Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 мая 2015 г. N Ф08-2569/15 по делу N А32-11087/2014

г. Краснодар

22 мая 2015 г.

Дело N А32-11087/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мантула Г.А., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Соколовой М.С. (доверенность от 05.09.2014), от ответчика - индивидуального предпринимателя Ханджян Венеры Рафиковны (ИНН 232200468027, ОГРНИП 304236521700042) - Литовка П.Г. (доверенность от 10.09.2014), в отсутствие третьего лица - администрации муниципального образования Туапсинский район, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ханджян Венеры Рафиковны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2014 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-11087/2014, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ханджян Венере Рафиковне (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 27.06.2005 N 0000002791 (предыдущий номер договора 3300001274) земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 996 кв. м с кадастровым номером 23:33:0104001:82, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, ул. Приморская, 20, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды ответчика; возложении на ответчика обязанности снести самовольно возведенную постройку на земельном участке площадью 996 кв. м с кадастровым номером 23:33:0104001:82 и возвратить земельный участок департаменту свободным от объекта незавершенного строительства.

Решением суда от 10.10.2014 расторгнут договор аренды от 27.06.2005 N 0000002791 (предыдущий номер договора 3300001274) земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:82 площадью 996 кв. м, расположенного по ул. Приморской, 20 в с. Лермонтово Туапсинского района Краснодарского края, заключенный администрацией муниципального образования Туапсинский район (далее - администрация) и предпринимателем, права и обязанности арендодателя по которому переданы департаменту по соглашению от 12.11.2012. Суд обязал предпринимателя в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:82 площадью 996 кв. м департаменту, освободив указанный земельный участок от объекта незавершенного строительства. Суд указал, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:82 площадью 996 кв. м арендой в пользу предпринимателя. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины по иску.

Постановлением апелляционного суда от 26.01.2015 решение от 10.10.2015 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты и прекратить производство по делу. Ответчик указывает, что спорный земельный участок предоставлен ему как физическому лицу, а не как индивидуальному предпринимателю, разрешение на строительство от 17.12.2007 N 105 выдано ему как физическому лицу. Возникший спор не подведомственен арбитражному суду. Наличие градостроительного плана земельного участка, проектной документации на мини-гостиницу на 20 мест, разрешения на строительство объекта и наличие не завершенного строительством объекта свидетельствует об освоении земельного участка.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы, представитель департамента возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что 27.06.2005 администрация и предприниматель заключили договор N 3300001274 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого администрация передала в аренду земельный участок площадью 996 кв. м по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, в западной части с. Лермонтово, в 150 м от автомобильной дороги М-27 "Джубга-Сочи" слева, для использования в целях строительства и эксплуатации гостиницы на 20 мест.

Согласно кадастровому паспорту от 12.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:82 земельный участок поставлен на кадастровый учет 31.10.2005.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях условий договора: использование участка или его части не по целевому назначению и разрешенному использованию, неиспользование участка (его части) в течение одного года (может быть установлен более длительный срок при предоставлении участка для строительства); нарушение арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в пункте 9 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.2 договора; невнесение арендной платы за землю в течение одного квартала; неподписание арендатором дополнительных соглашений к договору; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Арендатор согласно пункту 4.1.13 договора обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

Договор заключен сроком на 10 лет, действует до 27.06.2015 (пункт 6.1 договора).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и пунктом 4.3.1 договора (пункт 7.3 договора).

В соответствии с пунктом 9.1 договора неиспользование земельного участка в течение одного года является нарушением установленных сроков строительства и расценивается как неосвоение (кроме случаев, когда более длительный срок не предусмотрен договором).

Земельному участку площадью 996 кв. м присвоен кадастровый номер 23:33:0104001:0082, разрешенное использование земельного участка - строительство и эксплуатация мини-гостиницы на 20 мест. В кадастровом плане земельный участок указан как обремененный арендой в пользу Ханджян В.Р.

Основанием заключения договора аренды явилось постановление главы муниципального образования Туапсинский район от 27.06.2005 N 663 об утверждении проекта границ земельного участка площадью 996 кв. м для строительства и эксплуатации мини-гостиницы на 20 мест, установлен соответствующий вид разрешенного использования земельного участка, определен вид права - аренда.

Постановлением главы муниципального образования Туапсинский район от 07.11.2007 N 1686 утвержден градостроительный план земельного участка ответчика с кадастровым номером 23:33:0104001:0082 для строительства и эксплуатации мини-гостиницы на 20 мест.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район от 17.12.2007 ответчику выдано разрешение на строительство мини-гостиницы на 20 мест, площадь застройки - 294,7 кв. м, общая площадь - 445,2 кв. м, этажность - 2 этажа. Срок действия разрешения на строительство до 12.12.2010.

Соглашением от 12.11.2012 администрация передала департаменту права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 27.06.2005 N 3300001274.

В соответствии с пунктом 6 соглашения договор аренды земельного участка следует считать договором аренды земельного участка от 27.06.2005 N 0000002791. Основанием заключения данного соглашения указана государственная регистрация права государственной собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:0082 площадью 996 кв. м. Соглашение между администрацией и департаментом зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 28.11.2012.

Регистрация права собственности Краснодарского края и аренды в пользу ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:82 площадью 996 кв. м подтверждается сведениями из ЕГРП. Основанием регистрации аренды указан договор аренды земельного участка от 27.06.2005 N 3300001274.

В соответствии с актом обследования земельного участка от 16.01.2013 на момент проведения проверки земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:82 площадью 996 кв. м не используется, не огорожен; документы, удостоверяющие права на объекты недвижимости, отсутствуют. Имеются признаки неиспользования земельного участка по целевому назначению с 2005 года. Акт осмотра земельного участка составлен главным специалистом государственного казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль", а также подписан ответчиком без замечаний. Как видно из фототаблицы от 22.01.2013 к акту обследования земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:82, на земельном участке признаки строительства, наличие объектов недвижимости не усматриваются.

В письме от 24.05.2013 N 52-8836/13-32-20 департамент предложил ответчику явиться в отдел заключения договоров департамента для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 27.06.2005 N 0000002791 25.06.2013 в 10 часов 00 минут. В качестве основания расторжения договора указан подпункт 2 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, акт обследования земельного участка от 16.01.2013. Получение данного письма ответчиком не оспаривалось, подтверждается копией почтового отправления, подписанного Ханджян В.Р. 04.06.2013.

В письме от 25.06.2013 Ханджян В.Р., сославшись на указанное письмо департамента, сообщила, что она не успела начать стройку в срок, кроме того, летом 2013 года Ханджян В.Р. собирается начать стройку, в связи с чем просила дать ей возможность использовать землю по назначению.

В письме от 21.10.2013 N 52-16861/13-43.11 департамент предложил Ханджян В.Р. в связи с неиспользованием земельного участка в течение трех лет и наличием задолженности по арендной плате устранить допущенные нарушения в срок до 11.11.2013, о чем уведомить департамент в указанный срок, представив соответствующие документы, свидетельствующие об освоении земельного участка и об оплате задолженности по арендной плате и пене. Получение указанного письма ответчиком подтверждается почтовым извещением.

В письме от 06.12.2013 N 52-19230/13-43.11 департамент, сославшись на непредставление доказательств устранения допущенных нарушений в соответствии с уведомлением от 21.10.2013 N 52-16861/13-43.11, предложил ответчику явиться в срок до 16.12.2013 в отдел заключения договоров департамента для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 27.06.2005 N 0000002791.

Предприниматель в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился, доказательства устранения допущенных нарушений договора не представил. Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования департамента, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, признав соблюденным истцом досудебный порядок разрешения спора, суды установили факт неиспользования спорного земельного участка ответчиком в соответствии с его целевым назначением (для строительства мини-гостиницы на 20 мест) в течение срока, превышающего три года, квалифицировали его в качестве существенного нарушения условий договора аренды от 27.06.2005 и удовлетворили требования департамента о расторжении арендной сделки.

В связи с расторжением договора аренды суд первой инстанции правомерно указал на то, что ответчик обязан возвратить земельный участок в первоначальном виде, то есть без сооруженных им свай и бетонированного фундамента. Суд первой инстанции также верно указал в резолютивной части решения на то, что оно является основанием для погашения в ЕГРП регистрационной записи об обременении спорного земельного участка арендой, зарегистрированной в пользу ответчика.

Довод жалобы о том, что спор неподведомственен арбитражному суду являлся предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

Довод предпринимателя о том, что им освоен земельный участок подлежит отклонению. Материалами дела подтверждается неосвоение земельного участка в виде строительства мини-гостиницы на 20 мест. В период с 2005 года по настоящее время земельный участок фактически не использовался по его назначению. Начатое в 2013 году строительство к моменту рассмотрения данного дела и принятия решения не завершено, здание мини-гостиницы отсутствует, право собственности на незавершенный строительством объект не зарегистрировано. Из представленных сторонами доказательств усматривается ведение строительства на начальной стадии, отсутствие как такового здания мини-гостиницы. Срок действия разрешения на строительство истек 12.12.2010, не продлевался, новое разрешение на строительство не представлено.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу N А32-11087/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.А. Мантул

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин