Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 мая 2015 г. N Ф08-2947/15 по делу N А53-24732/2014

г. Краснодар

18 мая 2015 г.

Дело N А53-24732/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Ивановой Лидии Николаевны (ИНН 616700967245, ОГРНИП 313619514800031) - Космовской К.В. (доверенность от 28.05.2014), в отсутствие ответчиков: Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (ИНН 6164045474, ОГРН 1026103292380), администрации г. Ростова на Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743), третьего лица - закрытого акционерного общества "Банк ВТБ-24" (ИНН 7710353606, ОГРН 1027739207462), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ивановой Лидии Николаевны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2014 (судья Жигало Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-24732/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Иванова Л.Н. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) и администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) о признании не подлежащими сносу пристроек под литерами А1 и а8 площадью 119 кв. м и 5,5 кв. м соответственно, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нагорная, 2а, и о признании права собственности на административное здание (литеры А, А1, а8) общей площадью 885 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нагорная, 2А.

Решением суда от 30.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.03.2015, в иске отказано. Суды пришли к выводу о том, что реконструкция спорного объекта была произведена одним из предшествующих правообладателей (ООО "Инстанта Дистрибьюшн") самовольно, без получения необходимой разрешительной документации; вступившим в законную силу судебным актом по делу N А53-2976/2010 ООО "Инстанта Дистрибьюшн" отказано в иске к администрации г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на эту же самовольную постройку ввиду отсутствия разрешения на реконструкцию.

В кассационной жалобе предприниматель просит принятые по делу судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования. По мнению заявителя, суду были представлены все доказательства, необходимые для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект. Так, согласно заключению от 29.07.2014 N 1326 пристройка соответствует нормам пожарной безопасности, строительным нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан. Спорное строение соответствует виду разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности предпринимателя. Заявитель предпринимал меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако ему было отказано. Предприниматель отмечает, что приобрел реконструированное здание у ЗАО "ВТБ-24", а не у ООО "Инстанта Дистрибьюшн", как указано в решении суда. Сделка по приобретению спорного объекта является оспоримой и ни кем не оспорена. Технический паспорт земельного участка по состоянию на 01.12.2014, на который имеется ссылка в решении суда, в деле отсутствует.

В судебном заседании представитель предпринимателя повторил доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

При рассмотрении дела N А53-2976/2010 по иску ООО "Инстанта Дистрибьюшн" к администрации г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на самовольную постройку - административное здание площадью 895,4 кв. м (литера А), этажность - 3, расположенную по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нагорная 2а, установлено, что ООО "Инстанта Дистрибьюшн", являясь собственником административного здания (литера А) площадью 722,4 кв. м по ул. Нагорной 2а в г. Ростове-на-Дону, без получения разрешительной документации осуществило его реконструкцию, в результате которой увеличилось площадь строения с 722,4 кв. м до 895,4 кв. м. ООО "Инстанта Дистрибьюшн" отказано в удовлетворении иска, поскольку истец (лицо, осуществившее строительство) не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2011 по делу N А53-8275/2011 ООО "Инстанта Дистрибьюшн" признано несостоятельным (банкротом), определением от 09.01.2013 завершена процедура конкурсного производства с внесением записи в ЕГРЮЛ о ликвидации должника.

Предприниматель является собственником земельного участка площадью 627 кв. м и расположенного на нем 3-этажного административного здания площадью 722,4 кв. м (литера А), находящихся по адресу: г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Нагорная, 2а, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.09.2013 и договором купли-продажи от 03.09.2013, заключенным с ЗАО "Банк ВТБ-24" (продавец).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи от 03.09.2013 земельный участок и административное здание площадью 722, 4 кв. м принадлежали продавцу на праве собственности на основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 15.11.2012, о чем в ЕГРП 30.11.2012 сделаны записи о государственной регистрации права N 61-61-01/655/2012-15 и 61-61-01/655/2012-14.

В техническом паспорте на административное здание (литера А), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нагорная, 2а, по состоянию на 18.06.2014 и справке ГУП "Техническая инвентаризация Ростовской области" отражено, что площадь спорного объекта составляет 885 кв. м, увеличение на 162,6 кв. м произошло за счет возведения пристройки (литера А1) (комнаты N 12, 13, 14 и 15) общей площадью 119 кв. м, возведения пристройки (литера а8) (комната N 11) площадью 5,5 кв. м, перепланирования комнат (сноса и установки межкомнатных перегородок на первом, втором и третьем этажах), уточнения линейных размеров. Разрешения на возведение пристроек под литерами А1 и а8 не предъявлено.

Истец 25.08.2014 обратился в департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

03 сентября 2014 года ему было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию пристройки административного здания на том основании, что не представлены документы, установленные частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В кадастровых паспортах от 01.12.2014 N 61/001/14-1172975 и от 19.12.2014 N 61/001/14-1265213 вид разрешенного использования земельного участка площадью 627 кв. м с кадастровым номером 61:44:0060652:4, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нагорная, 2а, - для строительства индивидуального жилого дома изменился на административные здания.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 61:44:0060652:4 площадью 0,0627 га земельный участок относится к зоне многофункциональной общественно-деловой застройки второго типа ОЖ-2/2/01, к основным видам разрешенного использования относятся административные здания, офисы.

В заключении от 29.07.2014 N 1326, выполненном специалистом ООО "Независимая экспертно-оценочная организация "ЭКСПЕРТ"" Зимницким С.В., подтверждается соответствие пристройки административного здания строительным нормам и правилам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Полагая, что иной способ легализации реконструированного объекта отсутствует, предприниматель обратился с иском о признании права собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

При рассмотрении спора суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 222 Кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 28 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), положения статьи 222 Кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений.

В пункте 26 постановления N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в любом случае является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Суды установили, что самовольная реконструкция была произведена одним из предшествующих правообладателей (ООО "Инстанта Дистрибьюшн") спорного объекта, поэтому, приобретая данный объект в реконструированном виде, истец имел возможность оценить соответствующие риски и все возможные негативные последствия (согласно договору купли-продажи предприниматель приобрел у банка объект площадью 722, 4 кв. м; в отношении спорной пристройки договор купли-продажи не заключался и регистрация права собственности продавца на этот объект не производилась).

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2010 по делу N А53-2976/2010 ООО "Инстанта Дистрибьюшн" отказано в иске к администрации г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на эту же самовольную постройку ввиду отсутствия разрешения на реконструкцию и непринятия мер к получению такого разрешения.

Данные обстоятельства исключают возможность удовлетворения аналогичного иска, заявленного последующим приобретателем самовольно возведенного объекта, поскольку он фактически направлен на пересмотр вступившего в силу судебного акта.

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Ссылка заявителя на то, что в материалах дела отсутствует технический паспорт земельного участка по состоянию на 01.12.2014, на который имеется ссылка в судебном акте, не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку в деле имеется кадастровый паспорт земельного участка по состоянию на 01.12.2014. Описка суда в названии представленного в дело документа может являться основанием для ее исправления в порядке, установленном статьей 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На том же основании подлежит отклонению ссылка заявителя на неверное указание судом лица, у которого истец приобрел здание по договору купли-продажи (ООО "Инстанта Дистрибьюшн" вместо ЗАО "ВТБ-24").

Довод о неправомерном указании судом первой инстанции на ничтожность сделки по приобретению объекта самовольного строительства обоснован, поскольку согласно договору купли-продажи от 03.09.2013 предприниматель приобрел у банка правомерно возведенный объект площадью 722, 4 кв. м, в связи с чем вправе привести спорный объект в первоначальное состояние. Однако данный вывод суда также не привел к принятию незаконного решения.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. Основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 по делу N А53-24732/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

В.В. Аваряскин А.В. Садовников