Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 ноября 2015 г. N Ф08-7749/15 по делу N А63-7203/2014

г. Краснодар

18 ноября 2015 г.

Дело N А63-7203/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Чесняк Н.В., судей Леоновой О.В. и Рогальского С.В., при участии в судебном заседании от истца - Министерства имущественных отношений Ставропольского края (г. Ставрополь, ИНН 2634051351, ОГРН 1022601949644) - Соколец М.А. (доверенность от 09.11.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "БАСС" (г. Ставрополь, ИНН 2636025340, ОГРН 1022601980653) - Булавина М.В. (доверенность от 03.10.2013), в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Став-Стар", извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БАСС" на решение Арбитражного суда Ставропольского края 10.12.2014 (судья Турчин И.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-7203/2014, установил следующее.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "БАСС" (далее - общество, ответчик) о взыскании 38 387 082 рублей 17 копеек, в том числе 6 102 152 рублей 22 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.03.2010 по 01.04.2014 и 32 284 929 рублей 95 копеек пени за период с 11.03.2010 по 10.04.2014, о расторжении договора аренды от 25.12.1997 N 746 и обязании общества возвратить помещения 10-31, 58-88 литера Б общей площадью 1 399,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337 (измененные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Решением суда первой инстанции от 10.12.2014 (с учетом исправительных определений от 11.12.2014 и 15.12.2014) исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу министерства взыскано 4 164 765 рублей 75 копеек неосновательного обогащения, в остальной части в иске отказано. В доход федерального бюджета с общества взыскано 43 823 рубля 83 копейки расходов по уплате государственной пошлины. Суд признал договор аренды в части, касающейся подвальных помещений, незаключенным, ввиду несогласованности сторонами условий о размере арендной платы. Удовлетворяя требования частично, за период по которому не истек срок исковой давности (с 03.07.2011 по 03.07.2014), суд указал на наличие на стороне общества обязательств по внесению платы за фактическое пользование имуществом. Поскольку в части подвальных помещений договор признан незаключенным, а за надземные помещения арендная плата внесена полностью, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований о взыскании пени, расторжении договора и обязании возвратить имущество.

Суд апелляционной инстанции в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек ООО "Став-Стар".

Апелляционным постановлением от 04.08.2015 решение от 10.12.2015 отменено. Исковые требования министерства удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 4 020 313 рублей 60 копеек задолженности и 15 022 655 рублей 49 копеек пени. Суд применил срок исковой давности, расторг договор аренды, обязал общество вернуть помещения N 58-88 первого этажа литера Б, площадью 548,5 кв. м. В остальной части в удовлетворении требований отказано, распределены судебные расходы. Постановление мотивировано тем, что наличие задолженности (с учетом пропуска срока исковой давности) подтверждено материалами дела. Поскольку просрочка исполнения обязательств установлена, министерство вправе требовать от общества уплаты пени в соответствии с пунктом 4.2.1 договора в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Требование о взыскании пени заявлено в пределах исковой давности с 06.07.2011 по 10.04.2014. О снижении неустойки ответчик в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) требования не заявлял. Неоднократное нарушение со стороны арендатора обусловленных договором сроков внесения арендных платежей подтверждено материалами дела и ответчиком не опровергнуто, обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора установлены, поэтому требования о расторжении договора и возврате переданных в аренду помещений (надземных) являются обоснованными и удовлетворены. Поскольку подвальные помещения находятся в фактическом владении третьего лица (ООО "Став-Стар"), требования министерства к обществу о возврате имущества в данной части не подлежат удовлетворению. Возврат данного имущества возможен посредством предъявления соответствующего требования к фактическому владельцу в рамках иного судебного процесса.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу министерство направило ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ГУП СК "Ставкрайимущество", сославшись на то, что распоряжением министерства от 31.08.2015 N 689 "О передаче недвижимого имущества из казны Ставропольского края" спорные нежилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП СК "Ставкрайимущество".

Суд кассационной инстанции рассмотрел и отказывает в удовлетворении заявленного ходатайства. В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечение третьего лица возможно при рассмотрении дела судом первой инстанции до принятия решения по существу спора. Привлечение третьего лица на стадии рассмотрения кассационной жалобы процессуальным законом не предусмотрено.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. Заявитель указывает, что постановление суда апелляционной инстанции затрагивает права и интересы других субарендаторов, не привлеченных к участию в деле, которые пользуются нежилыми помещениями, расположенными на первом этаже арендуемого помещения литера Б (ЗАО "Тандер"). Поскольку помещения находятся в фактическом владении не у ответчика, а у иных лиц, требование истца к обществу о возврате имущества удовлетворению не подлежало. Возврат спорного имущества возможен посредством предъявления соответствующего требования к фактическому владельцу недвижимого имущества в рамках иного судебного процесса. Суды не учли преюдициальный характер судебного акта по делу N А63-2770/2010 при расчете взыскиваемого долга. Ошибочен вывод суда первой инстанции о незаключенности дополнительного соглашения к договору, поскольку подвальное помещение передано ответчику за плату. В договоре (с учетом дополнительных соглашений) стороны определили выполнение арендатором капитального ремонта подвальных помещений в счет уплаты арендной платы. Суды неправильно применили нормы процессуального права, нарушив принцип состязательности сторон, неверно распределив бремя доказывания. Фактическое выполнение ответчиком работ по капитальному ремонту помещений в счет арендной платы исключает возможность начисления неустойки.

В отзыве министерство просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, представитель министерства высказал возражения по ним.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, выслушав названных представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, комитет по управлению имуществом Ставропольского края (правопредшественник министерства, арендодатель), Министерство сельского хозяйства Ставропольского края (балансодержатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.12.1997 N 746 (далее - договор), по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает арендатору во временное владение и пользование для использования под столовую-кафе помещения первого этажа площадью 540 кв.м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337 (пункт 1.1 договора). В разделе 3 договора стороны согласовали, что размер арендной платы устанавливается в ставках, действующих на момент заключения договора. Годовая арендная плата на момент заключения договора 105 442 рубля 56 копеек, определяется по формуле: АП (зд) x К, где АП (зд) - годовая арендная плата на момент заключения договора, К - коэффициент, значение которого определяется отношением величины централизованно регулируемой минимальной заработной платы, установленной на дату очередного расчета, к величине минимальной заработной платы, установленной на момент заключения договора (пункты 3.1, 3.2 договора). Арендатор обязался вносить арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до пятого числа (пункт 3.4 договора).

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, подлежат начислению пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1 договора). Срок аренды установлен с 25.12.1997 по 31.12.2008 (пункт 1.2 договора; т. 1, л. д. 30 - 33).

В пункте 6.1 договора стороны согласовали, что расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт помещений являются основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением сторон.

01 июля 2003 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору, которым внесли изменения в договор, пункт 1.1 договора дополнен следующим содержанием: "общая площадь сдаваемых помещений с 01.08.2003 составит под кафе - 540 кв. м, подвальное помещение - 650 кв. м. Продлен срок аренды до 25.12.2046 (изменен пункт 1.2 договора). В пункте 4 соглашения определено, что арендная плата начисляется с момента приема - передачи подвального помещения. (т. 1, л. д. 34).

Подвальные помещения (650 кв. м) переданы арендатору 01.08.2003 по акту приема-передачи арендуемых помещений. Из данного акта следует, что помещения находятся в аварийном состоянии, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и вентиляции пришли в негодность (т. 1, л. д. 35).

Дополнительным соглашением от 06.09.2005 в связи с проведенной инвентаризацией объекта стороны увеличили общую площадь арендуемых помещений до 1399,3 кв. м, добавили в пункт 1.1 договора, что арендатор принимает следующие помещения литера Б N 10 - 31, 58 - 88 (т. 1, л. д. 36).

Договор аренды (в редакции дополнительных соглашений) зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 28.09.2005.

Согласно Порядку определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ставропольского края зданиями, строениями, сооружениями, помещениями и частью помещений (Приложение N 2 к договору; далее - Порядок) стороны уточнили площади арендуемых помещений: надземная часть - 548,5 кв. м, подвал - 850,8 кв. м (всего 1399,3 кв. м), а также согласовали годовой размер арендной платы, который с 01.01.2007 составил за надземную часть - 1 304 621 рубль 90 копеек (2 378,53 руб. за 1 кв. м.), за подвальные помещения - 1 507 617 рублей 60 копеек (1 772 рубля за 1 кв. м) исходя из определенной Порядком формулы расчета величины арендной платы (т. 1, л. д. 40, 41; т. 3, л. д. 104 - 108).

В дополнительном соглашении от 18.03.2013 стороны согласовали, что арендатор вносит очередную арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца, уточнили реквизиты, а также указали, что размер арендной платы подлежит ежегодному индексированию с учетом уровня инфляции в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. Дополнительное соглашение вступает в силу с даты его подписания (пункты 1, 3, 5 дополнительного соглашения, т.1, л. д. 42).

Поскольку претензии министерства от 20.05.2014 и 20.06.2014 о погашении задолженности и расторжении договора оставлены обществом без удовлетворения, истец обратился в суд с иском.

Судебные инстанции установили, что арендатор оплачивал арендную плату за надземные помещения в полном объеме, а за подвальные помещения плата не вносилась. Ремонт подвальных помещений производился, но в связи с их затоплением в настоящее время ремонт не ведется.

Суд первой инстанции при толковании условий договора и дополнительных соглашений к нему счел, что арендная плата в части подвальных помещений не согласована, следовательно, договор в части подвальных помещений является незаключенным и, применив положения статьи 1102 Кодекса, взыскал с общества неосновательное обогащение в сумме 4 164 765 рублей 75 копеек за пользование этими помещениями. В удовлетворении остальной части требований отказал, сославшись на надлежащее исполнение обществом обязательств по договору в части помещений первого этажа и отсутствие законных оснований для удовлетворения требования министерства о расторжении договора и истребовании арендованных помещений.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 10.12.2014 и удовлетворяя частично исковые требования министерства, руководствовался статьями 196, 200, 207, 410, 450, 453, 612, 614, 616 Кодекса и установил, что размер арендной платы за спорные помещения определен согласно приложению N 2 к договору. С учетом заявления общества о применении исковой давности, его задолженность по арендной плате с июля 2011 года по март 2014 года составляет 4 020 313 рублей 60 копеек, по пени с 06.07.2011 по 10.04.2014 - 15 022 655 рублей 49 копеек, судом удовлетворено требование о расторжения договора и об обязании возвратить арендуемые помещения первого этажа (548,5 кв. м) и отказано в удовлетворении требований о возврате подвальных помещений 850 кв. м, которые находятся по настоящее время в субаренде у третьего лица.

Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты вынесены при недостаточном исследовании фактических обстоятельств по делу. При рассмотрении спора суды не учли следующее.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статьи 606, 611 Кодекса).

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы за подвальные помещения. При этом из материалов дела и судебных актов усматривается, что подвальные помещения переданы в состоянии не пригодном к использованию, для их применения по назначению было необходимо проведение капитального ремонта.

Стороны согласовали, что капитальный ремонт подвальных помещений производится за счет средств арендатора с последующим зачетом этой суммы в счет арендной платы за эти помещения (соглашение от 05.08.2003).

Судебными инстанциями не исследовано, возможно ли было использование подвальных помещений в период взыскиваемых с арендатора платежей при неоконченном капитальном ремонте. Не дана оценка правомерности условий договора о внесении арендной платы с момента передачи помещений в состоянии непригодном к использованию.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 Кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Судебными инстанциями не оценено и не исследовано, что размер и сумма арендной платы за подвальные помещения превышают сумму платы за помещения первого этажа, фактически используемого арендатором, при расчете арендной платы и пени не учтены заключенные дополнительные соглашения по метражу передаваемых помещений и дате внесения платы по договору.

На основании изложенного судебные акты не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального права, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), а положенные в основу обжалованных судебных актов выводы, следует признать преждевременными.

Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные замечания, исследовать и установить все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, определить размер подлежащих уплате обществом в спорный период арендной платы и неустойки, рассмотреть вопрос о необходимости привлечения к участию в деле заинтересованных лиц, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после установленного разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса). В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы заявителем уплачена государственная пошлина в размере 3 тыс. рублей (платежное поручение от 21.08.2015 N 131).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства министерства о привлечении в качестве третьего лица ГУП СК "Ставкрайимущество" отказать.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 по делу N А63-7203/2014 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чесняк

Судьи

О.В. Леонова С.В. Рогальский