Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2015 г. N Ф08-7510/15 по делу N А32-12783/2014

г. Краснодар

02 ноября 2015 г.

Дело N А32-12783/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истцов: общества с ограниченной ответственностью "ДеЛюкс" (ИНН 2320127987, ОГРН 1052311681510) и общества с ограниченной ответственностью "Владимир" (ИНН 2319023119, ОГРН 1022302832111) - Горбуненко А.И. (доверенности от 02.02.2015), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 (судьи Галов В.В., Ломидзе О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-12783/2014, установил следующее.

ООО "Владимир" (далее - общество-1) и ООО "ДеЛюкс" (далее - общество-2) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) с исковым заявлением о признании недостоверной рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, указанной в отчете об оценке от 06.11.2012 N 1/119/ОЗ-2012, а также о возложении на ответчиков обязанности заключить с истцами договор от 29.12.2012 N 4900008615 аренды земельного участка площадью 785 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204015:1038), изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 185 398 рублей".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015, в связи с отказом истцов прекращено производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок. В остальной части исковое заявление удовлетворено. На муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента возложена обязанность заключить с истцами договор от 29.12.2012 N 4900008615 аренды земельного участка площадью 785 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204015:1038), изложив пункт 3.2 в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы на 2012 год за участок составляет 185 397 рублей 38 копеек". Суды исходили из того, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому должна устанавливаться на основании действующих в спорный период нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Условия пункта 3.2 договора аренды определены судами с учетом содержания местных и региональных нормативных правовых актов (исходя из рыночной стоимости земельного участка). Судебные инстанции установили, что годовая арендная плата за земельный участок на 2012 год составляет 185 397 рублей 38 копеек.

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. Податели жалобы полагают, что размер арендной платы по договору правомерно определен арендодателем в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) на основании отчета о рыночной оценке земельного участка, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Общество-1 и общество-2, приобретая права и обязанности арендатора земельного участка, выразили согласие с указанным в договоре размером арендной платы, следовательно, у судов отсутствовали основания для изменения спорного условия (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В судебном заседании представитель истцов просил оставить без изменения решение и постановление суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества-1 и общества-2, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 785 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204015:1038), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 3, принадлежит на праве собственности муниципальному образования город-курорт Сочи (т. 1, л. д. 60).

Постановлением администрации от 15.10.2012 N 2179 данный земельный участок предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на пять лет обществу-1 и обществу-2 (как собственникам нежилых помещений здания торгового центра; т. 1, л. д. 136, 137, 143 - 150).

Муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) направило для подписания обществу-1 и обществу-2 (арендаторы) договор от 29.12.2012 N 4900008458 аренды земельного участка площадью 785 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204015:1038), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 3, в территориальной зоне ОД-1, вид разрешенного использования - торговый центр (т. 1, л. д. 53 - 59).

Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 N 1/119/ОЗ-2012 и составляет 802 346 рублей.

Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору, подписываемым сторонами (пункт 3.5 договора).

В соответствии с отчетом от 06.11.2012 N 1/119/ОЗ-2012 рыночная стоимость земельного участка площадью 785 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204015:1038) составляет 12 359 825 рублей, рыночная стоимость арендной платы - 802 346 рублей в год (т. 2, л. д. 17 - 60).

Истцы 10.04.2014 направили в адрес администрации протокол разногласий по условиям пункта 3.2 договора от 29.12.2012 (т. 1, л. д. 138 - 140).

Департамент в письме от 15.05.2014 сообщил об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка (т. 1, л. д. 158, 159).

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно спорного условия договора, общество-1 и общество-2 обратились с иском в арбитражный суд.

Истцы являются собственниками объекта недвижимости, поэтому заключение договора аренды земельного участка, необходимого для его использования, обязательно для администрации (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Постановлением N 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:1038 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суды сделали правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210). Данный вывод судебных инстанций соответствует действующей в спорный период редакции пунктов 2, 4.2, 8, 9 и 9.4 постановления N 210, которые предусматривали необходимость расчета арендной платы на основании "рыночной стоимости земельного участка".

Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, закреплявшем, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки).

Размер рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) определен судами на основании отчета от 06.11.2012 N 1/119/ОЗ-2012 (т. 2, л. д. 17 - 60).

Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы арбитражный суд округа учитывает следующее.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Исходя из содержания приведенных нормативных правовых актов изменение арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом из логической конструкции пунктов 3.2, 3.5 и 3.6 договора следует, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение "Ки", равное "1".

Таким образом, годовой размер арендной платы, подлежащий включению в пункт 3.2 договора от 29.12.2012 N 4900008615, правомерно определен судами в сумме 185 397 рублей 38 копеек (12 359 825 рублей х 1,5% х 1).

Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).

Аргумент подателей жалобы об отсутствии у общества-1 и общества-2 заинтересованности в оспаривании условия договора о размере арендной платы не принимается. Истцы как собственники объекта недвижимости, получившие участок в аренду на пять лет, обладают правом на определение спорных положений договора в соответствии с нормами действующего законодательства.

Довод кассационной жалобы об отсутствии условий для изменения договора, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса, следует отклонить. В данном деле суды рассмотрели возникшие у сторон разногласия при заключении договора по правилам статей 445 и 446 Гражданского кодекса. При определении спорного условия судебные инстанции правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о рыночной стоимости земельного участка, указанными в отчете оценщика, подготовленном по заказу департамента.

Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов, поэтому не могут служить основанием для их отмены (изменения).

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе арбитражный суд округа не рассматривает, поскольку администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от ее уплаты (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу N А32-12783/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова