Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июля 2015 г. N Ф08-4395/15 по делу N А32-37882/2013

г. Краснодар

21 июля 2015 г.

Дело N А32-37882/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Рассказова О.Л. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "ТМТ-Сервис" (ИНН 2315087351, ОГРН 1022302378449) - Полухина А.В. (доверенность от 24.03.2015), от заинтересованного лица - администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) - Мокина И.Я. (доверенность от 30.06.2015), в отсутствие третьих лиц: Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2015 по делу N А32-37882/2013 (судьи Илюшин Р.Р., Ефимова О.Ю., Сулименко О.А.), установил следующее.

ООО "ТМТ-Сервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений подвального этажа объекта культурного наследия регионального значения общей площадью 483 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 44, (литера А), а также возложении на администрацию обязанности устранить нарушенное право путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (далее - управление) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением суда первой инстанции от 21.02.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.05.2014, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2014 решение от 21.02.2014 и постановление от 23.05.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением суда первой инстанции от 26.02.2015 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 12.05.2015 решение от 26.02.2015 отменено, требования удовлетворены.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому является незаключенным. На момент заключения договора аренды имущество не принадлежало управлению на праве оперативного управления, а собственник имущества не давал согласия на заключение договора аренды. Общество не представило доказательств того, что оно предпринимало действия для осуществления государственной регистрации договора аренды. У администрации отсутствовали сведения о существовании договора аренды, в связи с чем к ней не могли перейти права и обязанности по указанному договору. В рамках дела N А32-19585/2013 суд пришел к выводу о том, что договор аренды является незаключенным. Общество не производило своевременную оплату по договору аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество считает постановление апелляционного суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества возражал против ее удовлетворения.

14 июля 2015 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 40 минут 21.07.2015, после перерыва судебное заседание продолжено.

Общество заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства, которое мотивировало невозможностью личного участия в судебном заседании директора общества, в связи с его командировкой.

Изучив ходатайство общества (приложенные к нему документы), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Общество вправе было направить в окружной суд другого компетентного представителя для защиты своих интересов. Кроме того, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание суда кассационной инстанции лица, подавшего жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 16.03.2009 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды объекта культурного наследия (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть помещений (общей площадью 416,2 кв. м) подвального этажа объекта культурного наследия регионального значения "Дом доходный купца Г. Ларина, 1905 - 1906", архитектор Н.Н. Карпинский (помещения N 1 - 27, 30 - 38 (литера А), N 28 (литера А1), N 29 (литера а2) и N 39 (литера А3), расположенного в г. Новороссийске, ул. Советов, 44. Срок действия договора - с 01.01.2009 до 31.12.2014.

Согласно дополнительному соглашению N 3 к договору (вступило в силу с 01.02.2010) размер передаваемой в аренду площади увеличен до 483 кв. м.

На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 23.12.2012 N 1278-р указанный объект передан в муниципальную собственность муниципального образования г. Новороссийск на безвозмездной основе.

2 сентября 2013 года общество обратилось с заявлением о предоставлении права преимущественного приобретения помещения площадью 483 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск ул. Советов, д. 44.

В письме от 28.10.2013 N 15-1-2-8529/15 администрация отказала в удовлетворении заявления. Отказ мотивирован тем, что договор аренды, заключенный на срок более года, в установленном порядке не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, следовательно, является незаключенным.

Полагая, что решения (действия) администрации не соответствуют положениям Закона N 159-ФЗ и нарушают его права в имущественной сфере, общество обратилось в суд с иском.

По смыслу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и интересов заявителя.

В пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при его возмездном отчуждении из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 указанного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Суды установили, что общество непрерывно владеет (пользуется) имуществом на основании договора аренды 16.03.2009. Указанный договор не зарегистрирован. Дополнительное соглашение от 01.02.2010 N 3, которым размер арендуемых помещений увеличен до 483 кв. м, также не зарегистрировано.

В пункте 4 информационного письма N 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается (пункт 5 информационного письма N 134).

В определении от 05.07.2001 N 154-О Конституционный Суд Российской Федерации указал следующее. Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Суд апелляционной инстанции указал, что 12.04.2013 общество обращалось в управление с просьбой о разъяснении сложившейся ситуации по вопросу государственной регистрации договора аренды.

Письмом от 16.04.2013 управление уведомило общество об отсутствии возможности предоставления документов, необходимых для регистрации указанного договора, в связи с тем, что право оперативного управления за управлением не зарегистрировано, поскольку не было зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края на спорный объект.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 06.11.2014 указал, что судам следует установить, принимало ли общество меры к регистрации договора аренды от 16.03.2009 и дополнительных соглашений к нему до передачи имущества в муниципальную собственность.

Однако суд апелляционной инстанции не выполнил обязательные для него указания суда кассационной инстанции.

Вместе с тем из материалов дела не следует, что общество с момента заключения договора аренды предпринимало меры к его регистрации. При таких обстоятельствах довод о том, что общество не могло зарегистрировать договор аренды по причине отсутствия регистрации права муниципальной собственности, в данном случае, не является обоснованным, а также не является основанием для признания договора аренды заключенным. Общество не представило доказательств невозможности регистрации договора или уклонения стороны такого договора от его регистрации до передачи имущества в муниципальную собственность. Более того, общество не воспользовалось правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом и противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

Из вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-19585/2013, в котором участвовали те же лица, следует, что суды пришли к выводу о том, что общество не вправе требовать предоставления ему в первоочередном порядке спорных помещений, так как оно не заключило в установленном порядке договор аренды указанных помещений. Кроме того, суды указали, что договор аренды является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, выводы суда апелляционной инстанции о том, что общество отвечает требованиям Закона N 159-ФЗ, являются неверными.

Кроме того, как верно установил суд первой инстанции, на дату обращения общества с заявлением о выкупе арендуемых помещений у него имелась задолженность по арендной плате.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Довод общества о том, что задолженность образовалась по вине администрации в связи с непредставлением обществу реквизитов нового собственника, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку надлежащим исполнением обязательства в данном случае следует считать внесение арендных платежей в спорный период прежнему собственнику арендуемого имущества, поскольку изменения в договор аренды в части условий и порядка внесения арендной платы не вносились.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ администрации является законным, так как не соблюдены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при его возмездном отчуждении определенные в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований общества. Отменяя судебные акты, суд апелляционной инстанции не опроверг установленные судом первой инстанции обстоятельства, однако дал неверную оценку фактическим обстоятельствам дела.

В силу пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, нарушения им норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

С учетом изложенного постановление от 12.05.2015 следует отменить, решение от 26.02.2015 оставить в силе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью "ТМТ-Сервис" об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2015 по делу N А32-37882/2013 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2015.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

О.Л. Рассказов И.И. Фефелова