земельных участках как единый комплекс. В такой ситуации отказ органов местного самоуправлении в продлении договора аренды недопустим (статья 35 Земельного кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08). Довод департамента имущественно-земельных отношений о недобросовестном исполнении обществом обязанностей по внесению арендной платы суд отклонил со ссылкой на нахождение общества в процедуре банкротства (погашение задолженности по арендной плате может привести к преимущественному удовлетворению одних кредиторов перед другими). Отказ в предоставлении участка не позволит завершить строительство объекта и приведет к нарушению прав кредиторов общества и участников долевого строительства. Поэтому суд обязал департамент имущественно-земельных отношений заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 на новый (пятилетний) срок (т. 3, л. д. 153).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2015 решение от 04.09.2014 отменено, требования удовлетворены частично. Признаны незаконными действия департамента архитектуры и градостроительства по отказу в предоставлении обществу земельного участка в аренду на новый срок, оформленные письмом от 17.05.2013. Суд обязал департамент имущественно-земельных отношений принять решение о предоставлении в аренду земельного участка и направить обществу проект договора аренды земельного участка сроком на пять лет. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционный суд указал на наличие в решении противоречивых выводов (констатировав законность отказа департамента архитектуры и градостроительства в заключении с обществом договора аренды спорного земельного участка на новый срок, суд удовлетворил требование обязывающего характера к департаменту имущественно-земельных отношений ссылками на обстоятельства, обосновывающие отсутствие у департамента архитектуры и градостроительства законных оснований для отказа в заключении с обществом договора аренды). Судом первой инстанции нарушены и процессуальные нормы (признание законным отказа департамента архитектуры и градостроительства означает невозможность применения механизма, предусмотренного пунктом 3 части 5 статьи 201 Кодекса). С учетом указаний суда кассационной инстанции апелляционный суд исследовал обстоятельства, предшествовавшие заключению договора аренды (предоставление участка для целей строительства, правомерное возведение объекта на двух смежных земельных участках, невозможность завершения строительства по объективным причинам) и пришел к выводу о незаконности оспариваемого обществом отказа департамента архитектуры и градостроительства. Апелляционный суд исходил из того, что отсутствие действующего разрешения на строительство, различные виды разрешенного использования смежных земельных участков являются устранимыми препятствиями. Общество обратилось за изменением вида разрешенного использования участка, а также понесло финансовые затраты на проектирование и строительство единого объекта на спорном (и смежном с ним) земельных участках. Совокупные затраты общества по освоению участков составили 14 812 971 рубль 17 копеек. С учетом изложенного апелляционный суд признал незаконными действия департамента архитектуры и градостроительства по отказу в предоставлении обществу земельного участка в аренду на новый срок. Исковое требование о понуждении к заключению договора аренды не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса, поэтому избирая способ восстановления нарушенного права, апелляционный суд возложил на департамент обязанность принять решение о предоставлении в аренду земельного участка и направить обществу проект договора аренды земельного участка сроком на пять лет. Указанный срок, соответствующий проекту организации строительства (07-05-ПОС), позволит обществу оформить необходимую на строительство разрешительную документацию на строительство объекта, построить его в установленные проектной документацией сроки и ввести его в эксплуатацию. С учетом муниципальных правовых актов (Положение о предоставлении земельных участков для строительства на территории города Ростова-на-Дону, Положение о департаменте имущественно-земельных отношений, Административный регламент оказания муниципальной услуги по предоставлению земельного участка для строительства) апелляционный суд пришел к выводу о том, что департамент имущественно-земельных отношений является надлежащим органом по исполнению обязанности по принятию решения о предоставлении обществу земельного участка в аренду на новый срок и по направлению в адрес общества проекта договора аренды (т. 5, л. д. 163).

Департамент имущественно-земельных отношений обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, в удовлетворении требований общества отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды при разрешении спора исходили из того, что планируемое к строительству многоэтажное офисное здание со встроенной автостоянкой подлежит возведению на двух земельных участках (спорном и смежном с ним) как единый комплекс. Однако данное обстоятельство не следует из материалов дела, свидетельствующих о том, что правоотношения по использованию земельных участков, расположенных по ул. Шаумяна, 60 и ул. Социалистической, 63, носили самостоятельный (не взаимосвязанный характер). При этом судебными инстанциями не учтены нормы градостроительного законодательства. Осуществляющий строительство застройщик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства, получить соответствующее разрешение, соблюдать ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов (статьи 38, 51, 52 Градостроительного кодекса). Пересечение границ здания и границ земельных участков, на которых оно расположено, является препятствием для оформления земельно-правовых отношений. Поэтому один объект недвижимости может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках. В противном случае нарушаются требования градостроительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Выводы судов о допущенных органами местного самоуправления злоупотреблениях (с точки зрения законных интересов кредиторов общества и участников долевого строительства) также необоснованны. Согласно нормам Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений. Вид целевого использования спорного земельного участка - возведение (завершение строительства) многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой. На земельном участке по ул. Социалистическая, 63 не возводились (отсутствуют) какие-либо строения, строительные работы не ведутся. Отсутствие зарегистрированных договоров в отношении объекта строительства подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2014 по делу N А53-1497/2013 производство но делу о несостоятельности (банкротстве) общества прекращено в связи с утверждением мирового соглашения. Вывод суда апелляционной инстанции об обращении общества за изменением вида разрешенного использования участка также несостоятелен. Поскольку у общества отсутствует оформленный в установленном порядке договор аренды земельного участка по ул. Социалистическая, 63, заключенный на срок более чем пять лет, оно не вправе обращаться за изменением вида разрешенного использования спорного земельного участка (статья 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). По актуальным сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050701:30 имеет вид разрешенного использования - для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой; участок по ул. Шаумяна, 60 - для эксплуатации административных помещений, жилого дома и для эксплуатации парикмахерской. Учитывая факт несения обществом финансовых затрат на освоение двух земельных участков, апелляционный суд не принял во внимание то обстоятельство, что подготовка и согласование проектной и технической документации и другие затраты общества следует рассматривать как мероприятия по подготовке к строительству. Несмотря на общий размер затрат, возведение объекта капитального строительства так и не начато. Ввиду отсутствия на спорном участке (по ул. Социалистическая, 63) объектов незавершенного строительства понесенные обществом затраты не могут являться основанием для заключения договора аренды на новый срок. Одним из главных условий определения срока при продлении договора аренды является наличие проекта организации строительства. Мероприятия по подготовке (согласованию) проекта организации строительства, разработки рабочего проекта многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой проведены обществом уже после передачи дела на новое рассмотрение. Проект организации строительства предусматривает строительство десятиэтажного офисного здания с подземным гаражом-стоянкой одновременно на двух смежных земельных участка, что не соответствует виду целевого использования участков. Проект организации строительства N 07-05-ПОС составлен с очевидным нарушением действующего законодательства, поэтому указанный в нем срок строительства (5 лет) является необоснованным. Кроме того, у обязанного судом лица отсутствуют полномочия по принятию правовых актов о предоставлении земельных участков для строительства. Вопрос подготовки правовых актов администрации о предоставлении земельных участков для строительства, а также заключения на новый срок договоров аренды в соответствии с пунктом 2.3.1 приложения N 2 к решению городской думы от 21.06.2011 N 138 "Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону" относится к исключительной компетенции департамента архитектуры и градостроительства.

Департамент архитектуры и градостроительства в отзыве также указал на незаконность и необоснованность принятых по делу актов. Судебные инстанции не привели норм законодательства, которые нарушил департамент архитектуры и градостроительства при подготовке ответа на обращение общества о заключении договора аренды на новый срок. Проектирование строений осуществляется после получения прав на земельный участок, исходя из размеров и конфигурации земельного участка. Представленный обществом эскизный проект (2001 год) выполнен в отношении земельного участка, не находящегося в собственности либо в аренде у общества (его предшественников). Для реализации эскизного проекта здания обществу необходимо было получить разрешение на строительство. Однако мер к получению разрешения на строительство обществом не предпринималось, следовательно, указанный эскизный проект не реализован. Попыток к освоению земельного участка общество (с 2007 года) не предпринимало. Архитектурный проект землеотводным документом не является. В соответствии с экспликацией зданий и сооружений предварительно согласовано размещение 6-ти этажного с мансардой офисного здания с автостоянкой по адресу: ул. Социалистическая, 63. Таким образом, департаментом согласовано размещение здания на самостоятельном (отдельном) земельном участке, расположенном по указанному адресу. Кроме того, общество не является добросовестным арендатором (не вносило своевременно арендную плату), поэтому по смыслу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса не вправе претендовать на заключение договора аренды на новый срок. При таких обстоятельствах отказ департамента архитектуры и градостроительства соответствует закону. Спорный участок (ул. Социалистическая, 63) никогда не застраивался (свободен от объектов недвижимости), строительные работы на нем не ведутся. Разрешение на строительство по указанному адресу до истечения срока договора аренды не выдавалось. Затраты, которые произвело общество, не относятся к освоению спорного земельного участка. Мероприятия по согласованию проекта организации строительства, разработки рабочего проекта многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой (на двух земельных участках) проведены обществом после передачи дела на новое рассмотрение (на момент подготовки оспариваемого отказа отсутствовал). Таким образом, действия по освоению земельного участка (ул. Социалистическая, 63) предприняты обществом по истечении договора аренды земельного участка. По сведениям ГКН разрешенный вид использования земельного участка (ул. Социалистическая, 63) - для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой.

