Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 января 2017 г. N Ф08-9748/16 по делу N А63-7203/2014

Требование: о взыскании госпошлины и судебных издержек, о взыскании долга и затрат, о взыскании неосновательного обогащения, о взыскании неустойки, о взыскании пени, о взыскании платежей, о расторжении договора, об обязании возвратить имущество по договору аренды в отношении нежилых помещений, в связи с просрочкой исполнения обязательств

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции изменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

12 января 2017 г.

Дело N А63-7203/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Кухаря В.Ф. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от ответчика по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "БАСС" (ИНН 2636025340, ОГРН 1022601949644) - Булавина М.В. (доверенность от 01.09.2016), в отсутствие истца по первоначальному иску - Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН 2634051351, ОГРН 1022601949644), третьих лиц: акционерного общества "Тандер", общества с ограниченной ответственностью "Став-Стар", надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2016 (судья Турчин И.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2016 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу N А63-7203/2014, установил следующее.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "БАСС" (далее - общество) со следующими требованиями:

- взыскать 6 102 152 рубля 22 копейки задолженности по арендной плате;

- взыскать 32 284 929 рублей 95 копеек пени;

- расторгнуть договор аренды от 25.12.1997 N 746;

- обязать вернуть помещения 10 - 31, 58 - 88 (литера Б) общей площадью 1399,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Став-Стар".

Определением суда принято к производству встречное исковое заявление общества о взыскании с министерства 3 335 050 рублей стоимости произведенных работ по капитальному ремонту подвальных помещений.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2014 (с учетом исправительных определений от 11.12.2014 и 15.12.2014) исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу министерства взыскано 4 164 765 рублей 75 копеек неосновательного обогащения, в остальной части в иске отказано. В доход федерального бюджета с общества взыскано 43 823 рубля 83 копейки расходов по уплате государственной пошлины. Суд признал договор аренды в части, касающейся подвальных помещений, незаключенным ввиду несогласованности сторонами условий о размере арендной платы. Удовлетворяя требования частично за период, по которому не истек срок исковой давности (с 03.07.2011 по 03.07.2014), суд указал на наличие на стороне общества обязательств по внесению платы за фактическое пользование имуществом. Поскольку в части подвальных помещений договор признан незаключенным, а за надземные помещения арендная плата внесена полностью, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований о взыскании пени, расторжении договора и обязании возвратить имущество.

Суд апелляционной инстанции в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек ООО "Став-Стар".

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 решение от 10.12.2015 отменено. Исковые требования министерства удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 4 020 313 рублей 60 копеек задолженности и 15 022 655 рублей 49 копеек пени. Суд применил исковую давность, расторг договор аренды, обязал общество вернуть помещения N 58-88 первого этажа (литера Б), площадью 548,5 кв. м. В остальной части в удовлетворении требований отказано, распределены судебные расходы. Постановление мотивировано тем, что наличие задолженности (с учетом пропуска срока исковой давности) подтверждено материалами дела. Поскольку просрочка исполнения обязательств установлена, министерство вправе требовать от общества уплаты пени в соответствии с пунктом 4.2.1 договора в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Требование о взыскании пени заявлено в пределах исковой давности с 06.07.2011 по 10.04.2014. О снижении неустойки ответчик в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) требования не заявлял. Неоднократное нарушение со стороны арендатора обусловленных договором сроков внесения арендных платежей подтверждено материалами дела и ответчиком не опровергнуто, обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора установлены, поэтому требования о расторжении договора и возврате переданных в аренду помещений (надземных) являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Поскольку подвальные помещения находятся в фактическом владении третьего лица (ООО "Став-Стар"), требования министерства к обществу о возврате имущества в данной части не подлежат удовлетворению. Возврат этого имущества возможен посредством предъявления соответствующего требования к фактическому владельцу в рамках иного судебного процесса.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.11.2015 решение от 10.12.2014 и постановление от 04.08.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Направляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд указал, что суды не исследовали вопрос о том, возможно ли было использование подвальных помещений в период взыскиваемых с арендатора платежей при неоконченном капитальном ремонте, не дали оценку правомерности условий договора о внесении арендной платы с момента передачи помещений в состоянии, непригодном к использованию. Судебными инстанциями также не оценено и не исследовано, что размер и сумма арендной платы за подвальные помещения превышают сумму платы за помещения первого этажа, фактически используемого арендатором, при расчете арендной платы и пени не учтены заключенные дополнительные соглашения по метражу передаваемых помещений и дате внесения платы по договору.

При новом рассмотрении определением суда от 27.01.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Тандер".

Решением от 14.06.2016 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу министерства взыскано 3 115 890 рублей 48 копеек задолженности, 627 084 рубля 60 копеек пеней, расторгнут договор аренды от 25.12.1997 N 746. Суд обязал общество вернуть министерству помещения N 10 - 31, 58 - 88 (литера Б), расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме, распределены судебные расходы. Судебный акт обоснован тем, что общество приняло в аренду помещения с отмеченными в акте приема-передачи недостатками, стороны достигли соглашения о размере арендной платы за пользование указанными помещениями, следовательно, между ними возникли обязательственные правоотношения, которые не могут быть произвольно изменены одной из сторон. Суд установил, что площадь подвальных помещений после капитального ремонта изменилась и составила 641,3 кв. м, владение спорными подвальными помещения с 28.03.2008 осуществляет субарендатор ООО "Став-Стар". Определяя размер подлежащей взысканию арендной платы за пользование подвальными помещениями, суд исходил из согласованного сторонами минимального размера стоимости 1 кв. м нежилых помещений (1 772 рубля) и фактической площади подвальных помещений (641,3 кв. м), поэтому размер месячной арендной платы составил 94 698 рублей 63 копейки. С учетом заявления ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, даты обращения министерства с иском (03.07.2014) и периода взыскания, определенного в исковом заявлении (01.04.2014), суд определил размер арендной платы, подлежащий взысканию в пределах срока исковой давности, в сумме 3 115 890 рублей 48 копеек. Требование о взыскании пеней заявлено в пределах срока исковой давности за период с 06.07.2011 по 10.04.2014, размер подлежащих взысканию пеней определен в сумме 10 973 983 рубля 04 копейки. В связи с заявлением ответчика о применении положений статьи 333 Кодекса суд признал установленный договором размер неустойки 0,7% от суммы контракта за каждый день просрочки оплаты завышенным и пришел к выводу о его снижении применительно к двойным ставкам рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. С учетом этого подлежащая взысканию с ответчика пеня определена в размере 627 084 рублей 60 копеек. Принимая во внимание факт неоднократного нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей, соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и об обязании вернуть ему спорные помещения.

Постановлением апелляционной инстанции от 14.09.2016 решение от 14.06.2016 в части удовлетворения первоначального иска отменено. В удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. В остальной части судебные акты оставлены без изменения, распределены судебные расходы. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что сам по себе факт получения арендной платы от субарендатора не свидетельствует об использовании им спорных подвальных помещений, находящихся в аварийном состоянии. Министерство не представило доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком спорных помещений с момента подписания акта приема-передачи от 01.08.2003. Общество лишено было возможности использования спорных помещений по назначению, поэтому возложение на него обязанностей по внесению арендных платежей является неправомерным. Поскольку министерство не доказало существенного нарушения обществом условий договора, влекущих невозможность сохранения арендных отношений, отсутствуют основания для расторжения договора по заявленному основанию.

В кассационной жалобе министерство просит отменить решение и постановление, исковые требования удовлетворить. В жалобе приведены следующие доводы:

- из дополнительного соглашения к договору аренды от 05.08.2003 следует, что капитальный ремонт арендуемых подвальных помещений площадью 650 кв. м производится арендатором за счет его средств, в сумме, определенной проектно-сметной документацией; предварительной сметой на реконструкцию подвального помещения, согласованной обеими сторонами, определены стоимость и перечень соответствующих строительных работ;

- согласно условиям дополнительных соглашений к договору аренды арендатор добровольно принял в аренду подвальное помещение в состоянии, указанном в акте приема-передачи, а также взял на себя обязательство по проведению его капитального ремонта за счет своих средств в счет арендной платы за данное помещение;

- о техническом состоянии помещения арендатору стало известно непосредственно в момент передачи имущества по акту от 01.08.2003; общество приняло помещение и взяло на себя обязательство по проведению его капитального ремонта в 2003 году; однако ремонт до настоящего времени общество не провело;

- ответчик извлекал прибыль от сдачи помещения в субаренду третьему лицу, в связи с чем неправомерен вывод суда апелляционной инстанции о том, что сам по себе факт получения арендной платы от субарендатора - ООО "Став-Стар" за несколько месяцев не свидетельствует об использовании последним подвальных помещений, находящихся в аварийном состоянии.

В судебном заседании представитель общества высказал возражения по доводам кассационной жалобы.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, считает, что жалоба по первоначальному иску подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, 25.12.1997 комитет по управлению имуществом Ставропольского края (правопредшественник министерства, арендодатель), министерство сельского хозяйства Ставропольского края (балансодержатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 746, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает арендатору во временное владение и пользование для использования под столовую-кафе помещения первого этажа площадью 540 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337.

Срок аренды установлен с 25.12.1997 по 31.12.1998 (пункт 1.2 договора).

В пункте 6.1 договора стороны согласовали, что расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт помещений являются основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением сторон.

31 июля 2003 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору, которым внесли изменения в договор, пункт 1.1 договора дополнен следующим содержанием: общая площадь сдаваемых помещений с 01.08.2003 составит под кафе - 540 кв. м, подвальное помещение - 650 кв. м. Срок аренды установлен с 25.12.1997 по 25.12.2046 (изменен пункт 1.2 договора).

В пункте 4 соглашения определено, что арендная плата начисляется с момента приема - передачи подвального помещения.

Подвальные помещения (650 кв. м) переданы арендатору 01.08.2003 по акту приема-передачи арендуемых помещений.

Из акта приема-передачи от 01.08.2003 следует, что помещения находятся в аварийном состоянии, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и вентиляции пришли в негодность.

Дополнительным соглашением от 06.09.2005 в связи с проведенной инвентаризацией объекта стороны увеличили общую площадь арендуемых помещений до 1399,3 кв. м, добавили пункт 1.1 договора фразой о том, что арендатор принимает следующие помещения: литера Б N 10-31, 58-88.

28 сентября 2005 года договор аренды (в редакции дополнительных соглашений) зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, министерство обратилось в арбитражный суд с иском.

Общество, полагая, что стороны согласовали, что капитальный ремонт подвальных помещений производится за счет средств арендатора с последующим зачетом этой суммы в счет арендной платы за эти помещения (соглашение от 05.08.2003), обратилось со встречным иском в суд.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Кодекса).

В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса). В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Кодекса).

Названными нормами на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также возлагается ответственность за недостатки, препятствующие пользованию сданным в аренду имуществом.

Из содержания дополнительного соглашения от 31.07.2003 видно, что продление срока аренды до 25.12.2046 произошло одновременно с передачей в аренду помимо помещений первого этажа также подвальных помещений. В приложениях к договору аренды с 01.01.2005 в соответствии с Порядком определения величины арендной платы стороны за пользование находящимися в государственной собственности Ставропольского края зданиями, строениями, сооружениями определяли размер арендной платы за пользование подвальными помещениями (т. 3, л. д. 106 - 108).

Частью 2 статьи 612 Кодекса предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре.

Дополнительным соглашением от 05.08.2003 к договору аренды стороны согласовали, что капитальный ремонт арендуемых подвальных помещений площадью 650 кв. м арендатор производит за свой счет с последующим зачетом этой суммы в счет арендной платы за указанные помещения.

Исследовав переписку сторон в совокупности с договором, актом приема-передачи объекта аренды, документами о расходах на капитальный ремонт, апелляционный суд пришел к обоснованным выводам о том, что на общество возложена обязанность провести капитальный ремонт принятых им по акту от 01.08.2003 подвальных помещений.

В данном случае арендодатель предупредил о необходимости капитального ремонта, а арендатор принял на себя эту обязанность с условием внесения арендной платы, в том числе в период производства такого ремонта. Вопрос об освобождении от арендной платы до производства капитального ремонта в связи с невозможностью эксплуатации подвальных помещений сторонами в договоре и дополнительных соглашениях к нему не согласован, не оговорено такое условие и в переписке сторон. В одном из последних дополнительных соглашений к договору аренды от 18.03.2013 стороны вновь подтвердили, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно с оплатой до 10 числа текущего месяца. На момент рассмотрения спора капитальный ремонт помещений подвала не произведен.

С учетом изложенного, вывод апелляционного суда об отказе министерству в удовлетворении требований по тем основаниям, что помещение не могло быть использовано по назначению, не соответствует материалам дела, поскольку арендодатель и арендатор зафиксировали в акте приема передачи аварийное состояние передаваемых помещений и состояние систем водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и вентиляции, но это не повлияло на заключение дополнительного соглашения к договору аренды с учетом его продления до 2046 года.

Доказательства неправомерных действий со стороны третьих лиц, арендодателя, либо невозможности использования помещения по причинам, не зависящим от арендатора, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, то обстоятельство, что общество передало спорные помещения по договору субаренды третьему лицу, подтверждает не только возможность их использования, но и получение обществом прибыли в виде арендных платежей.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения иска министерства.

С учетом изложенного на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление в данной части подлежит отмене, а решение - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2016 по делу N А63-7203/2014 в части удовлетворения апелляционных жалоб общества с ограниченной ответственностью "БАСС" и акционерного общества "Тандер", отмены решения Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2016 об удовлетворении первоначального иска и отказа в иске Министерству имущественных отношений Ставропольского края и распределении судебных расходов отменить. В указанной части оставить в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2016. В остальной части постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2016 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.И. Савенко

Судьи

В.Ф. Кухарь Н.В. Чесняк