Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 сентября 2015 г. N Ф08-5909/15 по делу N А63-11945/2014

г. Краснодар

23 сентября 2015 г.

Дело N А63-11945/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сосновый бор" (ИНН 2628004850, ОГРН 1022601317078) - Краснопрошина В.Г. (доверенность от 14.10.2014), в отсутствие истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ИНН 2635134160, ОГРН 1102635006462), третьего лица - открытого акционерного общества "Союзпечать" (ОГРН 1022601933903), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2015 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 (судьи Луговая Ю.Б., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-11945/2014, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд к ООО "Сосновый бор" (далее - общество) с исковым заявлением о расторжении договора от 05.08.2008 N 286 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:004/022, образованного из земель участка Кисловодского лечебного курортного парка с кадастровым номером 26:34:0:000000:4, а также о возложении на ответчика обязанности возвратить земельный участок.

Определением от 28.01.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Союзпечать" (т. 2, л. д. 79, 80).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015, в удовлетворении иска отказано. Суды пришли к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (статьи 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Судебные инстанции, установив наличие на спорном участке киоска для реализации печатной продукции, указали, что данное нарушение не является существенным и не может быть признано достаточным для расторжения договора аренды земельного участка. Суды также исходили из установленных обстоятельств осуществления обществом мероприятий по благоустройству территории арендованного участка в соответствии с условиями договора.

В кассационной жалобе территориальное управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что спорный участок предоставлен обществу для благоустройства и осуществления ответственного хранения зеленых насаждений и опорных стен. Установка спорного киоска на земельном участке с кадастровым номером 26:34:004/022 свидетельствует о существенном нарушении условий договора аренды. Спорный земельный участок имеет целевое назначение - для лечебно-оздоровительных целей, располагается в первой зоне округа санитарной охраны курорта Кисловодск, хозяйственная деятельность в которой запрещена (Положение об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425).

В судебном заседании представитель ответчика просил оставить состоявшиеся по делу судебные акты без изменения.

От территориального управления поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя, которое судом удовлетворено.

Арбитражный суд округа объявлял перерыв в заседании до 16 часов 05 минут 16 сентября 2015 года. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления отсутствуют.

Как видно из материалов дела, 05.08.2008 территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 286 аренды части земельного участка с кадастровым номер 26:34:0:0004, расположенного в г. Кисловодске, долина р. Ольховки, склоны Джинальского хребта, в целях благоустройства территории, а также осуществления ответственного хранения зеленых насаждений и опорных стен. Номер предоставленной в пользование части земельного участка площадью 1228 кв. м - 26:34:0:0004/022 (т. 1, л. д. 10 - 14). Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.06.2009. Срок договора аренды установлен сторонами с 18.03.2008 по 31.12.2015 (пункт 3.1).

В дополнительном соглашении от 07.12.2009 N 317 к рассматриваемому договору аренды стороны установили срок аренды по 01.01.2030. (т. 1, л. д. 17, 18).

Общество также является арендатором другой части земельного участка с кадастровым номером 26:34:0:0004 (договор аренды от 17.03.2004 N 61). Согласно пункту 2.1 названного договора на данной части земельного участка расположено здание павильона-музея "Подкова", находящееся в пользовании общества на основании договора аренды от 20.08.2003 N 1972.

Государственным инспектором города Кисловодска по использованию и охране земель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 15.03.2014 проведен осмотр земельных участков, находящихся во владении ответчика (т. 1, л. д. 19, 20). В акте обследования указано, что за пределами предоставленных обществу земельных участков (на земельном участке парка) организована торговля, установлены торговые палатки. На земельном участке 26:34:000000:4/22 установлены стационарные торговые точки по продаже периодической печати, продуктов питания.

Аналогичные нарушения зафиксированы и в акте внеплановой выездной тематической проверки, проведенной 09.04.2014.

Территориальное управление 18.09.2014 вручило обществу требование об освобождении части земельного участка с кадастровым номером 26:34:000000:4/22 от торговых точек в срок до 01.10.2014 (т. 1, л. д. 21, 22).

Общество 09.10.2014 получило предложение о расторжении договора от 05.08.2008 N 286 в связи с невыполнением требования от 18.09.2014 (т. 1, л. д. 23, 24).

Поскольку соглашение о расторжении договора общество не подписало, территориальное управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Территориальное управление в качестве основания для расторжения договора указало на использование спорного участка не по целевому назначению.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), судебные инстанции установили, что ответчиком осуществляются мероприятия по благоустройству территории арендуемого земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды (благоустройство и ответственное хранение зеленых насаждений и опорных стен; т. 2, л. д. 1 - 53).

Поскольку истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении заявленного иска (статьи 9 и 65 Кодекса).

С учетом содержания представленных в материалы дела доказательств (т. 2, л. д. 118), суды пришли к верному выводу о том, что размещение на части спорного участке киоска по реализации печатной продукции в данном случае не может быть отнесено к существенным нарушениям, влекущим досрочное расторжение договора.

Возможность предъявления требования о демонтаже спорного объекта истец не утратил (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").

Ссылка истца на нарушение ответчиком режима первой зоны округа санитарной охраны курорта Кисловодск (т. 3, л. д. 32) не принимается.

Согласно статье 7 Земельного кодекса все земельные участки имеют целевое назначение и должны использоваться в соответствии таким назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 42 Земельного кодекса также закреплены основные обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, в силу которых указанные лица обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные данным Кодексом, федеральными законами.

Неисполнение указанных обязанностей, в частности ненадлежащее использование земельного участка, а именно: использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению влечет принудительное прекращение права пользования земельным участком, предоставленным в аренду (пункт 2 статьи 45 и пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

С учетом приведенных норм использование земельного участка не по его целевому назначению является самостоятельным основанием для прекращения прав на этот участок, в том числе путем досрочного расторжения договора аренды. В то же время для этого требуется соблюдение арендодателем обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного нормами гражданского и земельного законодательства.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из представленных в материалы дела доказательств и текста искового заявления (т. 1, л. д. 4 - 6) не следует, что в адрес арендатора направлялось требование об устранении нарушений режима первой зоны округа санитарной охраны курорта, влекущих ухудшение состояния природных ресурсов. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно не принял соответствующие доводы территориального управления. При соблюдении предусмотренных законом условий и наличии к тому фактических оснований истец не лишен возможности в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора аренды по данному основанию.

На недействительность (ничтожность) договора аренды в качестве основания для возврата участка (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") истец не ссылался.

Иные доводы кассационной жалобы не принимаются, поскольку направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами по результатам исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, что не входит в компетенцию кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

В связи с отсутствием нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Кодекса являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, решение от 04.03.2015 и постановление апелляционного суда от 08.06.2015 следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу N А63-11945/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова