Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2015 г. N Ф08-8842/15 по делу N А63-6981/2014

г. Краснодар

14 декабря 2015 г.

Дело N А63-6981/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Леко" (ИНН 2631018028, ОГРН 1022603630807) - Багиров Р.М. (доверенность от 01.07.2014) и Булахов Р.В. (доверенность от 13.07.2015), от ответчика - комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ИНН 2631004071, ОГРН 1022603625186) - Чернышова А.В. (доверенность от 06.11.2015), рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2015 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2015 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-6981/2014, установил следующее.

ООО "Леко" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет) о возложении обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.13 N 76 (нежилого помещения площадью 102,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Бульвар Мира, 30) на сумму 2 513 956 рублей 96 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что с согласия комитета общество произвело перепланировку и капитальный ремонт недвижимого имущества, поэтому в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного имущества.

Решением от 21.04.2015, оставленным без изменения постановлением от 21.08.2015, иск удовлетворен частично. Суд обязал комитет произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты обществом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2013 N 76 на сумму 2 033 988 рублей 42 копейки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе комитет просит отменить обжалуемые судебные акты в части удовлетворения заявленных требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. По мнению заявителя, оспаривание определенной оценкой стоимости объекта возможно до заключения договора. Изменение цены после заключения договора не допускается. Договор заключен без протокола разногласий. Общество не заявляло о зачете неотделимых улучшений в счет приобретаемого имущества на стадии заключения договора. Комитет не давал согласие на проведение работ по улучшению спорного имущества. