Вопрос: При подаче декларации о доходах физическое лицо заявляет имущественный налоговый вычет. По договору купли-продажи квартира приобретена у юридического лица по цене ниже оценки БТИ, рыночная цена не указана (как показывает практика, это связано с тем, что договор купли-продажи оформляется позже договора инвестирования и соответственно за это время стоимость квартиры может значительно возрасти), имеется ли в данном случае объект обложения налогом на доходы? ("Московский налоговый курьер", N 3, февраль 2003 г.)

При подаче декларации о доходах физическое лицо заявляет имущественный налоговый вычет. По договору купли-продажи квартира приобретена у юридического лица по цене ниже оценки БТИ, рыночная цена не указана (как показывает практика, это связано с тем, что договор купли-продажи оформляется позже договора инвестирования и соответственно за это время стоимость квартиры может значительно возрасти), имеется ли в данном случае объект обложения налогом на доходы?

При определении налоговой базы в соответствии со ст. 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.

При продаже юридическим лицом физическому лицу квартиры по цене ниже рыночной стоимости в налогооблагаемую базу физического лица следует включать положительную разницу между рыночной ценой и ценой приобретения квартиры.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) могут иметь имущество на праве собственности, наследовать и завещать имущество, совершать любые не противоречащие закону сделки с этим имуществом. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора, исполнение которого оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Жилые и нежилые помещения оцениваются Бюро технической инвентаризации (далее - БТИ) исходя из стоимости их строительства и ввода в эксплуатацию, а полученная в результате балансовая стоимость может существенно отличаться от стоимости, установленной сторонами сделки, или от рыночной стоимости. Оценка БТИ во всех случаях не является ценой (в том числе и рыночной) и не может применяться для исчисления налогооблагаемой разницы между ценой рыночной и ценой реализации.

ГК РФ не предусмотрена обязанность сторон, участвующих в сделке купли-продажи жилья, заключать договоры только по рыночным ценам или подтверждать документально стоимость объекта сделки. Согласно ст. 40 Кодекса для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Таким образом, цена договора является рыночной ценой данного объекта в данное время и в данной местности.

На основании п. 3 ст. 40 Кодекса в случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

В случае вынесения налоговым органом решения о доначислении налога взыскание его с исчисленной разницы рекомендуется производить в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной может производиться только в судебном порядке.

ГАРАНТ:

Разъяснения подготовлены на основании официального письма УМНС России по г. Москве исх. N 27-08н/54581 от 13 ноября 2002 г., подписанного заместителем руководителя Управления МНС России по г. Москве советником налоговой службы Российской Федерации I ранга Л.Я. Сосихиной