Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 октября 2015 г. N Ф08-5927/15 по делу N А53-7209/2013

г. Краснодар

01 октября 2015 г.

Дело N А53-7209/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Донстрой", третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Ноктюрн", Горбатнюк Ларисы Валерьевны, Паршиной Елены Александровны, Грибанова Владимира Алексеевича; Володина Алексея Владимировича, Мельниковой Галины Геннадьевны, Плотниковой Галины Ивановны, Шнуренко Михаила Васильевича, Шнуренко Александра Васильевича, Бондарь Виктории Станиславовны, Сазанова Олега Владимировича, Теракян Любови Лукьяновны, Гнидина Александра Васильевича, Яковлева Антона Павловича, Жамойда Марьяны Евгеньевны; Кувакиной Натальи Александровны, Кузьминой Татьяны Константиновны; Аникеевой Елены Николаевны, Мезенцева Игоря Анатольевича, Белогрудовой Жаннэты Степановны, Стрекалова Игоря Васильевича, Воробьевой Анжелики Владимировны; Фадеевой Анны Савельевны, Чоп Светланы Викторовны; Захарова Александра Ивановича; Ткаченко Лидии Ивановны; Васкецова Владимира Николаевича, общества с ограниченной ответственностью "Ростовское многопрофильное предприятие "Гео ПЭН", Расторгуевой Елены Валентиновны, Клевцовой Анны Григорьевны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2015 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А53-7209/2013, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в суд с иском к ООО "Донстрой" (далее - общество) о взыскании 405 499 рублей 82 копеек неосновательного обогащения за использование земельного участка с 30.11.2011 по 31.12.2012 и 22 875 рублей 76 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 31.12.2011 по 31.12.2012 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Ноктюрн".

Решением от 05.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.10.2013, иск департамента частично удовлетворен. С общества в пользу департамента взыскано 405 499 рублей 82 копейки задолженности и 22 444 рубля 97 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2014 решение от 05.08.2013 и постановление от 04.10.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что выводы судов о неисполнении ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы за спорный земельный участок в период с 31.11.2011 по 31.12.2012 не основаны на имеющихся в деле доказательствах. В материалах дела отсутствуют протокол общего собрания собственников помещений от 21.11.2011 N 1 и акт от 15.12.2011 о передаче застройщиком управляющей организации для обслуживания по решению собственников помещений в торговом центре мест общего пользования. Довод ответчика об эксплуатации торгового центра и использовании земельного участка, на котором он находится, иными лицами (после передачи объекта управляющей организации), законность и период их владения объектом недвижимости и земельным участком судами в установленном процессуальным законодательством порядке не проверены, вопрос о привлечении фактических пользователей к участию в настоящем деле судом не обсуждался.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Горбатнюк Лариса Валерьевна, Паршина Елена Александровна, Грибанов Владимир Алексеевич; Володин Алексей Владимирович, Мельникова Галина Геннадьевна, Плотникова Галина Ивановна, Шнуренко Михаил Васильевич, Шнуренко Александр Васильевич, Бондарь Виктория Станиславовна, Сазанов Олег Владимирович, Теракян Любовь Лукьяновна, Гнидинин Александр Васильевич, Яковлев Антон Павлович, Жамойда Марьяна Евгеньевна; Кувакина Наталья Александровна, Кузьмина Татьяна Константиновна; Аникеева Елена Николаевна, Мезенцев Игорь Анатольевич, Белогрудова Жаннэта Степановна, Стрекалов Игорь Васильевич, Воробьева Анжелика Владимировна; Фадеева Анна Савельевна, Чоп Светлана Викторовна; Захаров Александр Иванович; Ткаченко Лидия Ивановна; Васкецов Владимир Николаевич, Расторгуева Елена Валентиновна, Клевцова Анна Григорьевна, ООО "Ростовское многопрофильное предприятие "Гео ПЭН"".

Решением от 02.09.2014 с общества в пользу департамента взыскано 405 499 рублей 82 копейки задолженности и 22 444 рубля 97 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что непредставление доказательств возврата арендованного земельного участка арендодателю с учетом норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) влечет взыскание арендной платы. Общество обязано вносить арендную плату за земельный участок до перехода права к дольщикам с момента регистрации за ними права собственности пропорционально площади переданным им в собственность помещений. Передача обществом нежилых помещений дольщикам, равно как и передача управляющей компании по решению дольщиков мест общего пользования торгового центра не свидетельствует о прекращении арендных отношений. Лица, заключившие с собственниками договоры долевого участия в строительстве, стали собственниками помещений в торговом центре с момента государственной регистрации соответствующего права, а не с даты ввода торгового центра в эксплуатацию. Поскольку первичная регистрация права собственности участников долевого строительства на нежилые помещения здания торгового центра была осуществлена в течение 2012 года, истец правомерно осуществлял начисление арендной платы за фактическое пользование земельным участком и после подписания соглашения о расторжении договора аренды, исключая доли в праве на землю с момента регистрации права собственности каждого дольщика на помещение в объекте долевого строительства.

Постановлением от 31.05.2015 суд апелляционной инстанции решение от 02.09.2014 изменил, взыскал с общества в пользу департамента 165 543 рубля 15 копеек неосновательного обогащения, 12 202 рубля 81 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказал. Суд апелляционной инстанции указал, что в соответствии с достигнутыми сторонами соглашением арендные отношения прекратились с 30.11.2011. При этом факт регистрации соглашения от 18.04.2012 в 2013 году не свидетельствует о наличии обязательственных отношений, связывающих стороны. Спор о возврате земельного участка отсутствует, а его возврат в смысле статьи 622 Гражданского кодекса невозможен, поскольку на нем находится объект недвижимости. С учетом этого суд указал на обязанность ответчика оплачивать пользование земельным участком только при его фактическом использовании. Периоды данного пользования определены судом апелляционной инстанции с учетом дат подписания актов приема-передачи объектов недвижимости участникам долевого строительства. Суд пришел к выводу об ошибочности вывода суда первой инстанции, обозначившего период пользования ответчиком земельным участком вплоть до регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к дольщикам.

В кассационной жалобе департамент просит отменить постановление и оставить в силе решение. Доводы жалобы сводятся к следующему. Взыскание арендной платы следует производить вплоть до государственной регистрации права собственности дольщиков на объекты недвижимости. Передача объектов недвижимости дольщикам свидетельствует об исполнении обществом обязательств из договоров долевого участия в строительстве, но не о прекращении договора аренды земельного участка. Возложение на дольщиков обязанности по оплате за использование земельного участка не согласуется с содержанием статьи 210 Гражданского кодекса. По смыслу статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в состав денежных средств уплаченных дольщиками входит и плата за земельный участок.

В отзыве на жалобу общество просит оставить жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 12.04.2010 N 265 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 26.08.2010 N 32502 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:010303:0048 площадью 2696 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 31"в"/21"в" для использования в целях завершения строительства торгового комплекса.

Договор заключен на срок с 12.04.2010 по 12.04.2013 (пункт 2.1).

В соответствии с актом приема-передачи земельный участок передан с 12 апреля 2010 года.

Договор аренды от 26.08.2010 N 32502 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы на первом листе договора.

Пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы в год за земельный участок составляет 2 866 243 рубля 01 копейку. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправление, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется (пункт 3.4 договора). Расчет арендной платы на момент заключения договора приведен в приложении N 2 к договору.

По акту приема-передачи от 15.12.2011 общество передало ООО "Ноктюрн" в эксплуатацию места общего пользования на основании решения участников долевого строительства, оформленного протоколом от 21.11.2011 N 1.

В январе - феврале 2012 года общество подписало с участниками долевого строительства акты приема-передачи нежилых помещений в завершенном строительством торговом центре.

В 2012 году за участниками долевого строительства зарегистрировано право собственности на нежилые помещения торгового центра, расположенного по адресу:

г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32 "в"/21 "в", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: от 06.04.2012 N 894428; от 04.04.2012 N 894985;

от 23.03.2012 N 894569; от 08.02.2012 N 677589; от 04.04.2012 N 894914; от 29.03.2012 N 894818; от 05.04.2012 N 894881; от 05.04.2012 N 894880; от 13.06.2012 N 949051;

от 26.04.2012 N 836733; от 04.06.2012 N 836731; от 16.02.2012 N 677655; от 02.11.2012 N 053876; от 02.11.2012 N 053877; от 09.10.2012 N 444398; от 07.06.2012 N 949085;

от 07.06.2012 N 949086; от 25.06.2012 N 948351; от 10.04.2012 N 894820; от 07.11.2012 N 444662; от 13.07.2012 N 836336; от 13.07.2012 N 836335; от 07.11.2012 N 444620;

от 24.10.2012 N 444520; от 03.12.2012 N 444982; от 05.06.2012 N 949215; от 09.11.2012 N 444628; от 09.11.2012 N 444627; от 24.10.2012 N 444521; от 01.08.2012 N 106659;

от 03.05.2012 N 948718; от 18.06.2012 N 949238; от 09.07.2012 N 949765; от 11.04.2012 N 948003; от 09.07.2012 N 949833; от 30.08.2012 N 106011; от 22.05.2012 N 948820;

от 26.10.2012 N 444645; от 04.04.2012 N 894752; от 04.04.2012 N 894753; от 05.04.2012 N 894878; от 05.04.2012 N 894879; от 04.04.2012 N 894754; от 04.04.2012 N 894755;

от 04.04.2012 N 894983; от 04.04.2012 N 894984; от 06.04.2012 N 894827; от 06.04.2012 N 894826; от 04.04.2012 N 894912; от 04.04.2012 N 894913; от 02.11.2012 N 053877.

18 апреля 2012 года общество и департамент подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 26.08.2010 N 32502 с 30.11.2011 в связи с вводом объекта в эксплуатацию. Пунктом 2 соглашения на арендатора возложена обязанность в течение месяца с момента подписания соглашения зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 20.02.2013.

Департамент, ссылаясь на то, что общество после расторжения договора аренды не возвратило спорный земельный участок, поэтому должно оплачивать его использование до момента государственной регистрации права собственности дольщиков на нежилые помещения в возведенном ответчиком торговом центре, обратился с иском в суд.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закрепляет принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66).

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, установил, что соглашением от 18.04.2012 договор аренды от 26.08.2010 N 32502 расторгнут с 30.11.2011, что не оспаривается сторонами, и спор о возврате земельного участка отсутствует.

В силу статей 1, 22, 65 Земельного кодекса, 1102, 115 Гражданского кодекса прекращение арендных не исключает обязанность общества вносить плату за пользование земельным участком при фактическом его использовании, если таковое имело место.

При оценке факта использования земельного участка и его периода суд апелляционной инстанции принял во внимание, что в январе - феврале 2012 года общество подписало с участниками долевого строительства акты приема-передачи нежилых помещений в завершенном строительством торговом центре и за период с момента расторжения до подписания актов приема-передачи нежилых помещений рассчитало размер неосновательного обогащения.

Доводы жалобы заявителя являются несостоятельными, поскольку в отсутствие между сторонами договорных отношений и недоказанности факта использования земельного участка после его передачи дольщикам, возложение на общество обязанности по внесению платы за использование земельного участка не согласуется со статьями 610, 614, 622 Гражданского кодекса, статьей 65 Земельного кодекса.

Доводы жалобы не способны опровергнуть правильность выводов суда апелляционной инстанции. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2015 по делу N А53-7209/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов