Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 октября 2015 г. N Ф08-7280/15 по делу N А32-12405/2014

г. Краснодар

28 октября 2015 г.

Дело N А32-12405/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Рогальского С.В. и Савенко Л.И., при участии от истца (ответчика по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью "Кругозор" (ИНН 7813563725, ОГРН 1137847208707) - Трубиной Д.Б. (доверенность от 23.10.2015), от ответчика (истца по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью "Гарант" (ИНН 2319050289, ОГРН 1112367002714) - Гуськова И.В. (доверенность от 07.09.2015), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарант" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2015 (судья Грачев С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А32-12405/2015, установил следующее.

ООО "Кругозор" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Гарант" о взыскании по договору субаренды от 15.11.2013 N 1511-КР/213 следующих сумм:

9 576 271 рубль 19 копеек долга по постоянной величине арендной платы;

4 297 539 рублей 90 копеек долга по переменной величине арендной платы;

983 061 рубль 16 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (постоянной и переменной величиной арендной платы) с 01.05.2014 по 10.03.2015;

649 тыс. рублей неустойки за нарушение сроков оплаты постоянной величины арендной платы за период с 11.01.2014 по 30.04.2014; 274 424 рубля 80 копеек неустойки за просрочку оплаты переменной величины арендной платы за период с 06.01.2014 по 30.04.2014;

39 978 рублей 31 копейку неустойки за просрочку оплаты обеспечительного платежа за период с 26.11.2013 по 30.04.2014; 150 тыс. рублей штрафа за нарушение обязательств, установленных пунктами 3.2.3, 3.2.18 и 3.2.24 договора (уточненные требования).

ООО "Гарант" предъявило встречный иск о признании договора субаренды от 15.11.2013 N 1511-КР/213 незаключенным.

Решением от 14.04.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.06.2015, с ООО "Гарант" в пользу ООО "Кругозор" взыскано 13 587 935 рублей 11 копеек задолженности по договору субаренды, 890 676 рублей 57 копеек неустойки за просрочку оплаты постоянной и переменной величин арендной платы;

27 421 рубль 02 копейки неустойки за просрочку оплаты обеспечительного платежа, 50 тыс. рублей штрафа, 965 309 рублей 56 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части первоначального иска ООО "Кругозор" и в удовлетворении встречного иска ООО "Гарант" отказано. Суды исходили из того, что ответчик не выполнил в полном объеме обязанности по внесению арендных платежей, обеспечительного платежа, а также ряд иных обязанностей по договору субаренды, за невыполнение которых договором предусмотрена уплата неустойки и штрафа. Частичный отказ во взыскании неустойки и процентов обоснован ссылкой на неправильность их расчета. Доводы ООО "Гарант" о незаключенности договора субаренды по причине несогласования существенного условия договора - не оговорены обязательства сторон, предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) - отклонены, так как пункт 7 статьи 48 названного Закона, предусматривающий в качестве существенного условия договора на владение и пользование объектом культурного наследия обязательство владельца по выполнению требований охранного обязательства, вступил в силу после заключения сторонами спорного договора субаренды.

В кассационной жалобе ООО "Гарант" просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, договор субаренды является незаключенным ввиду нарушения норм Федерального закона N 73-ФЗ. Здания не пригодны к использованию по назначению без проведения ремонта, однако ООО "Гарант" не могло выполнить предусмотренные договором субаренды ремонтные работы без разрешения органов охраны объектов культурного наследия, на что в договоре не указано. Договор субаренды заключен без согласия собственников имущества. ООО "Кругозор" при заключении договора субаренды ввело в заблуждение субарендатора по вопросу о фактическом состоянии объектов (почти все объекты непригодны для эксплуатации и требуют капитального ремонта), о возможности бесперебойного снабжения коммунальными ресурсами, о сроке субаренды (превышает срок договора аренды). Договор субаренды содержит кабальные условия. Суд не привлек к участию в споре в качестве третьего лица Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Кругозор" просит оставить судебные акты без изменения, полагая, что они соответствуют закону.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, ООО "Кругозор" (арендатор) и ООО "Гарант" (субарендатор) заключили договор субаренды от 15.11.2013 N 1511-КР/213, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату во временное пользование и владение (аренду) недвижимое имущество - нежилые объекты, входящие в комплексы "Чайка" и "Орджоникидзе", по адресу: г. Сочи, Курортный пр., 96/5. Пунктом 1.3 договора установлено, что субарендатор будет использовать арендуемые объекты в туристической индустрии: под гостиничные услуги, временное размещение и обслуживание граждан. В пункте 1.4.2 договора стороны указали, что объекты (объекты N 1 - 7) зарегистрированы в Списке объектов культурного наследия, субарендатор ознакомлен с соответствующими охранными обязательствами. Согласно пункту 2.1 договор заключен с 15.11.2013 по 30.09.2014. В соответствии с пунктом 3.1.2 договора арендатор обязался организовать обеспечение объектов всеми необходимыми коммунальными услугами, а именно: теплоснабжением, энергоснабжением, водоснабжением, водоотведением на основании заключенных договоров с организациями на предоставление указанных услуг. В силу подпунктов 4.1, 4.2, 4.3 пункта 4 договора "платежи и расчеты по договору" субарендатор за пользование объектами уплачивает арендатору арендную плату, состоящую из двух частей: постоянная величина арендной платы и переменная величина арендной платы. Постоянная величина арендной платы за месяц составляет 4 млн рублей (пункт 4.2 договора). Обязанность субарендатора по уплате постоянной величины арендной платы возникает после подписания сторонами акта передачи в эксплуатацию объектов, с 01.01.2014. В соответствии с пунктом 4.3 договора постоянная величина арендной платы уплачивается субарендатором не позднее 10-го числа отчетного месяца. Согласно пункту 4.4 договора переменная величина арендной платы численно равна затратам арендатора на оплату коммунальных услуг по арендованным объектам: потребленная электроэнергия, водоснабжение (горячая и холодная вода), водоотведение, отопление и иные услуги. Обязанность по оплате субарендатором переменной величины арендной платы (коммунальных платежей) возникает с даты подписания сторонами передаточного акта на ремонтно-восстановительные работы и оснащения гостиничной мебелью и оборудованием (пункт 4.5 договора). В соответствии с пунктом 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 13.01.2014 N 2) субарендатор обязан внести на счет арендатора в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания договора обеспечительный платеж в качестве оплаты за последний месяц аренды в размере части суммы месячной арендной платы 1 680 тыс. рублей.

Во исполнение пункта 3.1.1 договора объекты переданы субарендатору по передаточным актам от 18.11.2013, 19.11.2013, 09.12.2013, 11.12.2013 и акту передачи в эксплуатацию объектов от 01.01.2014.

25 ноября 2013 года субарендатор произвел частичную оплату обеспечительного платежа в размере 1 423 728 рублей 81 копейка.

Суд установил, что ООО "Гарант" пользовалось имуществом с 01.01.2014 по 30.04.2014.

12 февраля 2014 года субарендатор уплатил 5 млн рублей арендной платы (постоянная величина).

Суд установил, что ООО "Гарант" не выполнило обязательства по уплате постоянной части арендной платы за январь - апрель 2014 года и переменной части арендной платы за период с 01.12.2013 по 30.04.2014 на общую сумму 13 587 935 рублей 11 копеек.

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае просрочки платежей субарендатором арендатор вправе начислять пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании указанного пункта договора суд удовлетворил требования арендатора о взыскании 890 676 рублей 57 копеек неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы и 27 421 рубля 02 копеек неустойки за просрочку оплаты обеспечительного платежа. Данные суммы неустойки взысканы с даты нарушения обязательства по оплате по 30.04.2014.

Суд также удовлетворил требование арендатора о взыскании 965 309 рублей 56 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.05.2014 по 10.03.2015, начисленных на сумму долга.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено право арендатора взыскать штраф в размере 1% от общей суммы месячной арендной платы в случае нарушения субарендатором условий, установленных пунктами 3.2.3 - 3.2.9, 3.2.12 - 3.2.14, 3.2.18 - 3.2.20, 3.2.22, 3.2.23, 3.2.24 договора.

На основании названного пункта договора с субарендатора взыскано 50 тыс. рублей штрафа за нарушение пункта 3.2.24 договора (субарендатор не заключил договор на управление объектами N 7, 8, 9, указанными в преамбуле договора, с индивидуальным предпринимателем Ососовой Л.М.), пункта 3.2.3 договора (субарендатор не восстановил поврежденную тумбу под фонарем ночного освещения возле Лечебного корпуса, бордюрные камни на аллее 2-го отделения, ворота пищеблока 2-го отделения, стекло и замок входной двери Лечебного корпуса), пункта 3.2.18 договора (субарендатор не выполнил обязательства по вывозу бытовых отходов с арендуемой территории).

ООО "Гарант" в кассационной жалобе не оспаривает указанные обстоятельства и размеры взысканных судом сумм, однако ссылается на неправомерность их взыскания в связи незаключенностью и недействительностью договора субаренды.

Доводы заявителя со ссылкой на статью 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о заключении договора субаренды под влиянием заблуждения относительно состояния объектов аренды, возможности проведения ремонтных работ, возможности бесперебойного обеспечения арендуемых объектов коммунальными ресурсами, сроках аренды не могут быть приняты во внимание.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2015 по делу N А56-51719/2014, вступившим в законную силу 30.07.2015, ООО "Гарант" отказано в иске к ООО "Кругозор" о признании недействительным договора субаренды от 15.11.2013. Суд признал необоснованными ссылки ООО "Гарант" на совершение этого договора под влиянием заблуждения о фактическом состоянии объектов аренды, возможности проведения ремонтных работ (в связи с выявившейся необходимостью согласования таких работ с государственным органом по охране памятников культурного наследия и необходимостью проведения таких работ лицами, имеющими дополнительное разрешение), возможности бесперебойного обеспечения арендуемых объектов коммунальными ресурсами.

Ссылка заявителя жалобы на положения статьи 173.1 ГК РФ также неправомерна.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.

Упомянутым решением от 04.03.2015 по делу N А56-51719/2014 признаны необоснованными требования ООО "Гарант" о признании договора субаренды недействительным на основании статьи 173.1 ГК РФ (неполучение согласия органа, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, на совершение сделки).

В отсутствие вступившего в законную силу судебного акта о признании договора субаренды от 15.11.2013 недействительным как оспоримой сделки доводы заявителя о ее недействительности не могут быть приняты во внимание.

По тем же причинам не принимаются доводы истца о кабальности сделки со ссылкой на статью 179 ГК РФ, согласно которой сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Доводы об отсутствии согласия собственников на заключение договора субаренды исследовались судом. Суд установил, что пунктами 9.1 договоров аренды от 01.10.2013 собственники спорных объектов ООО "Черноморский курорт Плаза" и ООО "Юнайтед Констракшн" (арендодатели) дали ООО "Кругозор" (арендатор) согласие на сдачу объектов в субаренду без дополнительного согласования с арендодателями.

Доводы жалобы о незаключенности договора субаренды в связи с отсутствием в нем существенных условий, предусмотренных Законом N 73-ФЗ, рассмотрены и правомерно отклонены судом.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Заявитель ссылается на пункт 7 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права владения и (или) пользования на объект культурного наследия, включенный в реестр, в отношении указанного объекта действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Суд обоснованно указал, что данное положение включено в Закон N 73-ФЗ Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ и вступило в силу 22.01.2015, то есть после заключения сторонами договора субаренды от 15.11.2013, в связи с чем не может рассматриваться в качестве основания для признания спорного договора незаключенным.

Кроме того, в силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Ссылаясь на то, что обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя, на отсутствие согласования договора субаренды с уполномоченным государственным органом, отсутствие у субарендатора права производить ремонт объектов культурного наследия без разрешения такого органа, неоформление охранного обязательства ООО "Кругозор", заявитель не поясняет, каким образом данные обстоятельства повлияли на его права как субарендатора.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в период пользования арендованным имуществом у ООО "Гарант" возникали какие-либо препятствия к пользованию (в частности, к осуществлению ремонта) из-за перечисленных обстоятельств. Напротив, из материалов дела следует, что ООО "Гарант" в спорном периоде произвело ремонт арендованных зданий и использовало их как гостиницу, никаких претензий по вопросу соблюдения законодательства об охране объектов культурного наследия у субарендатора к арендатору в этот период не возникало.

Довод о непривлечении к участию в деле в качестве третьего лица Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края не принимается, поскольку в материалах дела нет ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле этого лица. Кроме того, основания для привлечения к участию в деле названного лица заявитель не указал.

Учитывая изложенное основания для отмены судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 по делу N А32-12405/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ф. Кухарь

Судьи

С.В. Рогальский Л.И. Савенко