Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 ноября 2015 г. N Ф08-7689/15 по делу N А32-7967/2015

г. Краснодар

06 ноября 2015 г.

Дело N А32-7967/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истцов - индивидуального предпринимателя Комаровой С.В.

(ИНН 366217910732, ОГРНИП 405366210100584), Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" (ИНН 3666089166, ОГРН 1033692002178), Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета" (ИНН 3666082403, ОГРН 1033692001342) - Берга О.В. (по доверенностям), в отсутствие представителей ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой С.В., Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета" и Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 (судьи Величко М.Г. Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-7967/2015, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Комарова С.В. (далее - предприниматель), Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс", Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Планета" (далее - общественные организации) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 24.11.2011 N 4300017887 земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:43:0125083:18, расположенного по адресу: г. Краснодар, п. Индустриальный, ул. Творческая, 47, в части пункта 6.1 договора, которым предусмотрено начало срока действия договора аренды, равной дате торгов, и изменить договор аренды, изложив пункт 6.1 в следующей редакции: "6.1 Договор действует в течение 3-х лет со дня его государственной регистрации".

Позиция истцов сводится к тому, что срок действия договора не может начаться ранее момента его государственной регистрации.

Решением от 27.05.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.08.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды по мотиву отсутствия подписанного арендатором акта приема-передачи земельного участка (что зависело от воли арендатора и его действий) не может свидетельствовать о нарушении арендодателем договора аренды и изменении в силу этого в судебном порядке срока договора аренды путем увеличения на три года (с момента государственной регистрации).

В кассационной жалобе истцы просят состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на наличие оснований для изменения договора аренды (существенных нарушений договора и существенного изменения обстоятельств).

В дополнении к кассационной жалобе истцы указали на противоречие оспариваемого пункта договора пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), подчеркнув, в частности, что договор подписан после начала срока его действия, предусмотренного пунктом 6.1 договора.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, представитель истцов поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнении к ней. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено согласно статье 156 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, приведенные в кассационной жалобе и дополнении к ней, выслушав представителя подателей жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 09.11.2011 на заседании комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар, предприниматель признана победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства.

По результатам аукциона администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 24.11.2011 N 4300017887, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 800 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, п. Индустриальный, ул. Творческая, 47 для индивидуального жилищного строительства.

Срок действия договора аренды согласован сторонами договора с 09.11.2011 по 09.11.2014 (т. 1, л. д. 35 - 38). Договор от 24.11.2011 N 4300017887 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.09.2014.

19 сентября 2014 года предприниматель и общественные организации заключили договор о совместной деятельности по застройке земельного участка.

Полагая, что условие о сроке действия договора аренды от 24.11.2011 N 4300017887 (пункт 6.1) противоречит законодательному установлению о том, что договор аренды земельного участка со сроком аренды, превышающим один год, считается заключенным только с момента его государственной регистрации, истцы обратились в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется способами, закрепленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, в силу статьи 168 Гражданского кодекса ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Принцип свободы договора предполагает свободу определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, и может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 1, 421, 422 Гражданского кодекса).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (статья 425 Гражданского кодекса).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статьи 432, 433 Гражданского кодекса). По правилам пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, пункт 1 статьи 611 и пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В пункте 8 информационного письма от 16.02.01 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации отметил, что указание в договоре на применение его условий к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом приведенных норм вывод о ничтожности сделки не может находиться в зависимости от наступления тех или иных обстоятельств после заключения такой сделки. Включение в консенсуальный договор, каковым является договор аренды земельного участка, условия, распространяющего действие такого договора на взаимоотношения сторон, возникшие до его заключения, не противоречит нормам действующего законодательства независимо от наличия (отсутствия) названных отношений в предшествовавший заключению договора период.

Рассматривая исковые требования о признании недействительным (ничтожным) пункта 6.1 исследуемого договора аренды, суды исходили из того, что при его заключении стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, последний подписан при отсутствии разногласий и неопределенности в отношении спорного пункта договора, кроме того, договор заключен по итогам торгов, которые по основаниям статьи 449 Гражданского кодекса, не оспорены.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Права арендатора в случае уклонения арендодателя от передачи вещи подлежит защите с использованием способов, предусмотренных статьями 328, 398, 611 Гражданского кодекса, поэтому суды правомерно отказали в удовлетворении иска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 24.11.2011 N 4300017887 в части пункта 6.1.

Доводы кассационной жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые влекут отмену состоявшихся по делу судебных актов (статья 288 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу N А32-7967/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин