Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2015 г. N Ф08-5852/15 по делу N А63-1917/2014

г. Краснодар

08 сентября 2015 г.

Дело N А63-1917/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии судебном заседании от истца - сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоза) "Заря" (ИНН 2611006240, ОГРН 1022602827543) - Черенко П.Л. и Ягодина М.Я. (доверенности от 20.01.2015), от ответчика - администрации Красногвардейского муниципального района Ставропольского края (ОГРН 1042600553313) - Куликовой А.И. (доверенность от 01.06.2015) и Фениной Т.М. (доверенность 20.01.2015), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации Красногвардейского муниципального района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2015 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А63-1917/2014, установил следующее.

СПК (колхоз) "Заря" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд к администрации Красногвардейского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) с иском об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:01:000000:34, площадью 11 072 467 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 26:01:020501:3, площадью 176 016 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 26:01:020301:8, площадью 721 404 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 26:01:020301:9, площадью 718 753 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 26:01:020302:19, площадью 478 071 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 26:01:020302:20, площадью 234 тыс. кв. м, в редакции, предложенной кооперативом (протокол разногласий от 24.12.2013 N 1).

Требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статье 10 (пункт 4) Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", (далее - Закон N 101-ФЗ) и статье 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 N 21-кз "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" (далее - Закон N 21-кз). Кооператив указывает, что арендует земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020501:3, 26:01:020301:8, 26:01:020301:9, 26:01:020302:19 26:01:020302:20. Участки расположены на территории Красногвардейского района Ставропольского края, государственная собственность на них не разграничена. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2013 по делу N А63-15811/2012 на администрацию возложена обязанность принять решение о предоставлении кооперативу в собственность за плату данных земельных участков. На полученный от администрации 26.11.2013 проект договора купли-продажи земельных участков, кооператив направил протокол разногласий от 24.12.2013 N 1. Разногласия касаются пунктов 2.1 (выкупная стоимость земельных участков), 2.2 (срок внесения платы по договору купли-продажи) и приложения N 1 (расчет выкупной стоимости земельных участков). По мнению истца, выкупная цена приобретаемых им земельных участков определена ответчиком в проекте договора неверно, поскольку рассчитана администрацией без учета того, что кооператив является специализированной сельскохозяйственной организацией. При определении кадастровой стоимости выкупаемых участков не учтено также постановление Правительства Ставропольского края от 26.12.2006 N 175-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" (далее - постановление от 26.12.2006 N 175-п). Поскольку администрация отклонила предложенный к подписанию протокол разногласий, кооператив обратился за их урегулированием в арбитражный суд.

Определением от 28.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю.

Определениями от 24.06.2014 и от 06.10.2014 по делу назначались судебно-бухгалтерская (повторная судебная) экспертизы.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015, иск удовлетворен. На администрацию возложена обязанность заключить с кооперативом договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020501:3, 26:01:020301:8, 26:01:020301:9, 26:01:020302:19 и 26:01:020302:20 в редакции протокола разногласий от 24.12.2013 N 1.

Судебные инстанции установили, что кооператив является арендатором шести земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, на основании договора аренды от 10.08.2004, возобновленного на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Кооператив 11.07.2012 и 07.09.2012 обратился с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность за плату. Постановлениями от 13.08.2012 N 370 и от 05.10.2012 N 492 администрация отказала кооперативу в предоставлении в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020501:3, 26:01:020301:8, 26:01:020301:9, 26:01:020302:19 и 26:01:020302:20. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2013 по делу N А63-15811/2012 на администрацию возложена обязанность принять решение о предоставлении кооперативу в собственность за плату указанных земельных участков. Администрацией подготовлен и направлен кооперативу проект договора купли-продажи, по условиям которого (пункты 2.1, 2.2 и приложение N 1) у сторон возникли разногласия, переданные на разрешение арбитражного суда. По результатам исследования представленных в дело доказательств суды пришли к выводу, что кооператив является специализированной сельскохозяйственной организацией, для которой выкупная цена приобретаемых земельных участков устанавливается в размере 20 % их кадастровой стоимости (пункт 4 статьи 11 Закона N 21-кз). Кроме того, на момент обращения истца в администрацию с заявлениями о выкупе, кадастровая стоимость спорных земельных участков была установлена постановлением от 26.12.2006 N 175-п. Следовательно, выкупная цена земельных участков должна определяться исходя из их кадастровой стоимости, установленной на дату подачи кооперативом заявления в администрацию. Однако при определении кадастровой стоимости приобретаемых кооперативом земельных участков администрация неправомерно руководствовалась результатами последней государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2013 N 202. Данный приказ вступил в силу спустя значительное время после обращения кооператива с заявлением о предоставлении земельных участков, сведения о новой кадастровой стоимости земельных участков распространяются только на будущее время и не могут быть использованы при расчете выкупной цены в момент подачи кооперативом заявления. Судебные инстанции пришли также к выводу о возможности принятия пункта 2.2 договора купли-продажи в редакции истца со ссылкой на положения статей 486 и 555 Гражданского кодекса, и в связи отсутствием соответствующих возражений со стороны ответчика. Признав, что проект договора купли-продажи в предложенной кооперативом редакции (протокол разногласий от 24.12.2013 N 1) основан на положениях действующего законодательства и соответствует представленным доказательствам, судебные инстанции удовлетворили иск, приняв спорные условия договора (пункты 2.1, 2.2 и приложение N 1) в редакции истца. Расходы кооператива по уплате государственной пошлины (в размере 4 тыс. рублей) в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) взысканы с администрации (т. 6, л. д. 38, 156).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении исковых требований кооперативу отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В силу статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса). Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2013 по делу N А63-15811/2012 на администрацию возложена обязанность принять решение о предоставлении кооперативу в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:020301:9, 26:01:020301:8, 26:01:020302:20, 26:01:020302:19, 26:01:000000:34 и 26:01:020501:3. Указанный судебный акт вступил в законную силу 16.10.2013, поэтому кадастровая стоимость спорных участков правомерно определена администрацией в соответствии с результатами актуальной государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2013 N 202. Суды первой и апелляционной инстанции при разрешении спора ошибочно исходили из того, что цена выкупа должна определяться исходя из кадастровой стоимости земли, установленной на дату первоначального обращения заинтересованного лица с заявлением о заключении договора купли-продажи. Поэтому суды необоснованно применили к отношениям сторон кадастровую стоимость, установленную постановлением от 26.12.2006 N 175-п. В пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что арендуемый юридическим лицом земельный участок приобретается им по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации. В соответствии с положениями статьи 11 Закона N 21-кз применительно к спорным отношениям цена выкупа земельных участков должна рассчитываться исходя из 60% от их кадастровой стоимости (кооператив владеет земельными участками на праве аренды более 9 лет). Проект договора, подготовленный администрацией и направленный кооперативу, соответствует указанным (обязательным для органа местного самоуправления) нормативным требованиям. Вывод судебных инстанций о том, что кооператив относится к специализированным сельскохозяйственным организациям, имеющим право на заключение договора купли-продажи земельных участков по льготной цене, является необоснованным. Истцом в обоснование права на выкуп земли по льготной цене органу местного самоуправления был предоставлен ряд отчетов и заключений, противоречащих друг другу. В свою очередь, расчеты, подготовленные Управлением сельского хозяйства администрации на основании форм официальной отчетности кооператива, подтверждают, что истец не подпадает под признаки специализированной сельскохозяйственной организации. В связи с отсутствием документов, бесспорно свидетельствующих о том, что кооператив является специализированной животноводческой организацией, выкупная плата за испрашиваемые в собственность земельные участки была рассчитана администрацией в соответствии со статьей 11 Закона N 21-кз. Проведенные в рамках настоящего дела судебные экспертизы содержат разные выводы и с достоверностью не свидетельствуют о том, что кооператив является специализированной животноводческой организацией. При отнесении кооператива к лицам, имеющим право на льготный выкуп спорных земельных участков, эксперты (суды) не учли, что применительно к пункту 8 статьи 11 Закона N 21-кз общий объем произведенной специализированной сельскохозяйственной продукции должен определяться на протяжении каждого отчетного года (в течение двух лет подряд). Из расчетной части экспертного заключения ООО "Аудит-Сервис-Плюс" следует, что объем произведенной кооперативом продукции животноводства (в процентном соотношении) составил: в 2010 году - 56,04%, в 2011 году - 47,49%, в 2012 году - 56,36%. Данные расчеты соответствуют расчетам, ранее подготовленным Управлением сельского хозяйства администрации; они подтверждают, что кооператив не подпадает под признаки специализированной животноводческой организации.

Кооператив в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению истца, довод жалобы ответчика о необходимости определения выкупной цены земельных участков на дату вступления в законную силу решения по делу N А63-15811/2012 (16.10.2013), противоречит положениям пункта 4 статьи 10 Закона N101-ФЗ, согласно которым правоотношения сторон по приобретению прав на земельный участок возникают при подаче соответствующей заявки. В период рассмотрения администрацией заявления кооператива действовало постановление от 26.12.2006 N 175-п. Поэтому при разрешении спора судами правомерно применена кадастровая стоимость, установленная в отношении спорных земельных участков данным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Подход, предложенный в жалобе ответчиком, нарушает баланс интересов сторон и приводит к тому, что лица, одновременно обратившиеся в уполномоченный орган за приобретением прав на земельные участки, заключат (в зависимости от усмотрения администрации) договоры купли-продажи на разных условиях (по различной цене выкупа). Довод кассационной жалобы о том, что кооператив не является специализированной сельскохозяйственной (животноводческой) организацией, опровергается заключением повторной судебной экспертизы (эксперт Булавинов В.И.), проведенной по ходатайству администрации. Доказательства, опровергающие выводы судебного эксперта, ответчиком в материалы дела не представлены.

От третьего лица отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представители администрации поддержали доводы жалобы, просили принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать.

Представители кооператива возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций нормам гражданского и земельного законодательства, а также представленным в дело доказательствам.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 06.02.2015 и апелляционное постановление 09.06.2015 следует отменить, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, кооператив является арендатором земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020501:3, 26:01:020301:8, 26:01:020301:9, 26:01:020302:19, 26:01:020302:20 на основании договора от 10.08.2004, возобновленного на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

11 июля 2012 года и 07 сентября 2012 года кооператив обратился в администрацию с заявлениями о предоставлении указанных земельных участков в собственность (за плату).

Постановлениями от 13.08.2012 N 370 и от 05.10.2012 N 492 администрация отказала кооперативу в предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020501:3, 26:01:020301:8, 26:01:020301:9, 26:01:020302:19, 26:01:020302:20.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2013 по делу N А63-15811/2012 постановления администрации об отказе в предоставлении в собственность земельных участков кооперативу признаны недействительными, как противоречащие пункту 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ. Суд обязал администрацию принять решение о предоставлении кооперативу земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020501:3, 26:01:020301:8, 26:01:020301:9, 26:01:020302:19, 26:01:020302:20 в собственность за плату.

Администрацией подготовлен и передан на рассмотрение кооператива проект договора купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с пунктом 2.1 договора цена отчуждаемых земельных участков рассчитана продавцом в соответствии со статьей 11 Закона N 21-кз, исходя из 60% от их кадастровой стоимости (срок аренды с 05.01.2003 - более 9 лет), составляет 49 861 190 рублей 72 копейки. Расчет выкупной стоимости каждого земельного участка определен в Приложении N 1 к договору с применением ставки 60% от кадастровой стоимости каждого земельного участка, существовавшей на момент подготовки проекта договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2.2 договора покупатель обязуется перечислить продавцу денежные средства в полном объеме в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подписания договора купли-продажи, по указанным реквизитам.

Кооператив подписал проект договора в редакции протокола разногласий от 24.12.2013 N 1, в котором изложил иную редакцию пунктов 2.1, 2.2, а также Приложения N 1 к договору. В пункте 2.1 цена отчуждаемых земельных участков составляет 4 643 346 рублей 36 копеек; она рассчитана для специализированной сельскохозяйственной организации в соответствии с частью 4 статьи 11 Закона N 21-кз (срок аренды с 10.08.2004 - более 3 лет), исходя из 20% от их кадастровой стоимости на дату обращения кооператива с заявлением о предоставлении в собственность (11.07.2012). Согласно пункту 2.2 покупатель обязуется перечислить продавцу денежные средства в полном объеме в срок, не превышающий 60 календарных дней со дня подписания договора купли-продажи, по указанным в договоре реквизитам. Расчет выкупной стоимости каждого земельного участка определен в Приложении N 1 к договору с применением ставки 20% от кадастровой стоимости каждого земельного участка, существовавшей на дату подачи кооперативом заявления о предоставлении земельных участков.

Направленный кооперативом протокол разногласий от 24.12.2013 N 1 администрация не подписала, поэтому кооператив передал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, на разрешение арбитражного суда.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. Согласно пунктам 1 и 4 указанной нормы в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Данное правило не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.

В пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции до 01.03.2015) закреплено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Как установлено судами и видно из материалов дела, арендуемые кооперативом земельные участки с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020501:3, 26:01:020301:8, 26:01:020301:9, 26:01:020302:19, 26:01:020302:20 относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с положениями пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действовал до 01.03.2015; далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Поэтому судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что администрация является лицом, для которого заключение с кооперативом договора купли-продажи земельных участков, относящихся к неразграниченным публичным землям, является обязательным.

Спор возник по условиям договора, касающимся цены выкупа арендуемых кооперативом земельных участков (пункт 2.1, приложение N 1 к договору), а также сроков внесения покупателем платы (пункт 2.2). Администрация рассчитала выкупную стоимость спорных земельных участков в размере 60% от кадастровой стоимости каждого участка, существовавшей на момент подготовки проекта договора. Уполномоченный орган руководствовался решением по делу N А63-15811/2012 (вступило в силу 16.10.2013), результатами кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2013 N 202, а также положениями статьи 11 Закона N 21-кз. По расчету администрации выкупная цена земельных участков составляет 49 861 190 рублей 72 копейки.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о возможности принятия пункта 2.2 договора купли-продажи в редакции истца. При этом судебные инстанции руководствовались положениями статьи 486 Гражданского кодекса, согласно которой покупатель, по общему правилу, обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. Суды сослались также на отсутствие возражений ответчика (продавца) относительно принятия данного пункта договора в редакции, предложенной истцом (покупателем).

При урегулировании разногласий по иным условиям договора купли-продажи (пункт 2.1, приложение N 1) судебные инстанции исходили из того, что вступившим законную силу решением по делу N А63-15811/2012 подтверждается отсутствие обстоятельств, препятствующих передаче спорных земельных участков в собственность кооператива за плату. В период обращения кооператива в администрацию с заявлениями о выкупе земельных участков (11.07.2012 и 07.09.2012), их кадастровая стоимость определялась на основании постановления от 26.12.2006 N 175-п, что подтверждается имеющимися в деле кадастровыми паспортами земельных участков. Кооператив знал о кадастровой стоимости выкупаемых участков и возможной цене договора, поскольку предоставил в администрацию вместе с соответствующими заявлениями кадастровые паспорта от 21.03.2012 N 26/501/12-58888, от 21.03.2012 N 26/501/12-59083, от 21.03.2012 N 26/501/12-59053, от 21.03.2012 N 26/501/12-59015, от 21.03.2012 N 26/501/12-59067 и от 21.03.2012 N 26/501/12-59078.

По смыслу норм земельного законодательства (статья 36 Земельного кодекса, пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ) обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка возникает у уполномоченного органа после подачи заинтересованным лицом заявления о выкупе земельного участка, оформленного в соответствии с требованиями закона. Решением по делу N А63-15811/2012 установлено, что кооперативом при подаче заявлений о приобретении в собственность спорных земельных участков требования действующего законодательства соблюдены. Суд пришел к выводу о том, что отказы администрации в выкупе земельных участков противоречат нормам земельного законодательства и нарушают права кооператива в сфере предпринимательской деятельности. Поэтому при разрешении настоящего (преддоговорного) спора выкупная цена спорных земельных участков должна определяться судом на даты подачи заинтересованным лицом (кооперативом) заявлений о приватизации в уполномоченный орган (администрацию).

Судебной практикой в целях устранения правовой неопределенности при разрешении споров о цене выкупа земельных участков и обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельного участка, выработан правовой подход, согласно которому при определении выкупной цены необходимо исходить из даты подачи заявки такого лица в уполномоченный орган.

Поэтому вывод судебных инстанций о том, что выкупная цена спорных земельных участков должна определяться не на момент подготовки проекта договора купли-продажи, а на дату подачи кооперативом заявлений о приобретении права собственности на данные участки в администрацию (11.07.2012 и 07.09.2012), является правильным. Доводы кассационной жалобы администрации в соответствующей части признаются окружным судом необоснованными и подлежащими отклонению.

Согласно пункту 4 статьи 11 Закона N 21-кз выкупная цена земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, приобретаемых специализированными сельскохозяйственными организациями в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, устанавливается в размере 20 % кадастровой стоимости земельных участков по истечении трех лет со дня заключения договора аренды.

В силу пункта 8 статьи 11 Закона N 21-кз под специализированными сельскохозяйственными организациями в данной статье понимаются организации, производящие более 50 процентов основного вида специализированной сельскохозяйственной продукции от общего объема в течение двух лет. При этом объем произведенной специализированной сельскохозяйственной продукции определяется в стоимостном выражении, в том числе по реализованной продукции - по фактическим ценам реализации, по продукции, использованной для собственных нужд организации, - по себестоимости производства.

При применении положений пункта 8 статьи 11 Закона N 21-кз суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что для подтверждения статуса специализированной сельскохозяйственной организации необходимо установить, такая организация производила более 50 % основного вида специализированной сельскохозяйственной продукции (от общего объема произведенной продукции) на протяжении (в совокупности) двух лет. Исходя из этого понимания указанной нормы, суд первой инстанции при проведении бухгалтерских экспертиз поставил перед судебными экспертами вопросы об определении объема животноводства (от общего объема произведенной кооперативом продукции) в период с 01.01.2010 по 31.12.2011 (два года) и с 01.01.2011 по 31.12.2012 (два года).

Предложенное судебными инстанциями толкование положений пункта 8 статьи 11 Закона N 21-кз ошибочно, поскольку позволяет сельскохозяйственной организации, не подпадающей под приведенные в краевом законе показатели в один год (из двух лет), с учетом показателей следующего года (превышающих установленные показатели) путем сложения показателей (за два года) отнести такую организацию к категории специализированных. Смысл указанной нормы (и логика законодателя) заключается в том, что льготу при выкупе земли получают только те сельскохозяйственные организации, которые на протяжении двух (подряд) лет в общем объеме сельскохозяйственной продукции производили более 50 % основного вида специализированной продукции, подтвердив, тем самым, свою специализацию (особый статус, дающий право на льготу).

Неправильно истолковав положения пункта 8 статьи 11 Закона N 21-кз, суд первой инстанции при назначении по делу бухгалтерских экспертиз ошибочно поставил перед экспертами вопросы, связанные с определением периодов, за которые необходимо установить объемы произведенной кооперативом специализированной сельскохозяйственной продукции. Следовательно, выводы, содержащиеся в заключении от 19.01.2015 N 01-04/1-2015, с достоверностью не подтверждают отнесение истца к специализированным сельскохозяйственным (животноводческим) организациям, а само заключение эксперта Булавинова В.И. не могло быть положено судом первой инстанции в основу вывода о том, что на кооператив (как на специализированного производителя животноводческой продукции) распространяется льготная цена выкупа земельных участков, установленная пунктом 4 статьи 11 Закона N 21-кз.

Апелляционный суд, согласившись с предложенным судом первой инстанции пониманием (толкованием) указанной нормы, не дал оценки возражениям администрации о том, что объем произведенной кооперативом продукции животноводства составил в 2010 году - 56,04%, в 2011 году - 47,49%, а в 2012 году - 56,36% (в процентном соотношении). Данные расчеты приведены в содержательной части заключения повторной бухгалтерской экспертизы, проведенной ООО "Аудит-Сервис-Плюс", соответствуют расчетам, ранее подготовленным (представленным в суд первой инстанции) Управлением сельского хозяйства администрации, и свидетельствуют о том, что кооператив не подпадает под признаки специализированной животноводческой организации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения жалобы вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций неправильно истолковали (применили к правоотношениям сторон) положения пункта 8 статьи 11 Закона N 21-кз, в связи с чем не выяснили существенные для дела обстоятельства, связанные с отнесением кооператива к лицам, имеющим право на приобретение спорных земельных участков в собственность по льготной цене. Поскольку выводы судебных инстанций в указанной части требований не основаны на законе и не соответствуют фактическим обстоятельствам (имеющимся в деле доказательствам), судебные акты следует отменить, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, правильно применить к отношениям сторон положения пунктов 4 и 8 статьи 11 Закона N 21-кз, установить, относится ли кооператив к специализированным сельскохозяйственным организациям, уточнить, имеются ли у администрации возражения относительно пункта 2.2 договора купли-продажи в редакции, предложенной истцом. Необходимо исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

При отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (абзац второй части 3 статьи 289 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу N А63-1917/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин