Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 сентября 2015 г. N Ф08-6310/15 по делу N А63-10583/2014

г. Краснодар

28 сентября 2015 г.

Дело N А63-10583/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2015 года.

ГАРАНТ:

Определением Верховного Суда РФ от 22 марта 2016 г. N 308-ЭС15-15531 настоящее постановление отменено

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс" (ИНН 2636041493, ОГРН 1032600958092) - Гаранжи А.И. (доверенность от 21.01.2015), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Орловой Н.И., Ашихминой В.П., Хабаровой Н.В., Шаверневой А.Ф., Башкатовой Т.И., Букиной Н.В., Кулаковой Л.Н., Колесниковой М.И., Шаталова М.Ю., Шаталова Ю.Д., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.03.2015 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Луговая Ю.Б.) по делу N А63-10583/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Ставропольского края заявление о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) по возврату без рассмотрения заявления, представленного обществом на государственную регистрацию договора от 07.06.2014 аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя земельного участка площадью 58,3 га с кадастровым номером 26:18:030103:2, расположенного по адресу: Ставропольский край, Александровский район, село Калиновское, в плане земель СХП "Калиновский", участок 1 поле 3 В участок 5, (далее - договор аренды, земельный участок) и по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о заявлении о невозможности государственной регистрации договора аренды, а также о понуждении управления к проведению государственной регистрации договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Орлова Н.И., Ашихмина В.П., Хабарова Н.В., Шавернева А.Ф., Башкатова Т.И., Букина Н.В., Кулакова Л.Н., Колесникова М.И., Шаталов М.Ю., Шаталов Ю.Д. (далее - физические лица, собственники земельных долей).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.03.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015, признаны незаконными действия управления по возврату без рассмотрения заявления, представленного обществом на государственную регистрацию договора аренды, управление присуждено к рассмотрению документов о государственной регистрации договора аренды, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Судебные акты основаны на выводе о том, что по заявлению физического лица как собственника доли в праве общей собственности на земельный участок в реестр могла быть внесена только запись о заявлении о невозможности государственной регистрации без личного участия названного лица перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такую долю, и такая запись могла служит основанием только для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такую долю, а не на земельный участок в целом. Возврат без рассмотрения заявления, представленного обществом на государственную регистрацию договора аренды, по мнению судов, мог быть осуществлен только на основании записи о заявлении о невозможности государственной регистрации договора аренды, внесенной по заявлению лица, уполномоченного общим собранием участников долевой на земельный участок. Поскольку обратившиеся в управление физические лица такими полномочиями не обладали, внесенная в реестр по их заявлению запись о заявлении о невозможности государственной регистрации не могла служить основанием возврата без рассмотрения заявления, представленного обществом на государственную регистрацию договора аренды.

Управление обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), считая, что проведению государственной регистрации договора аренды препятствовали отсутствие полного списка арендодателей и, в этой связи, незаключенность договора аренды. Наличие в реестре записи о заявлении собственников долей в праве общей собственности на земельный участок о невозможности государственной регистрации договора аренды, по мнению заявителя кассационной жалобы, препятствовало не только проведению такой регистрации, но и рассмотрению соответствующего заявления общества. В кассационной жалобе также указано на подачу заявления о государственной регистрации договора аренды обществом как арендатором, а не уполномоченным общим собранием участников долевой собственности лицом, избрание обществом ненадлежащего способа судебной защиты, соответствие оспариваемых действий управления действующему законодательству.

В отзыве на кассационную жалобу общество, выражая согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а требования общества - оставлению без удовлетворения.

Из материалов дела видно и судами установлено, что земельный участок находится в общей долевой собственности физических лиц, доля каждого из которых в названном праве составляет 1/10 часть (выписка из реестра от 16.12.2014 N 01/12/2014-354).

В выпуске газеты "Александровская жизнь" от 26.04.2014 N 32 опубликовано извещение о проведении 07.06.2014 в 15 часов 30 минут общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, в том числе по вопросам о заключении с обществом договора аренды земельного участка и об определении уполномоченного лица. На состоявшемся 07.06.2014 общем собрании приняла участие часть физических лиц, составившая 30 % от общего числа собственников земельных долей, чем был обеспечен необходимый для проведения собрания кворум.

Общее собрание единогласно приняло решение о заключении договора аренды земельного участка с обществом и уполномочило на совершение от имени участников долевой собственности действий по определенным вопросам, в том числе по заключению договора аренды, Шаталова М.Ю. (далее - уполномоченное лицо). Данные обстоятельства отражены в протоколе общего собрания от 07.06.2014.

Собственники земельных долей (арендодатели) в лице уполномоченного лица и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка на 10 лет. Общество поручено обращение в управление по вопросу государственной регистрации договора аренды. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 07.06.2014.

Общество обратилось в управление с заявлением от 11.07.2014 о государственной регистрации договора аренды. К заявлению были приложены три экземпляра договора аренды, платежное поручение от 25.06.2014 N 809 об уплате государственной пошлины, публикация в выпуске газеты "Александровская жизнь" от 26.04.2014 N 32, протокол общего собрания от 07.06.2014, учредительные документы (приказ от 13.09.2012 N 17 о назначении генерального директора общества). Письмом от 29.07.2014 N 02/005/2014-082 управление уведомило общество о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием списка арендодателей. Такой список от 07.06.2014 представлен обществом в управление 08.08.2014.

По заявлениям не принимавших участия в общем собрании физических лиц (Башкатовой Т.И., Букиной Н.В., Орловой Н.И.) от 12.08.2014, 14.08.2014, 27.08.2014 управлением в реестр внесены записи от 12.08.2014 N 02/004/2014-159, от 14.08.2014 N 02/005/2014-328, от 27.08.2014 N 02/005/2014-550 о заявлениях о невозможности государственной регистрации договора аренды без личного участия заявителей.

Письмом от 29.08.2014 N 02/005/20014-082 управление уведомило общество о принятом решении о возврате без рассмотрения его заявления, представленного на государственную регистрацию договора аренды, в связи с наличием в реестре записей о заявлениях о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на земельный участок без личного участия заявителей.

Полагая, что действия управления противоречат закону и нарушают права общества, последнее обратилось в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

Понятие общей собственности раскрыто в статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), согласно которой имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него.

Реестр, кроме информации о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данных об указанных объектах, содержит сведения о правообладателях (статьи 5, 12 Закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 16 Закона N 122-ФЗ).

Устанавливая особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, законодатель именует участников такого права сособственниками и устанавливает возможность государственной регистрации права на земельную долю на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок (статьи 24, 24.1 Закона N 122-ФЗ). Такая возможность обусловлена предусмотренными законодательством особенностями совершения сделок с земельными долями без выделения в их счет земельных участков (глава III Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, в силу пункта 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ лицу, указанному в реестре в качестве собственника объекта недвижимости, предоставлено право на подачу заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки. В этом случае в реестр вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации, наличие которой влечет возврат без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. Заявитель уведомляется в письменной форме о возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причины возврата.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 23.12.2014 N 2987-О отметил, что положение пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ предусматривает для лиц, зарегистрированных в реестре в качестве собственников объектов недвижимости, дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий их реальной воле и намерениям (или намерениям законных представителей этих лиц), реализуемые посредством личного участия в представлении документов на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права. Подобного рода гарантии учитывают правовую природу государственной регистрации прав, обеспечивающую особую государственную защиту имущественных прав участников гражданского оборота, указанных в качестве правообладателей в реестре. Необходимость личной подачи заявления в государственный орган для реализации этих гарантий соответствует их характеру и содержанию.

Положениями статьи 14 Закона N 101-ФЗ в редакции Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ, участнику долевой собственности, выразившему на общем собрании несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду предоставлено право на выделение земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей и распоряжение выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка на такой выдел не требуется, договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается, изменение условий договора аренды земельного участка в связи с таким выделом осуществляется без проведения общего собрания участников долевой собственности, а дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо. В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 N 1197-О относительно вышеназванной нормы, предусматривающей право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, указано на ее направленность на обеспечение с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков.

Системное толкование вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции позволяет заключить о наличии у не принимавших участия в общем собрании физических лиц, числящихся в реестре в качестве обладателей права общей долевой собственности на земельный участок, то есть являющихся собственниками земельного участка, права на подачу заявления о невозможности без их личного участия государственной регистрации договора аренды земельного участка по заявлению, представленному обществом как арендатором. Положение пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ не может быть истолковано как ограничивающее право сособственника земельного участка на подачу заявления о невозможности государственной регистрации только случаем совершения сделки с долей в праве общей долевой собственности. Реализацией названного права участником долевой собственности может быть защищен его законный интерес в выделе в счет принадлежащих ему земельных долей земельного участка, не затронутого проводимым арендатором циклом сельскохозяйственных работ.

В рассматриваемой ситуации у управления отсутствовали законные основания как для отказа во включении в реестр записей о таких заявлениях, так и для рассмотрения по существу заявления общества о государственной регистрации договора аренды земельного участка. Обратные выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, основаны на неверном толковании положений статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.03.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу N А63-10583/2014 отменить. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин