Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 июля 2015 г. N Ф08-4054/15 по делу N А32-29832/2014

г. Краснодар

02 июля 2015 г.

Дело N А32-29832/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 июля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Мантула Г.А. и Рассказова О.Л. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Леда" (ИНН 2318031276, ОГРН 1052310496040) - Кравченко В.В. (доверенность от 24.07.2014), в отсутствие заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), третьего лица - муниципальное унитарное предприятие "Парк отдыха "Pивьера"", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Леда" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 по делу N А32-29832/2014 (судья Пристяжнюк А.Г.), установил следующее.

ООО "Леда" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконным бездействие департамента в приобретении в собственность за плату арендуемых нежилых помещений общей площадью 118,2 кв. м, а именно: помещений первого этажа (литера Д): комната N 1 площадью 11,8 кв. м, комната N 2 - 17,8 кв. м, помещений первого этажа (литера Ж): комната N 1 площадь 27 кв. м, комната N 2 - 17 кв. м, комната N 3 - 8,3 кв. м, помещения первого этажа (литера Е): комната N 1 площадь 36,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова, д. 2, для использования в целях общественного питания;

- обязать департамент заключить с обществом договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.08.2014.

Исковые требования мотивированы нарушением департаментом норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), устанавливающего преимущественное право выкупа арендуемых помещений субъектом малого и среднего предпринимательства. Бездействие департамента не соответствует закону и нарушает права общества в имущественной сфере.

Определением от 19.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Парк отдыха "Pивьера"" (далее - предприятие).

Решением от 16.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован обстоятельствами, установленными вступившими в законную силу решениями арбитражного суда, согласно которым, арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды. Кроме того, арендуемое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за предприятием и передано ему по акту приема-передачи. Договор аренды прекращен в установленном законом порядке, о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Не согласившись с решением от 16.02.2015, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в суд апелляционной инстанции.

Определением от 05.05.2015 апелляционная жалоба возвращена заявителю, в связи с пропуском срока на апелляционное обжалование и отказом в его восстановлении.

В кассационной жалобе общество просит решение от 16.02.2015 отменить как принятое с нарушением норм материального права. По мнению подателя жалобы, выводы суда не соответствуют представленным в дело доказательствам, отчуждение арендуемого имущества предприятию без направления обществу заявления о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества, были нарушены права и законные интересы общества как арендатора, так как в указанный период общество неоднократно обращалось к уполномоченному органу о реализации своего преимущественного права на приобретение. Суд первой инстанции необоснованно сослался на обстоятельства, установленные в рамках дела N А32-10503/2013. Никаких существенных нарушений условий договора аренда недвижимого имущества со стороны общества допущено не было.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

25 июня 2015 года в судебном заседании объявлен перерыв до 14 часов 10 минут 01.07.2015.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.05.2006 общество и Комитет по управлению имуществом города Сочи заключили договор аренды муниципального имущества, зданий, сооружений, нежилых помещений города Сочи N к/7-06, по условиям которого обществу предоставлены на праве аренды нежилые помещения общей площадью 118,2 кв. м, а именно: помещения первого этажа (литера Д): комната N 1 площадью 11,8 кв. м, комната N 2 - 17,8 кв. м, помещения первого этажа (литера Ж): комната N 1 площадь 27 кв. м, комната N 2 - 17 кв. м, комната N 3 - 8,3 кв. м, помещение первого этажа (литера Е): комната N 1 площадь 36,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова, д. 2,, для использования в целях общественного питания (с учетом дополнительных соглашений к указанному договору). Указанные помещения переданы предпринимателю по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.6 договора срок аренды установлен до 30.04.2009.

Дополнительным соглашением от 01.01.2009 срок действия договора аренды продлен до 30.04.2014.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

26 февраля 2014 года общество направило департаменту письмо о продлении срока договора аренды на тех же условиях. Письмо оставлено без ответа.

23 апреля 2014 года общество обратилось в департамент с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в связи с чем просило департамент принять все необходимые для этого меры. Данное письмо также осталось без ответа.

Распоряжением департамента от 08.04.2014 N 662-р спорное имуществу передано на праве хозяйственного ведения предприятию. Помещения переданы предприятию по акту приема-передачи от 08.04.2014.

В августе 2014 года общества обратилось к департаменту с заявлением, в котором просило заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Общество, полагая, что бездействие департамента нарушает нормы Закона N 159-ФЗ и его право на реализацию преимущественного права выкупа арендуемого помещения, обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Кодекса необходимым условием для удовлетворения заявленного требования является установление судом одновременно двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При наличии указанных условий арбитражный суд на основании части 2 статьи 201 Кодекса принимает решение об удовлетворении заявленного требования.

Законом N 159-ФЗ регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"" (далее - информационное письмо N 134) разъяснено следующее. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Согласно частям 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у заявителя отсутствует право преимущественного выкупа арендуемых помещений, поскольку вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-10503/2013, N А32-20709/2014 и N А32-22897/2013 установлены обстоятельства, свидетельствующие о нарушении обществом условий договора аренды. Имущество закреплено за предприятием на праве хозяйственного ведения и передано ему по акту приема-передачи от 08.04.2014. Кроме того, в связи с наличием возражений департамента и предприятия против продления договора арендные отношения сторон прекратились (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, суд не учел следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. В статьях 8 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 5 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили, что в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Согласно свидетельству о государственной регистрации право хозяйственного ведение за предприятием в отношении спорного недвижимого имущества зарегистрировано 25.06.2014, то есть после обращения общества (23.04.2014) к уполномоченному органу с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Кроме того, на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества срок договора аренды не истек, договор являлся действующим.

В качестве основания отказа в удовлетворении заявленных требований суд также указал на то, что договор аренды прекращен заинтересованным лицом в установленном законом порядке, о чем внесена запись ЕГРП, оставив без внимания довод общества о том, что на момент обращения с данным заявлением в арбитражный суд, договор не был расторгнут и действовал на тех же условиях в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 5 информационного письма N 134 разъяснено, что суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ (25.07.2008) субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Учитывая обстоятельства дела и исходя из переписки лиц, участвующих в деле, суд должным образом не рассмотрел вопрос о том, являлись ли действия департамента по передачи спорного имущества в хозяйственное ведение предприятия, а также игнорирование обращений общества с заявлениями о продлении срока действия договора аренды от 26.02.2014 и реализации права преимущественного выкупа арендуемого имущества от 23.04.2014 злоупотреблением правом.

Судом не дана оценка бездействию департамента, который в ответ на обращение общества не направил арендатору ни договор купли-продажи спорных помещений, ни мотивированный отказ в приобретении арендуемых помещений, что не соответствует положениям статьи 9 Закона N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя.

Суд первой инстанции, ссылаясь на вступившее в законную силу решение суда по делу N А32-10503/2013, которым установлено возведение обществом к строению (литера Е) без разрешительной документации навеса из металлоконструкций на бетонном основании, пришел к выводу о нарушении обществом условий договора аренды, в связи с чем указал на отсутствие у общества преимущественного права на выкуп имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В указанном перечне, речь идет о нарушении условий договора аренды, связанных с наличием задолженности по арендной плате, а также ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей на протяжении арендных отношений. Доказательства такого рода нарушений со стороны общества в материалах дела отсутствуют. В связи с чем, суду первой инстанции следует дать оценку тому, являются ли указанные им нарушения (возведение навеса без разрешительной документации, а также взыскание неосновательного обогащения за невнесение соответствующей платы за использование земельного участка, принадлежащего третьему лицу и не, являющегося предметом договорных отношений по договору аренды) основанием для лишения общества возможности на реализацию права преимущественного выкупа арендуемых помещений.

Изложенные обстоятельства имеют в данном случае существенное значение для правильного разрешения спора, но они оставлены судом первой инстанции без внимания, в связи с чем обжалуемый судебный акт нельзя признать законным и обоснованным. Таким образом, решение суда первой инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, и разрешить его на основе всестороннего, полного исследования и оценки документов, представленных участвующими в деле лицами. Судебный акт следует принять в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 по делу N А32-29832/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Алексеев

Судьи

Г.А. Мантул О.Л. Рассказов