Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 сентября 2015 г. N Ф08-6118/15 по делу N А32-2761/2015

г. Краснодар

23 сентября 2015 г.

Дело N А32-2761/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Черноморская Строительная Компания" (ИНН 2308163570, ОГРН 1092308010530) - Хейлик А.В. (доверенность от 03.08.2015), Дьяконовой В.Е. (доверенность от 01.07.2015), от ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар - Хилай В.В. (доверенность от 12.01.2015), от третьего лица - Министерства финансов Краснодарского края - Клиша Ю.В. (доверенность от 28.05.2015), в отсутствие представителей третьих лиц: департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Федерального казначейства Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черноморская строительная компания" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2015 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-2761/2015, установил следующее.

ООО "Черноморская Строительная Компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о расторжении договора от 14.10.2014 N 4300021098 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:4679 площадью 10 601 кв. м, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, взыскании 22 500 тыс. рублей неосновательного обогащения, 87 281 рубля 74 копеек убытков и 595 546 рублей 88 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом изменения предмета заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар, Управление Федерального казначейства Краснодарского края, Министерство финансов Краснодарского края (далее - министерство).

Решением от 07.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме со ссылкой на недоказанность невозможности использования арендатором переданного во владение земельного участка, неправомерности действий или наличия препятствий в освоении объекта аренды со стороны арендодателя или административных органов.

Постановлением апелляционного суда от 22.06.2015 решение от 07.04.2015 оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, подчеркнув, что на момент участия в торгах арендатор должен был знать о наличии на арендуемом объекте металлических гаражей (в числе которых капитальный), детской и спортивной площадок. Истец не представил доказательств имеющихся препятствий к началу возведения объекта. Общество не доказало, что площадь участка 10 601 кв. м (с учетом размещения гаражей и проезда) не позволила возвести объекты жилищного строительства. Нахождение на спорном участке автомобильной дороги как объекта недвижимости не подтверждено. Доказательства блокирования строительства при наличии на участке детской площадки отсутствуют, принимая во внимание пункт 1.3 договора аренды от 14.10.2014 N 43000221098, согласно которому участок предоставлен для строительства многоэтажных объектов со встроено-пристроенными помещениями детского сада (то есть площадка необходима). Проект многоквартирного жилого дома, строительство которого планируется осуществить на спорном участке, материалы дела не содержат. Поскольку платежи производились обществом в рамках исполнения договорных обязательств, - правовых оснований для квалификации их в качестве неосновательного обогащения и взыскания с администрации не имеется. В связи с тем, что в удовлетворении требования о расторжении договора отказано, а истец от подписания дополнительного соглашения о расторжении договора отказался, до прекращения действия договора и возвращения спорного участка ответчику у истца сохраняется обязанность по исполнению договорных обязательств в части оплаты аренды. Правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется. Утрата арендатором хозяйственного интереса в освоении спорного участка, не может служить основанием для возврата внесенных арендных платежей, взыскания процентов и возмещения убытков.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием "для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада", опубликованном на сайте, сведения о расположении на участке гаражей, детской площадки и проезда отсутствуют, в договоре аренды такие сведения также не приведены. Кроме того, в пункте 1.5 договора закреплено, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению земельного участка, который считается переданным арендатору с момента подписания договора аренды обеими сторонами. Особые условия договора аренды земельного участка не содержат информации о расположении на нем каких-либо объектов. Ни извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, ни договор аренды не устанавливают каких-либо обязанностей арендатора по освобождению участка от гаражей, площадок, по обеспечению пользования проездом. Предоставленная администрацией информация об объекте аренды не содержит сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности. При осмотре арендуемого объекта до проведения аукциона и заключения договора визуально установить размещение гаражей, площадок и проезда не представилось возможным, так как границы участка не определены и не установлены. Градостроительный план земельного участка содержит сведения о том, что в зоне допустимого размещения многоэтажных жилых домов расположены металлические гаражи, в том числе капитальный (литера А), который согласно представленному истцом заключению обладает признаками объекта недвижимости, спортивная и детская площадки. В примечании к градостроительному плану также отражено, что на участке находятся металлические гаражи, подлежащие выносу. Признаки, сформировавшие критическое отношение суда к заключению, не представление истцом проекта многоквартирного дома, не влияют на вывод об отсутствии возможности размещения объектов в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка ввиду отсутствия территории, необходимой для строительства многоэтажных домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада.

В письменных дополнениях к жалобе общество сослалось на резолютивную часть решения Прикубанского районного суда города Краснодара от 10.09.2015 по иску Абрамова И.И. и др. к администрации и обществу, которым удовлетворены требования физических лиц - договор от 14.10.2014 N 4300021098 аренды земельного участка площадью 10 601 кв. м с кадастровым номером 23:43:0145075:4679, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, расторгнут. Данный судебный акт свидетельствует о наличии безусловных оснований для отмены обжалованных в данном деле решения и постановления, поскольку затронуты права и обязанности собственников квартир соседних жилых домов.

В отзыве на кассационную жалобу министерство просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Данную позицию разделяет администрация.

В судебном заседании представители подателя кассационной жалобы поддержали доводы, в ней приведенные, представители министерства и администрации - доводы, изложенные в отзыве.

Изучив материалы дела, позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части с направлением на новое рассмотрение с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона по лоту N 776-З" от 02.10.2014 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.10.2014 N 43000221098 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:4679 площадью 10 601 кв. м, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 43 - 51).

Во исполнение условий договора общество (арендатор) внесло платеж в размере годовой арендной платы (22 500 тыс. рублей).

Ссылаясь на невозможность использования объекта аренды по целевому назначению ввиду расположения на нем металлических гаражей, включая капитальный, детской и спортивной площадок, арендатор обратился к арендодателю с требованием об освобождении земельного участка от 05.12.2014 N 1400 (т. 1, л. д. 55).

Ввиду неисполнения требования общество направило в адрес администрации письмо с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 56, 57).

Считая, что участок, переданный истцу по договору аренды от 14.10.2014 N 43000221098, изначально не мог быть использован в соответствии с испрашиваемыми целями, общество обратилось с иском о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также убытков.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 приведенной статьи).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс) закреплено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса).

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 приведенной нормы).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отказывая в расторжении договора аренды, суды указали, что общество как арендатор должно было знать о расположении на земельном участке металлических гаражей, включая капитальный, а также детской и спортивной площадок, уже на момент участия в торгах, указав также на отсутствие доказательств наличия каких-либо, не зависящих от арендатора, причин, препятствующих началу возведения объекта, невозможности осуществления строительства (с учетом нахождения гаражей и проезда).

В тоже время, коллегия окружного суда считает необходимым указать следующее.

В силу пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", у администрации отсутствуют основания для распоряжения земельным участком, предназначенным для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Из материалов дела видно (и не оспорено лицами, участвующими в деле), что земельный участок, явившейся объектом аренды, включает территорию общего пользования (на участке имеются спортивная и детская площадки, проезд).

Принимая во внимание изложенное, коллегия арбитражного суда округа приходит к выводу, что договор аренды от 14.10.2014 N 4300021098 является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений), а также территории, предоставленной для эксплуатации многоквартирных жилых домов (статья 168 Гражданского кодекса).

Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса).

С учетом изложенного отказ в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка является правомерным, ошибочные выводы судебных инстанций не повлияли на законность судебных актов в данной части.

Вместе с тем правильное рассмотрение требований о возврате внесенных по сделке платежей невозможно без выяснения обстоятельств использования обществом спорного земельного участка (статья 167 Гражданского кодекса, пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой (апелляционной) инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими. Таким образом, процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в кассационной инстанции, не предоставил последней права оценивать доказательства, которые не были предметом исследования судов первой и (или) апелляционной инстанций.

Поскольку суды не выяснили вопросы, касающиеся использования обществом спорного участка (его части) в целях строительства, судебные акты в части отказа в удовлетворении денежного требования о взыскании 22 500 тыс. рублей неосновательного обогащения, 87 281 рубля 74 копеек убытков и 595 546 рублей 88 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами надлежит отменить с направлением дела в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, выяснить обстоятельства использования истцом земельного участка (его части), с учетом оценки всех доводов лиц и представленных доказательств, правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2015 по делу N А32-2761/2015 в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 14.10.2014 N 4300021098 оставить без изменения.

В остальной части судебные акты отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин