Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 мая 2015 г. N Ф08-2548/15 по делу N А63-5598/2014

г. Краснодар

21 мая 2015 г.

Дело N А63-5598/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие им. М. Горького" (ИНН 2635071368, ОГРН 1032600970104), органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) и третьих лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Андже Сергея Константиновича, общества с ограниченной ответственностью "Ставропольская управляющая компания", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2014 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А63-5598/2014, установил следующее.

ООО "Сельскохозяйственное предприятие им. М. Горького" (далее - общество) в лице конкурсного управляющего Черниговского С.А. обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) со следующими требованиями:

- признать незаконными действия (бездействие) Управления Росреестра, выразившиеся в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 площадью 700 га с местоположением: Труновский район, в бывших границах землепользования ООО СХП им. М. Горького, принадлежащего на праве собственности ООО "Ставропольская управляющая компания" (далее - управляющая компания), правами аренды в пользу общества;

- обязать Управление Росреестра внести в ЕГРП соответствующие изменения.

Заявление мотивировано следующим. Общество является арендатором находящегося в общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 26:05:0:0082. В силу требований статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) при выделении земельного участка площадью 700 га в счет доли Андже С.К. обременение сохраняется. Бездействие Управления Росреестра по невнесению в ЕГРП записи о соответствующем обременении противоречит закону и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Определением от 28.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата), Андже С.К. и управляющая компания (т. 1, л. д. 1).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015, требования удовлетворены. Суд признал незаконным бездействие Управления Росреестра, выразившиеся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593, принадлежащего на праве собственности управляющей компании, договором от 08.05.2006 аренды с обществом при множественности лиц на стороне арендодателей. На регистрирующий орган возложена обязанность по внесению в ЕГРП записи об обременении земельного участка договором аренды от 08.05.2006. С Управления Росреестра в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей расходов по государственной пошлине.

Судебные инстанции установили, что общество и Андже С.К., действовавший как собственник земельных долей, подписали договор от 08.05.2006 аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя, по которому обществу для производства сельскохозяйственной продукции передан в аренду находящийся в общей долевой собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 4685,52 га (кадастровый номер 26:05:000000:82). Обременение в виде аренды в пользу общества зарегистрировано в ЕГРП (запись регистрации N 26-26-05/001/2006-037 от 15.05.2006). По инициативе Андже С.К. в счет его долей в праве общей собственности на участок с согласия общества выделен земельный участок площадью 700 га (присвоен кадастровый номер 26:05:000000:593). Право собственности на указанный участок зарегистрировано за Андже С.К. На основании договора о внесении недвижимого имущества в уставный капитал управляющей компании и акта от 17.04.2012 Управление Росреестра зарегистрировало переход к управляющей компании права собственности на участок без внесения записи об обременении вещного права арендой в пользу общества. Полагая, что такие действия незаконны, общество (в лице конкурсного управляющего) обратилось в арбитражный суд. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались нормами статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 11.8 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Суды признали, что переход права собственности на находящийся в аренде участок (в том числе при образовании из него новых земельных участков) не влечет прекращения ранее возникших арендных отношений. Реализация участником долевой собственности права на выдел своей доли в порядке статей 12 - 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), ранее выразившего согласие на передачу в аренду земельного участка, не прекращает действия договора аренды. Андже С.К. выразил волю на заключение договора аренды с обществом (протокол общего собрания участников долевой собственности от 30.04.2004), поэтому с образованием в дальнейшем участка площадью 700 га в счет выдела его доли обременение в виде аренды в пользу общества не прекратилось. Регистрация вещного права на образованный земельный участок без одновременной регистрации обременений в отношении выделенных земельных участков противоречит пункту 5 статьи 22.2 Закона о регистрации, а также пунктам 43, 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила ведения реестра). На основании статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суды признали незаконным бездействие Управления Росреестра, выразившиеся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка договором аренды с обществом и обязали регистрирующий орган внести в ЕГРП соответствующие изменения. Довод Управления Росреестра о пропуске процессуального срока на подачу заявления (часть 4 статьи 198 Кодекса) суд отклонил с учетом длящегося характера допущенного бездействия (т. 7, л. д. 113; т. 8, л. д. 93).

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. 15 мая 2006 года проведена государственная регистрация заключенного с обществом договора аренды (с множественностью лиц на стороне арендодателя) на земельный участок с кадастровым номером 26:05:000000:82 площадью 46 855 200 кв. м (запись регистрации N 26-26-05/001/2006-037). В 2011 году Андже С.К. произвел выдел земельного участка в счет имеющихся у него долей в праве общей долевой собственности, в результате которого образован земельный участок площадью 700 га (кадастровый номер 26:050:000000:593). С учетом требований статьи 22.2 Закона о регистрации, статей 13 и 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в дело правоустанавливающих документов исходного земельного участка была помещена копия письма от 29.06.2011 N 55, свидетельствующего о согласии общества (арендатора) на образование нового участка. В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых участков либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды. Таким образом, в случае правомерного образования земельного участка из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в отношении вновь образованного земельного участка обременение в виде права аренды не сохраняется. В Управление Росреестра за государственной регистрацией договора аренды с измененным предметом заинтересованные лица не обращались. Таким образом, бездействие Управления Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельного участка правами аренды, является законным и обоснованным.

Общество (в лице конкурсного управляющего Черниговского С.А.) в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Полагает, что доводы жалобы регистрирующего органа не основаны на законе (статья 617 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, пункт 5 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, пункт 5 статьи 22.2 Закона о регистрации), направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

От кадастровой палаты, Андже С.К. и управляющей компании отзывы на жалобу не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), окружной суд не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, на основании протокола общего собрания собственников земельных долей СХП ТОО им. М. Горького от 30.04.2004 (т. 1, л. д. 19 - 21) собственники земельных долей (всего 433) заключили с обществом договор аренды от 08.05.2006 (т. 1, л. д. 22 - 70). По условиям договора обществу для производства сельскохозяйственной продукции передан в аренду сроком на 10 лет находящийся в общей долевой собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:05:000000:82 площадью 46 855 200 кв. м с местоположением: Труновский район, в бывших границах землепользования ООО СХП им. М. Горького. В списке арендодателей, подписавших договор, значится Андже С.К. (приложение к договору N 1) с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 60/26280 (пункт 14 приложения).

Обременение в виде аренды в пользу общества зарегистрировано в ЕГРП (запись регистрации N 26-26-05/001/2006-037 от 15.05.2006), что подтверждается сведениями подраздела III-1 ЕГРП (т. 7, л. д. 4 - 43).

Согласно делу правоустанавливающих документов на участок с кадастровым номером 26:05:000000:593 (т. 4, л. д. 1 - 70) в 2011 году в счет долей Андже С.К. в праве общей собственности на участок по согласованию с обществом выделен земельный участок площадью 700 га. В ходе кадастрового учета образованному в результате выдела участку площадью 700 тыс. кв. м присвоен кадастровый номер 26:05:000000:593, установлено разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

27 декабря 2011 года произведена государственная регистрация права собственности Андже С.К. на земельный участок с кадастровым номером 26:05:000000:593, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.01.2012 (т. 4, л. д. 40 - 42).

На основании договора о внесении недвижимого имущества в уставный капитал управляющей компании и передаточного акта от 17.04.2012 (т. 4, л. д. 48 - 51) Управление Росреестра зарегистрировало переход к управляющей компании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:05:000000:593. Запись об обременении вещного права арендой в пользу общества в ЕГРП не вносилась, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2012 и выпиской из ЕГРП от 13.05.2014 (т. 3, л. д. 178, 179, 183, 184).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2014 по делу N А63-3430/2011 общество признано несостоятельным (банкротам), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим общества утвержден Черниговский С.А. (т. 1, л. д. 14).

Полагая, что бездействием Управления Росреестра по невнесению в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 арендой в пользу общества нарушены нормы Закон о регистрации и права должника, общество (в лице конкурсного управляющего) обратилось в арбитражный суд в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса определяет, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Образование участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В статьях 13 и 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в применимой к спору редакции) описывалась процедура выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также определялись особенности порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:05:000000:593 образован в счет долей Андже С.К. в праве общей собственности на участок путем выделения из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:05:000000:82, обремененного арендой в пользу общества (запись регистрации N 26-26-05/001/2006-037 от 15.05.2006). Андже С.К. выразил согласие на заключение с обществом договора аренды от 08.05.2006.

Пункт 3.2 статьи 22.2 Закона о регистрации устанавливает, что в случаях, предусмотренных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки (пункт 5 статьи 22.2 данного Закона о регистрации).

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает арендные отношения. Статья 46 Земельного кодекса также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.

В пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Из приведенной нормы не следует прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении всех земельных участков, образованных в результате выдела (раздела) исходного участка. Названное положение Земельного кодекса направлено на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.

С учетом изложенных норм и приведенных разъяснений судебные инстанции пришли к выводу о сохранении обременения (в виде аренды) в пользу общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593, выделенного из арендуемого обществом участка.

В отсутствие сведений о прекращении в установленном порядке договора аренды от 08.05.2006 регистрирующий орган обязан был перенести актуальные записи специальных частей подраздела III реестра об исходном земельном участке (в том числе записи об аренде и о сделке, на основании которой возникло обременение прав (о договоре аренды), в специальные части подраздела III разделов реестра, открытых на вновь образованные земельные участки (пункт 44 Правил ведения реестра).

Поэтому бездействие Управления Росреестра, выразившиеся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка договором аренды с обществом, судебные инстанции признали незаконным.

Если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Кодекса).

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

С целью восстановления нарушенных прав и интересов заявителя суд обязал Управление Росреестра внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка договором аренды от 08.05.2006.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы Управления Росреестра о прекращении договора аренды от 08.05.2006 окружным судом отклоняется как основанный на неправильном толковании заявителем норм гражданского (статья 617 Гражданского кодекса) и земельного (статьи 11.8 и 46 Земельного кодекса) законодательства.

В пункте 5 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в редакции Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ) закреплено право участника долевой собственности, выразившего на общем собрании участников несогласие с передачей находящегося в долевой собственности земельного участка в аренду или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что Андже С.К. (участник долевой собственности) голосовал на собрании за передачу земельного участка в аренду обществу и подписал договор аренды от 08.05.2006, поэтому признали не подлежащими применению к данному спору положения пункта 5 статьи 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу N А63-5598/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин