Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 октября 2015 г. N Ф08-6379/15 по делу N А32-37970/2014

г. Краснодар

20 октября 2015 г.

Дело N А32-37970/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Евченко А.Ю. (доверенность от 11.08.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ардан" (ИНН 2310142665, ОГРН 1092310005490) - Меликишвили М.А. (руководитель) и Гирина О.В.

(доверенность от 12.08.2015), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Кнесид", общества с ограниченной ответственностью "Карам", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 (судьи Ломизде О.Г., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-37970/2014, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ардан" (далее - общество) о расторжении договора от 22.05.2012 N 4300018451 аренды земельного участка площадью 239 кв. м с кадастровым номером 23:43:0302010:120, расположенного по адресу:

г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров, 278/2 (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к освобождению земельного участка от строения, используемого обществом для эксплуатации магазина по реализации мебели, и возврату земельного участка администрации по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Карам" и общество с ограниченной ответственностью "Кнесид" (далее - ООО "Карам", ООО "Кнесид").

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015, в удовлетворении иска отказано. Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора, договор аренды заключен на срок более 5 лет и мог быть расторгнут досрочно только по решению суда и при констатации существенного нарушения его условий арендатором, неиспользование земельного участка в целях строительства, с учетом времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за обстоятельств, исключающих такое использование, длится менее трех лет, иск подан администрацией до истечения срока, который позволял бы предполагать наличие существенного нарушения условий договора аренды арендатором, условие договора о возникновении у арендодателя права на односторонний отказ от исполнения договора при неиспользовании арендатором земельного участка в целях строительства более одного года ничтожно, ответчик предпринимал необходимые меры по подготовке необходимой для строительства магазина документации (содействие в подготовке корректировки проекта планировки красной линии застройки, получение разрешения на строительство), ранее земельный участок использовался обществом под некапитальным объектом на законных основаниях.

Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на том, что условиями договора аренды предусмотрена возможность его расторжения при использовании земельного участка не по целевому назначению и в противоречие виду разрешенного использования более одного года, на земельном участке расположено используемое обществом некапитальное строение - магазин по реализации мебели, расторжение договора аренды ведет к соблюдению публичных интересов, препятствует порождению долгостроя, земельный участок используется способом, не соответствующим виду его разрешенного использования.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления администрации от 03.10.2011 N 7135 о предварительном согласовании места размещения объекта постановлением администрации от 16.03.2012 N 2114 обществу предоставлен в аренду земельный участок для строительства магазина из капитальных конструкции. Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды на период с 16.03.2012 по 16.03.2022. Арендатору вменены в обязанность использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, осуществление строительства новых объектов и (или) реконструкции существующих по разработанной и утвержденной проектной и разрешительной документации. Договором аренды установлено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года (пункт 3.2.4 договора). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 18.06.2012, что подтверждено отметкой регистратора на договоре. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи 22.05.2012.

Актами осмотра земельного участка от 03.03.2014 N 637, от 16.06.2014 N 1746, от 21.10.2014 N 323 специалисты управления муниципального контроля администрации зафиксировали расположение на земельном участке некапитального строения - магазина по реализации мебели, что соответствовало существовавшим с 1996 года (постановление администрации от 20.06.1996 N 962/13) арендным отношениям. Некапитальный объект возведен не позднее 2006 года, а по данным изготовленного МУП "Горкадастрпроект" технического заключения от 13.11.2014 - в период с 1996 по2005 годы.

В предписании администрации от 21.04.2014 обществу указано на необходимость соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Письмо администрации от 30.07.2014, получение которого обществом стороны не оспаривают, содержало предложение о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих основании и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Изложенное означает,

что приведенные в статье 619 Гражданского кодекса обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения заключенного на срок более пяти лет договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.

В силу статьи 42, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса основаниям, среди которых названо неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пункт 3.2.4 договора аренды земельного участка, предусматривающий право арендодателя на внесудебный отказ от исполнения договора в одностороннем порядке при неиспользовании арендатором земельного участка в течение одного года, противоречит пункту 9 статьи 22 и пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса, поэтому правомерно квалифицирован судами как недействительное (ничтожное) условие, в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса, не влекущее как каких-либо правовых последствии,

так и недействительности (ничтожности) договора аренды в целом.

Установив, что освоение земельного участка осуществляется обществом в разумные сроки, им оказывается содействие в реализации установленной Градостроительным кодексом Российской Федерации процедуры внесения изменении в проект планировки территории (в части расположения красных линий) с целью приведения земельного участка в пригодное для строительства состояние, общество не возводило без разрешения на земельном участке какое-либо строение, использует земельный участок по целевому назначению, без существенных нарушений условии договора аренды, строение - магазин возведено до заключения договора аренды, требования о расторжении договора и об освобождении земельного участка заявлено администрацией до истечения установленного пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса трехлетнего срока с момента заключения договора, при этом заявителем не учтено время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог использоваться по целевому назначению (до внесения изменений в проект планировки территории), суды первой и апелляционной инстанций правомерно заключили об отсутствии предусмотренных законодательством оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке и освобождения земельного участка.

Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению положений части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 по делу N А32-37970/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова