Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 августа 2015 г. N Ф08-5412/15 по делу N А32-37441/2014

г. Краснодар

13 августа 2015 г.

Дело N А32-37441/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Рогальского С.В. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца - Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (ИНН 2330016676, ОГРН 1022303616279) - Литвиненко А.А. (доверенность от 16.06.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Цевалевой Марины Васильевны (ИНН 233007392886, ОГРНИП 307233010100023) - Зубко С.В. (доверенность от 14.08.2014), рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2015 (судья Шевченко А.Е.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-37441/2014, установил следующее.

Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Цевалевой М.В. (далее - предприниматель) о досрочном расторжении договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) от 05.04.2005 N 259 (далее - договор аренды).

Решением от 11.02.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.05.2015, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства невозможности размещения базы БУ муниципального образования Динской район "Аварийно-спасательная служба" в других нежилых помещениях, принадлежащих муниципальному образованию Динской район. Суд апелляционной инстанции, сославшись на информацию о продаже на аукционах муниципального имущества, пришел к выводу о том, что у истца имеются иные помещения для размещения аварийно-спасательной службы.

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, право на досрочное расторжение договора аренды по инициативе управления предусмотрено пунктом 7.2 договора, пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66). Отсутствие нежилых помещений, принадлежащих муниципальному образованию Динской район, не используемых по назначению и свободных от прав третьих лиц, в которых возможно разместить базу аварийно-спасательной службы, подтверждается справкой управления и выпиской из Реестра муниципального имущества муниципального образования Динской район от 06.03.2015. Вывод суда апелляционной инстанции о наличии у управления иных помещений несостоятелен. Муниципальное имущество, выставленное на торги, реализовано до обращения БУ муниципального образования Динской район "Аварийно-спасательная служба" к администрации с просьбой предоставить помещение. Площади проданных с аукциона помещений 108,7 кв. м и 118 кв. м, недостаточны для размещения базы аварийно-спасательной службы. Помещение, расположенное по адресу: ст. Динская, ул. Луначарского, 12 (часть здания, арендуемого предпринимателем), ранее предоставленное БУ муниципального образования Динской район "Аварийно-спасательная служба", недостаточно для размещения базы в соответствии с инструкцией по созданию и функционированию аварийно-спасательных (поисково-спасательных) формирований за счет местных бюджетов субъектов Российской Федерации, иных источников формирования.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы жалобы, представитель предпринимателя просил отказать в ее удовлетворении.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 04.08.2015 до 16 часов 00 минут 10.08.2015. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует отменить.

Как видно из материалов дела, 05.04.2005 управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды (с учетом дополнительных соглашений), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить предпринимателю во временное владение и пользование сроком с 05.04.2005 по 04.04.2054 нежилые помещения N 1 - 39 (литера А), N 40 - 54 (литера А1), N 66 - 70 (литера а1), нежилое помещение N 71 (литера а2) общей площадью 489,8 кв. м, расположенные по адресу: ст. Динская, ул. Луначарского, 12, для использования под баню, фитнес и салон красоты. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. По акту приема-передачи помещения переданы предпринимателю. В дополнительном соглашении от 05.04.2005 стороны предусмотрели обязанность арендатора произвести капитальный ремонт (перепланировку, реконструкцию) арендуемых помещений. Дополнительными соглашениями от 28.07.2011 и 17.01.2014 стороны исключили из раздела 1 "Предмета договора" баню и изложили раздел 1 в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество: нежилые помещения N 1 - 31, 41 - 45 (литеры А, А1, а1, а2) с кадастровым номером 23:07:0806041:48, общей площадью 508,1 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Луначарского, 12, для использования под фитнес и салон красоты".

В пункте 7.1 договора аренды предусмотрены основания для его расторжения: если арендатор пользуется полученным имуществом не в соответствии с условиями договора (пункт 7.1.1); если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд (пункт 7.1.2); если арендатор умышленно или неосторожно ухудшает состояние имущества (пункт 7.1.3); при передаче арендатором имущества в субаренду без письменного согласия арендодателя (пункт 7.1.4); если арендатор не согласен со ставкой арендной платы в случае ее изменения. В силу пункта 7.2 договора в случае возникновения государственной или общественной необходимости в арендуемом имуществе договор может быть расторгнут по решению органов местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством. В пункте 7.3 стороны установили, что в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан по истечении 10 дней после получения письменного предписания арендодателя передать ему занимаемое помещение.

12 сентября 2014 года глава администрации муниципального образования Динской район, учитывая важность функций, выполняемых БУ муниципального образования Динской район "Аварийно-спасательная служба" и неиспользование по назначению предпринимателем имущества, принял постановление N 1297 о досрочном расторжении договора аренды в связи с возникновением общественной необходимости в имуществе для размещения базы аварийно-спасательной службы.

12 сентября 2014 года предпринимателю вручено предложение о досрочном расторжении договора аренды, в котором указано, что в случае отказа от предложения о досрочном расторжении управление обратится с иском о расторжении договора в арбитражный суд (л. д. 23).

Суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 450, статьями 606 и 619 ГК РФ, статьями 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 7.2 договора аренды, указали, что управление, ссылаясь в обоснование требования о расторжении договора на возникновение общественной необходимости в муниципальном имуществе для размещения базы аварийно-спасательной службы, не представило доказательств невозможности размещения базы в других нежилых помещениях, принадлежащих муниципальному образованию Динской район и обремененных правами третьих лиц, а также доказательств того, каким образом (по каким критериям) осуществлялся отбор нежилых помещений. Сославшись на продажу муниципальных помещений площадью 108, 7 кв. м и 118 кв. м, суд апелляционной инстанции указал, что у управления имелись другие помещения для размещения аварийно-спасательной службы.

Отказывая в иске, суды не учли следующего.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Основания досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ, в которой указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 25 информационного письма N 66 разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Управление и предприниматель в пункте 7.2 договора аренды предусмотрели его досрочное расторжение по решению органов местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством в случае возникновения государственной или общественной необходимости в арендуемом имуществе.

Из материалов дела следует, что договор аренды заключен 05.04.2005 на 49 лет. До настоящего времени (15 лет) предприниматель не пользовался муниципальным арендуемым помещением, в том числе, как следует из его отзыва на апелляционную жалобу, в связи со 100% износом и отсутствием у него договора аренды на земельный участок (л. д. 139).

В обоснование исковых требований управление представило постановление главы администрации муниципального образования Динской район от 12.09.2014 N 1297 о досрочном расторжении договора аренды в связи с возникновением общественной необходимости в имуществе для размещения базы аварийно-спасательной службы, справку и выписку из реестра муниципального имущества об отсутствии других площадей.

Суды, отказывая в иске в связи с непредставлением управлением доказательств невозможности размещения базы в других нежилых помещениях и критериев осуществления отбора нежилых помещений, не привели доводов, по которым не признали справку управления и выписку из реестра в качестве доказательств отсутствия других помещений; не указали, какое значение будут иметь критерии отбора при условии отсутствия свободных помещений. Суд апелляционной инстанции, сославшись на продажу в разное время расположенных по разным адресам муниципальных помещений площадью 108,7 кв. м и 118 кв. м как на доказательства наличия свободных помещений, не привел доводов и доказательств, на основании которых пришел к выводу о том, что эти помещения соответствуют требованиями, предъявляемым при размещении аварийно-спасательной службы.

Поскольку выводы, содержащиеся в судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение и постановление следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При новом разбирательстве суду надлежит учесть изложенное.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу N А32-37441/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Леонова

Судьи

С.В. Рогальский Л.И. Савенко