Администрация в отзыве поддержала доводы кассационной жалобы департамента имущественно-земельных отношений. Третье лицо также полагает, что судебные акты подлежат отмене. По мнению администрации, вывод судебных инстанций о планируемом строительстве многоэтажного офисного здания со встроенными автостоянками на двух смежных земельных участках (Шаумяна, 60 и Социалистическая, 63) не подтвержден допустимыми доказательствами. Предоставление участка по ул. Социалистической, 63 являлось самостоятельным решением органа местного самоуправления, не имеющим правовой связи с решениями в отношении земельных участков по ул. Шаумяна, 60 и Социалистической, 65. Вывод судов о возможности строительства единого объекта на двух земельных участках противоречит нормам Градостроительного кодекса (статьи 44, 51). Кроме того, смежные земельные участки имеют различные виды разрешенного использования, что также исключает возможность возведения на них единого объекта. В материалы дела не представлена проектная или техническая документация на строительство многоэтажного офисного здания на арендованном земельном участке. На земельном участке не ведутся строительные работы, отсутствуют незавершенные строительством объекты и строительная техника. Право собственности на строение по ул. Шаумяна, 60 к спорному участку отношения не имеет и не может являться основанием для возникновения каких-либо обязательств органов местного самоуправления в отношении смежного участка. Преимущественное право на заключение нового договора имеет добросовестный арендатор, однако в деле отсутствуют доказательства надлежащего исполнения обществом условий договора как по использованию земельного участка для строительства, так и по обязанности оплачивать предусмотренную договором арендную плату. Учитывая, что с момента предоставления земельного участка в аренду (2004 год) предприниматель и общество к строительству капитального объекта не приступали, вывод судов об объективной невозможности освоения спорного участка необоснован. Понесенные обществом финансовые затраты (представленные в апелляционный суд документы об этом) не относятся к обстоятельствам освоения спорного земельного участка.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления от 12.01.2015. Довод департамента имущественно-земельных отношений о необходимости учета при разрешении спора норм Градостроительного кодекса (статей 38, 51, 52), которые предполагают размещение одного объекта недвижимости только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, не основан на законе (статьи 11.6, 40, 85 Земельного кодекса). Противоречит он и материалам дела, свидетельствующим о том, что планируемое к строительству многоэтажное офисное здание со встроенной автостоянкой подлежит возведению на двух земельных участках (спорном и смежном с ним) как единый комплекс. Несостоятелен и довод жалобы о том, что отказом органов местного самоуправления в продлении арендных отношений не нарушаются права и законные интересы общества. В силу норм Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" недопустимо преимущественное удовлетворение должником требований отдельных кредиторов. Изъятие спорного земельного участка повлечет усугубление тяжелого имущественного положения общества и приведет к невозможности строительства на ранее арендованном (на законных основаниях) земельном участке. Поэтому выводы судов первой и апелляционной инстанций о необходимости учета органами местного самоуправления законных интересов кредиторов общества, а также участников долевого строительства, являются обоснованными. Является обоснованным и вывод суда апелляционной инстанции о наличии у общества возможности обратиться за изменением вида разрешенного использования земельного участка. Соответствующие доводы жалобы (мотивированные ссылками на статью 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и отсутствие договора аренды земельного участка по ул. Социалистическая, 63, заключенного обществом на срок более чем пять лет) несостоятельны. Как правильно установили при разрешении спора судебные инстанции, своевременному освоению спорного земельного участка препятствовала правовая неопределенность в вопросе о возможности завершения строительных работ на едином объекте, возводимом по ул. Шаумяна, 60 - Социалистическая, 63. Общество осуществило ряд мероприятий, направленных на раздел земельного участка по ул. Шаумяна, 62, что иметь впоследствии возможность объединить образований участок (ул. Шаумяна, 60) с арендуемым участком (ул. Социалистическая, 63). Отсутствие оформленных прав на земельный участок, расположенный по ул. Шаумяна, 60, не позволило поучить разрешительную документацию и начать строительные работы на спорном земельном участке. Является необоснованным и довод кассационной жалобы о недоказанности обществом заявленного срока действия договора аренды (5 лет), поскольку он противоречит содержанию проекта организации строительства (07-05-ПОС). Заявленный срок позволит обществу оформить необходимую на строительство разрешительную документацию на строительство объекта, построить его в установленные проектной документацией сроки и ввести его в эксплуатацию. Довод департамента земельно-имущественных отношений об отсутствии у него полномочий по распоряжению спорным участком (принятию решения о предоставлении обществу этого участка в аренду на новый срок и по направлению проекта договора) противоречит содержанию соответствующих муниципальных правовых актов. При этом многостадийный процесс оказания муниципальной услуги по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой не может препятствовать защите нарушенных прав и законных интересов общества (должен способствовать их восстановлению). Иной подход не будет соответствовать критерию исполнимости судебного акта, закрепленному в статьях 16, 170, 174 и 182 Кодекса.

От временного управляющего отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представители департамента имущественно-земельных отношений, департамента архитектуры и градостроительства, а также администрации поддержали доводы кассационной жалобы, ссылались на незаконность и необоснованность обжалуемых судебных актов.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, просил кассационную инстанцию апелляционное постановление от 12.01.2015 оставить в силе, полагая, что оно является законным и обоснованным.

Временный управляющий, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явился.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов, выслушав представителей департамента имущественно-земельных отношений, департамента архитектуры и градостроительства, администрации и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление от 12.01.2015 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как видно из материалов дела, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 05.05.2004 N 693 у учреждения изъят земельный участок площадью 0,050 га по ул. Социалистической, 63, занятый аварийным (подлежащим сносу) строением. Участок предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 2 года для выполнения работ по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. Департаменту имущественно-земельных отношений предписано заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка площадью 0,050 га по ул. Социалистической, 63. Пунктом 3 постановления на предпринимателя возложен ряд обязанностей, связанных с проектированием и строительством объекта, в том числе по отселению граждан, проживающих в аварийном жилом доме (литера "А") по ул. Социалистической, 63. В пунктах 4 и 5 постановления предписано строительство объекта вести в соответствии с согласованным проектом, после получения разрешения на производство работ. После сдачи жилого дома в эксплуатацию оформить в установленном порядке документы на землепользование (т. 1, л. д. 35, 36).

10 декабря 2004 года департамент имущественно-земельных отношений (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 26830 земельного участка общей площадью 501 кв. м с кадастровым номером 61:44:050701:0030. Договор заключен на срок до 05.05.2006, земельный участок предоставлен для строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и расположен по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63 (т. 3, л. д. 8 - 11).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 30.03.2005 N 413 с целью завершения выполнения проектных работ и строительства объекта предпринимателю на срок до 05.05.2006 предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,0076 га по ул. Социалистической, 63 (территория общего пользования - поперечный профиль ул. Социалистической) для организации строительной площадки. Эти же постановлением внесены изменения в текст постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 05.05.2004 N 693; слова "жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения" заменены в тексте постановления на слова "многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой" (т. 1, л. д. 44).

По договору о совместной деятельности от 23.06.2005 N 3 предприниматель и общество объединили свои вклады и обязались совместно осуществить строительство многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63. Вкладом предпринимателя является право пользования (аренда) земельным участком, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63, предоставленным ему на основании постановлений мэра г. Ростова-на-Дону от 05.05.2004 N 693 и от 30.03.2005 N 413 (пункт 2.1). По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию стороны обязались произвести между собой его раздел в натуре в порядке, предусмотренном договором (т. 2, л. д. 133 - 135).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.11.2006 N 1273, принятым в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса, предпринимателю в аренду на 2 года предоставлено два земельных участка: площадью 0,0501 га (с кадастровым номером 61:44:050701:0030) - для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой; площадью 0,0193 га - для организации строительной площадки (территория общего пользования - поперечный профиль ул. Социалистической). На департамент имущественно-земельных отношений возложена обязанность по заключению с предпринимателем договоров аренды земельных участков (т. 1, л. д. 45).

На основании указанного постановления департамент имущественно-земельных отношений (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 11.12.2006 N 26830и земельного участка с кадастровым номером 61:44:050701:0030 общей площадью 501 кв. м со сроком действия до 07.11.2008 для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Ростовской области 22.12.2006; земельный участок передан арендатору по акту от 11.12.2006 (т. 2, л. д. 125 - 130).

По договору перенайма от 12.12.2006 N 1 предприниматель уступил обществу все права, принадлежащие ему по договору аренды от 11.12.2006 N 26830и, а также перевел на него все обязанности, вытекающие из данного договора. В пункте 1.3 стороны отразили, что по договору аренды от 11.12.2006 N 26830и предпринимателю предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:050701:0030 общей площадью 501 кв. м, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63. Договор перенайма зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Ростовской области 19.01.2007 (т. 2, л. д. 131, 132).

6 марта 2007 года предприниматель и общество заключили договор перенайма N 5, по условиям которого предприниматель уступил обществу все права (перевел на него все обязанности) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:05:0732:0070 площадью 193 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63. Соответствующие права и обязанности принадлежат предпринимателю на основании договора аренды от 29.01.2007 N 1273и. Из содержания договора перенайма следует, что обществу уступлено право аренды в отношении участка, ранее предоставленного предпринимателю (на срок до 07.11.2008) для организации строительной площадки (территория общего пользования - поперечный профиль ул. Социалистической). Договор перенайма зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Ростовской области (т. 1, л. д. 47, 48).

Постановлением администрации от 07.02.2012 N 62, принятым в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса, обществу для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой предоставлен в аренду (сроком на 11 месяцев) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050701:30 площадью 501 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63 (т. 1, л. д. 15).

На основании указанного постановления департамент имущественно-земельных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 07.06.2012 N 33984 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 со сроком действия до 15.01.2013 (т. 1, л. д. 16 - 20).

11 апреля 2013 года общество обратилось в департамент архитектуры и градостроительства с заявлением о пролонгации договора аренды для завершения строительства нежилого здания (т. 1, л. д. 25, 26).

Письмом от 17.05.2013 департамент архитектуры и градостроительства сообщил обществу о том, что Комиссией по обеспечению эффективного управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, принято решение (протокол от 01.03.2013 N 3) о прекращении арендных отношений с обществом и возврате предоставленного для завершения нежилого здания земельного участка в связи с его неосвоением и наличием у арендатора задолженности по арендной плате. Поскольку решение Комиссии департамент архитектуры и градостроительства оспаривать не вправе, в удовлетворении заявления общества отказано (т. 1, л. д. 14).

Полагая, что решение департамента архитектуры и градостроительства не соответствует закону и нарушает права заявителя в предпринимательской сфере, общество обратилось в арбитражный суд.

При повторном рассмотрении дела общество уточнило требования, просило суд признать незаконными действия департамента архитектуры и градостроительства по отказу в предоставлении земельного участка в аренду, а также обязать департамент имущественно-земельных отношений предоставить в аренду обществу земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050701:30 сроком на пять лет.

Для вывода о незаконности оспариваемого обществом решения (отказа) органа, осуществляющего публичные полномочия, суду необходимо установить его несоответствие закону (иным нормативным правовым актам) и нарушение прав заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 и часть 2 статьи 201 Кодекса).

Общество в обоснование заявленных требований ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050701:30 площадью 501 кв. м должен быть предоставлен ему в аренду на новый срок для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60.

Органы местного самоуправления, возражая против заявленных требований, указывают на то, что в течение длительного периода времени общество так и не приступило к освоению земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30. В период после оформления права аренды на данный земельный участок (январь 2007 года) и до настоящего времени общество не осуществляло каких-либо действий, направленных на получение в установленном порядке разрешительной документации на возведение объекта и производство строительных работ. Между возведением легализованного в судебном порядке объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60 (необходимостью завершения его строительства) и предоставлением в 2004 году предпринимателю (а впоследствии - обществу) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 правовая связь отсутствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды от 07.06.2012 N 33984 заключен сторонами на срок по 15.01.2013 (пункт 2.1).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания его действия. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) также определяет, что по истечении срока договора арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66, постановлениях от 19.07.2005 N 3440/05 и от 05.06.2012 N 17540/11 сформулировал следующие правовые позиции. В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалах дела отсутствуют. Соответствующие обстоятельства при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались. Следовательно, правовые подходы, изложенные в постановлениях от 19.07.2005 N 3440/05 и от 05.06.2012 N 17540/11, к данному делу не применимы.

В постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал следующее. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, на уполномоченный орган судом может быть возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка на новый срок (продлению договора аренды) в случае, если участок предоставлялся в аренду для целей строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды

Однако как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела (акты обследования, фотоматериалы), на земельном участке площадью 501 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050701:30, предоставленном в аренду предпринимателю (а с 2007 года - обществу), незавершенные строительством объекты отсутствуют. Не имеется в деле и доказательств, свидетельствующих о начале возведения объекта недвижимости на испрашиваемом обществом в аренду (на новый срок) земельном участке. Поскольку материалы дела не подтверждают, что строительство на участке с кадастровым номером 61:44:0050701:30 начато, оснований для применения к отношениям сторон правовых подходов, сформулированных в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не имеется.

Настаивая на удовлетворении требований, общество ссылается на представленные им в дело документы, свидетельствующие о том, что возведение объекта капитального строительства (многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой) планировалось как единый комплекс на двух смежных земельных участках, расположенных в г. Ростове-на-Дону (по ул. Шаумяна, 60 и ул. Социалистической, 63). Общество указывает на то, что не имело объективной возможности построить в срок объект недвижимости (как единый комплекс на двух земельных участках) в связи с отсутствием оформленных прав на участок под уже существующим (незавершенным строительством) зданием и разрешения на строительство на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60. В настоящее время в связи с разделом земельного участка по ул. Шаумяна, 62 на два самостоятельных участка, в том числе и под незавершенным строительством зданием (решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.04.2013 по делу N 2-32/13), у общества имеется возможность продолжить возведение объекта (как единого комплекса на двух участках). Для этого заявителем подготовлена проектная документация на продолжение строительства (проект организации строительства (07-05-ПОС)).

Судебные инстанции, согласившись с доводами заявителя, пришли к выводу о наличии у муниципальных органов обязанности по заключению с обществом на новый (5 лет) срок договора аренды в отношении земельного участка площадью 501 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050701:30, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63. Суды при разрешении спора признали, что данный земельный участок предоставлялся органами местного самоуправления предпринимателю (а впоследствии - обществу) для завершения строительства нежилого объекта (как единого комплекса), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60.

Вывод судебных инстанций о необходимости продления с обществом арендных отношений (участок с кадастровым номером 61:44:0050701:30) в связи с принятием органами местного самоуправления решений об окончании строительства офисного здания на двух смежных участках (как единого комплекса), не соответствует фактическим обстоятельствами и не основан на имеющихся в деле доказательствах.

Из содержания представленных в дело постановлений от 05.05.2004 N 693, от 30.03.2005 N 413, от 07.11.2006 N 1273 и от 07.02.2012 N 62, договоров аренды от 10.12.2004 N 26830, от 11.12.2006 N 26830и, от 07.06.2012 N 33984, договора о совместной деятельности от 23.06.2005 N 3, договоров перенайма от 12.12.2006 N 1 и от 06.03.2007 N 5 следует, что предпринимателю (с 2007 года - обществу) для целей строительства (завершения строительства) объекта недвижимости (жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, а впоследствии - офисного здания со встроенной автостоянкой) предоставлялся самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 61:44:050701:0030, имеющий адресные ориентиры: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63. Ни один из представленных сторонами (описанных судом кассационной инстанции) документов (муниципальных ненормативных актов, гражданско-правовых сделок) не содержит какой-либо информации, свидетельствующей о том, что спорный участок закреплялся за арендатором именно в связи с решениями органов местного самоуправления, относящимися к возведению незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60.

Правоотношения, связанные с проектированием и строительством капитального объекта по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60, возникли в 1992 году (то есть задолго до отношений, исследуемых в рамках настоящего дела).

Постановлением главы администрации от 24.07.1992 N 963 правопредшественнику учреждения в бессрочное пользование предоставлен земельный участок площадью 0,151 га в зоне реконструкции, занятый малоценным жилым фондом и нежилыми строениями, подлежащими сносу по ул. Шаумяна 60, 62, ул. Социалистической, 65 (частично). Указанный земельный участок предоставлен для проектировки и строительства жилого дома по ул. Шаумяна с долевым участием АО "Эланс" (т. 3, л. д. 110).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.07.2000 N 1890 учреждению предоставлен в аренду сроком на 2 года земельный участок площадью 0,0325 га по ул. Социалистической, 65. Продлен на 3 года срок проектирования и строительства 2-ой очереди жилого дома на ранее (постановление от 24.07.1992 N 963) предоставленном в бессрочное пользование земельном участке по ул. Шаумяна, 60. Иные пункты данного постановления предусматривают последовательность действий по проектированию и строительству жилого дома по ул. Шаумяна, 60, а также реконструкции жилого дома по ул. Социалистической, 65 (т. 1, л. д. 27, 28).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 25.04.2003 N 859 с учреждением заключен на новый срок (2 года) договор аренды земельного участка площадью 0,0325 га по ул. Социалистической, 65. Продлен срок, установленный постановлением от 19.07.2000 N 1890, для завершения реконструкции жилого дома по ул. Социалистической, 65, а также строительства 2-ой очереди жилого дома по ул. Шаумяна, 60 (т. 1, л. д. 29, 30).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 30.03.2004 N 463 внесены изменения в постановление от 25.04.2003 N 859. Пункты 1 и 2 постановления касаются внесения изменений в правоотношения, связанные с реконструкцией жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 0,0325 га по ул. Социалистической, 65. Пунктом 3 учреждению продлен на 2 года срок выполнения строительных работ второй очереди жилого дома на ранее предоставленном в бессрочное пользование земельной участке по ул. Шаумяна, 60 (т. 1, л. д. 31, 32).

Доказательства строительства учреждением жилого дома в деле отсутствуют.

По договору о совместной деятельности от 01.06.2004 N 10 учреждение и предприниматель объединили свои вклады и обязались совместно осуществить строительство многоэтажного офисного здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60. Вкладом учреждения является право пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60, предоставленным ему на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 30.03.2004 N 463. В качестве вклада в общее дело предприниматель принял на себя выполнение обязанностей заказчика-застройщика, выполнение строительно-монтажных работ, предоставление необходимых строительных материалов, а также обязанности по вводу объекта в эксплуатацию. По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию стороны обязались произвести между собой его раздел в натуре в порядке, предусмотренном договором (т. 1, л. д. 3 - 34).

Договором от 20.08.2004 N 21 учреждение уступило предпринимателю право на долю в строящемся многоэтажном офисном здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60, который обязался не позднее 31.12.2007 выплатить учреждению 100 тыс. рублей (т. 1, л. д. 37).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.10.2007 по делу 2-2138/2007 за предпринимателем на основании статьи 222 Гражданского кодекса признано право собственности на самовольно возведенный объект незавершенного строительства (общей площадью 1897,6 кв. м, процент готовности - 10%), расположенный в г. Ростове-на-Дону, по ул. Шаумяна, 60. Судом установлено, что постановлением мэра от 31.05.2005 N 738 в ранее изданные постановления (от 19.07.2000 N 1890, от 25.04.2003 N 859 и от 30.03.2004 N 463) внесены изменения; слова "жилой дом" заменены словами "многоэтажное офисное здание со встроенной автостоянкой". Этим же постановлением учреждению предоставлен дополнительный участок из состава городских земель для организации строительной площадки. В 2006 году без получения разрешения на строительство предприниматель во исполнение договоров от 01.06.2004 N 10 (о совместной деятельности) и от 20.08.2004 N 21 возвел на закрепленном за учреждением на праве бессрочного пользования земельном участке объект незавершенного строительства (офисное здание). Самовольно возведенный предпринимателем объект расположен на части земельного участка площадью 1587 кв. м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 62, с разрешенным видом использования - для эксплуатации административных помещений, жилого дома и для эксплуатации парикмахерской (т. 1, л. д. 68 - 70).

21 февраля 2008 года предприниматель (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого общество приобрело у предпринимателя объект незавершенного строительства (площадь застройки 1897,6 кв. м, степень готовности - 10%). Приобретаемый покупателем объект недвижимости расположен по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60 (т. 1, л. д. 49, 50).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.03.2013 по делу 2-32/13 земельный участок площадью 1587 кв. м с разрешенным видом использования - для эксплуатации административных помещений, жилого дома и для эксплуатации парикмахерской, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 62, разделен на два самостоятельных участка. Прекращено право бессрочного пользования учреждения и ряда физических лиц на выделенный земельный участок площадью 440 кв. м (т. 1, л. д. 71 - 79).

Из содержания приведенных постановлений, заключенных договоров, а также обстоятельств возведения объекта незавершенного строительства, установленных решениями Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону, не усматривается правовая связь между возведением предпринимателем нежилого объекта по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60 и предоставлением в 2004 году (ему же) земельного участка по ул. Социалистической, 63. Представленные в дело документы свидетельствуют о том, что зарегистрированный за обществом (незавершенный строительством) объект недвижимости фактически возведен на земельном участке, являющемся частью участка площадью 1587 кв. м, имеющего вид разрешенного использования (для эксплуатации административных помещений, жилого дома и для эксплуатации парикмахерской) и иной адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 62. Указанный участок был закреплен (до 2013 года) на праве бессрочного пользования за учреждением и рядом физических лиц (собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 62). Строительство нежилого здания осуществлялось предпринимателем самовольно, без получения разрешительной документации, формирования земельного участка и оформления в установленном законом порядке прав на него. Обществом права на земельный участок (как самостоятельный объект гражданских правоотношений) под легализованным в судебном порядке объектом незавершенного строительства не оформлены (участок не закреплен за заявителем до настоящего времени).

Исходя из материалов дела, вывод судебных инстанций о том, что земельный участок площадью 501 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0050701:30 предоставлялся органами местного самоуправления для строительства (завершения строительства) нежилого объекта, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60, (как единого комплекса), не может быть признан обоснованным. В этой связи подлежат проверке доводы органов местного самоуправления о том, что решение о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 (по ул. Социалистической, 63), являлось самостоятельным решением органа местного самоуправления, не связанным с муниципальными актами в отношении строительства объекта по ул. Шаумяна, 60. Выяснение указанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку именно с ними стороны связывают наличие (либо отсутствие) оснований для продления арендных правоотношений (заключения договора аренды на новый срок).

Удовлетворяя требования заявителя, апелляционный суд руководствовался также положениями статей 42, 45 и 46 Земельного кодекса и признал, что общество приступило к освоению спорного земельного участка.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса (в редакции до 01.01.2015) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Апелляционный суд при разрешении спора исходил из того, что общество осуществляло мероприятия по подготовке и согласованию проектной и технической документации, а также несло финансовые расходы по обследованию квартала застройки, межевым работам, работам по согласованию границ землепользования, согласованию плана подземных коммуникаций с эксплуатирующими организациями, работам по разработке исходно-разрешительной документации. Обществом понесены затраты, связанные с передачей прав и обязанностей по договору аренды, работам по технической инвентаризации и паспортизации объекта недвижимости, затраты на осуществление работ по техническому обследованию строительных конструкций, по выполнению работ по уплотнению и закреплению грунтов, бурению скважин, бетонированию, изготовлению и монтажу каркасов, иных подготовительных строительных работ.

Между тем применительно к фактическим обстоятельствам предоставления земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050701:30 следовало установить, какие действия (мероприятия) предпринимались обществом именно для его освоения. При этом под освоением спорного земельного участка следует понимать действия арендатора по подготовке его к проведению строительных работ, а также осуществление заявителем комплекса мероприятий, направленных на возведение на таком участке объекта капитального строительства (с целью ввода его в эксплуатацию).

Суд апелляционной инстанции сослался также на подготовленный в 2004 году ООО "Стройпроект" (согласованный с Комитетом по архитектуре и градостроительству) эскизный проект строительства офисного здания с адресными ориентирами: ул. Социалистическая, 63 - ул. Шаумяна, 60 (т. 1, л. д. 132 - 158). На схеме размещения объекта (т. 1, л. д. 139) и эскизе его внешнего вида со стороны ул. Шаумяна (т. 1, л. д. 144) действительно имеются отметки МУ г. Ростова-на-Дону "Комитет по архитектуре и градостроительству". Однако данное обстоятельство само по себе не означает, что уполномоченным муниципальным органом принималось решение о предоставлении земельного участка площадью 501 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050701:30 для строительства (продолжения строительства) нежилого объекта, фактически размещенного на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 62. Так, за эскизным проектом, представленным заявителем, в дело подшит ситуационный план, содержащий графическое и словесное (технико-экономические показатели) описание нежилого здания, проектируемого по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63 (т. 1, л. д. 159). Ситуационный план согласован с комитетом по архитектуре и градостроительству (24.07.2003); из его содержания следует, что именно на земельном участке площадью 0,051 га предполагалось возведение (в соответствии с генеральным планом) шестиэтажного офисного здания (с мансардой) и автостоянкой (площадью застройки объекта составляет 417 кв. м). Указанный документ соответствует содержанию решений, принятых в этот период (в последующем) органами местного самоуправления в отношении спорного участка. В этой связи необходимо учесть, что желания (намерения) арендатора земельного участка (выраженное в эскизном проекте и в проекте организации строительства) возвести на двух земельных участках офисное здание с автопарковкой недостаточно для обоснованного судебного вывода о принятии уполномоченными органом местного самоуправления соответствующего решения. При этом следует отметить, что характеристики проектируемого (предполагаемого к строительству) нежилого объекта в эскизном проекте (2004 год) и проекте организации строительства (2014 год) существенно различаются (по площади, этажности здания и др.).

В силу пункта 3 статьи 287 Кодекса по результатам кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При разрешении спора судебные инстанции не выяснили существенные для дела обстоятельства. Вывод судов о том, что многоэтажное офисное здание (г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60) подлежит возведению (как единый комплекс) в том числе и на земельном участке площадью 501 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0050701:30, не может быть признан обоснованным (соответствующим имеющимся в деле доказательствам). Поскольку апелляционный суд отменил решение и удовлетворил требования общества, следует отменить постановление от 12.01.2015 с направлением дела на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исходя из характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания (имеющие значение для правильного разрешения спора). Необходимо также исследовать и дать оценку доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2015 по делу N А53-17496/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова