Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 ноября 2015 г. N Ф08-8361/15 по делу N А32-4647/2015

г. Краснодар

21 ноября 2015 г.

Дело N А32-4647/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510) - Хасановой (Батраковой) С.А. (доверенность от 20.10.2015), в отсутствие представителей Центрального отдела г. Сочи управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, заявителя - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Сити Парк", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 (судьи Филимонова С.С., Смотрова Н.Н., Соловьева М.В.) по делу N А32-4647/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) и его Центральному отделу г. Сочи (далее - отдел управления Росреестра), в котором просила:

- признать незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42, расположенного по ул. Красноармейской, 30, в Центральном районе г. Сочи (далее - земельный участок),

- обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка в виде договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713, заключенного между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Сити Парк" (далее - общество).

Определением от 19.02.2015 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество (т. 1, л. д. 1 - 6).

Решением от 24.04.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 18.08.2015, суд признал незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42, возложил на регистрирующий орган обязанность погасить регистрационную запись об обременении земельного участка в виде аренды по договору от 10.05.2011 N 4900006713, заключенному администрацией и обществом, в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу. Судебные акты мотивированы следующим. По условиям договора от 10.05.2011 N 4900006713 земельный участок площадью 2286 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203018:42, передан в аренду для многоэтажного паркинга со встроенными помещениями Раганяну Ю.А., а затем, по договору от 09.06.2011, права и обязанности арендатора переданы обществу. Срок действия договора установлен с 11.05.2011 по 11.05.2014, по истечении которого договор прекращается (пункты 2.1, 8.4). В адрес арендатора департаментом имущественных отношений администрации (далее - департамент) 20.05.2014 направлено уведомление об отказе от договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713, обществу предложено освободить участок не позднее 3-х месяцев со дня получения уведомления. Указанное уведомление, отправленное по юридическому адресу общества, возвращено отделением почтовой связи по причине "иные обстоятельства". Во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении обременения земельного участка арендой, возникшего на основании договора от 10.05.2011 N 4900006713, регистрирующим органом отказано. Для наступления правовых последствий в виде прекращения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно того, чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления об отказе от договора. Письмо департамента от 20.05.2014 об отказе от продления арендных отношений считается доставленным получателю (обществу), требование к форме отказа от бессрочного договора аренды законом не установлены. На момент изготовления управлением Росреестра сообщения об отказе в государственной регистрации прав от 06.11.2014 договорные отношения между муниципальным образованием и обществом были прекращены. Суд отклонил доводы управления Росреестра о том, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения либо соглашения сторон о расторжении договора, как основанные на неверном понимании статей 450, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Статья 310 и пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от его расторжения по соглашению сторон. Данный правовой подход соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях его Президиума от 16.02.2010 N 13057/09, от 09.09.2008 N 5782/08. В силу статей 131 и 452 Гражданского кодекса, статей 2, 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) прекращение договора аренды подлежит государственной регистрации. Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ. Оспариваемый отказ управления Росреестра не соответствует положениям закона и нарушает права заявителя.

Оставляя решение от 24.04.2015 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил, что письмо арендодателя от 20.05.2014, в котором администрация уведомляет арендатора о прекращении действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, правомерно оценено судом первой инстанции как уведомление о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке в силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (прекращении возникшего из него права) вправе обратиться любая из сторон договора. С учетом положений пункта 2 статьи 35 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) отказ арендодателя от договора аренды не может считаться нарушающим исключительное право землепользования общества как собственника объектов недвижимости, расположенных на участке.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 24.04.2015 и апелляционное постановление от 18.08.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении предъявленных к управлению требований. По мнению подателя жалобы, решение от 24.04.2015 не может быть исполнено, поскольку 04.03.2015 в ЕГРП внесены сведения об изменении адреса рассматриваемого земельного участка, (вместо ул. Красноармейской, 30, в Центральном районе г. Сочи, актуальный адрес: ул. Гагарина, 23а, в Центральном районе г. Сочи). На участке расположены объекты (нежилые помещения), право собственности на которые зарегистрировано за обществом, из чего следует, что спорный земельный участок находится в фактическом владении общества. В отсутствие у администрации (собственника) возможности распорядиться участком своей волей, погашение записи в ЕГРП не восстановит права заявителя. С учетом предусмотренного пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, вопрос о праве аренды общества на участок не подлежит рассмотрению заявительном порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Письменные отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя управления Росреестра, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 20.05.2014 департаментом подписано адресованное обществу (354065, г. Сочи, ул. Гагарина, 23 а) письмо "Об отказе от договора аренды", в котором, ссылаясь на пункт 2.1 договора, нормы статей 610, 621 и 622 Гражданского кодекса, арендатор предупрежден об отказе от договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713, информирован об обязанности освободить земельный участок не позднее 3-х месяцев со дня получения данного уведомления (л. д. 25, 26 - 27).

26.09.2014 муниципальное образование город-курорт Сочи, ссылаясь на прекращение договора аренды в связи с отказом арендодателя от него письмом от 20.05.2014, обратилось в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713, в отношении земельного участка, расположенного по ул. Красноармейской, 30, в Центральном районе г. Сочи.

Сообщением от 06.11.2014 N 50/277/2014-317 регистрирующий орган информировал заявителя об отказе в совершении регистрационного действия, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, ввиду несоответствия требованиям действующего законодательства представленных на государственную регистрацию документов, а также непредставления документов, необходимым в соответствии с Законом о государственной регистрации прав для такой регистрации (л. д. 12 - 14).

В принятом решении об отказе в государственной регистрации прекращения права регистрирующий орган также указал, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения либо соглашения сторон о расторжении договора, на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным. Истечение срока аренды само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть погашена по заявлению любой стороны при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса). Согласно записям ЕГРП на земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, в районе Приморской набережной, содержится запись об ипотеке в пользу участников долевого строительства.

Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права и законные интересы муниципального образования, администрация обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суды правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (возникновения, прекращения) прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом, вид регистрируемого права (статья 18 Закона о регистрации прав).

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о том, что оспариваемый отказ от 06.11.2014 в государственной регистрации прекращения обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42 в виде аренды, в связи с прекращением по воле арендодателя договора от 10.05.2011 N 4900006713, возобновленного после истечения срока его действия (11.05.2014) на неопределенный срок, не соответствует Закону о государственной регистрации прав и нарушает права администрации.

Окружной суд кассационной инстанции такие выводы поддержать не может.

Как прямо следует из спорного договора аренды, арендодателем по нему выступила администрация (в лице исполняющего обязанности директора департамента). Однако отказ от договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713, оформленный в виде письма от 20.05.2014, подписан директором департамента, полномочия которого действовать от имени администрации при отказе от заключенного ею договора ничем не подтверждены. Департамент как орган местного самоуправления, обладающий определенной компетенцией в решении вопросов местного значения, к участию в деле не привлечен.

Кроме того, указанным письмом арендатору предложено освободить земельный участок, расположенный по ул. Конституции СССР, 26, в Центральном районе г. Сочи, тогда как по договору от 10.05.2011 N 4900006713 в аренду передан участок по ул. Красноармейской, 30, в Центральном районе г. Сочи.

Лицо, обратившееся в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения арендного обременения на спорный участок, и содержание представленных им документов, судебные инстанции не установили, такие документы в материалах дела отсутствуют.

В оспариваемом отказе регистрирующий орган сослался на наличие в ЕГРП записей об обременении ипотекой в пользу участников долевого строительства в отношении земельного участка, расположенного в Центральном районе г. Сочи, в районе Приморской набережной (арендованный обществом участок имеет иной адрес). Данное противоречие суды не устранили, материалы регистрационного дела не истребовали и не исследовали, вопрос об обоснованности указанного основания для отказа в совершении регистрационного действия не разрешили.

Не проверено судами в рамках спора о прекращении арендного обременения в отношении земельного участка и достижение целей аренды - строительство многоэтажного паркинга со встроенными помещениями, возникновение права собственности на построенный объект, появление в силу закона новых арендаторов при переходе (возникновении) права на объект недвижимости, находящийся на участке.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса). Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск (заявление) выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного права (интереса) удовлетворением заявленных требований. После выяснения действительных обстоятельств владения и пользования спорным земельным участком судам необходимо было оценить доводы администрации о нарушении ее прав и законных интересов, в том числе с учетом установления факта ее обращения за государственной регистрацией прекращения аренды в отношении земельного участка (отсутствия такового).

Согласно имеющимся в материалах дела документам, спорный земельный участок имеет иную адресную характеристику, нежели указана в резолютивной части решения от 24.04.2015, данное обстоятельство судебной оценки не получило, в том числе с точки зрения возможности совершения при таких обстоятельствах регистрационных действий, совершить которые обязано управление Росреестра.

При таких обстоятельствах решение от 24.04.2015 и апелляционное постановление от 18.08.2015 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, наличие (отсутствие) у администрации, подлежащего судебной защите заявленным способом, права и (или) законного интереса, дать правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского от 24.04.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу N А32-4647/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова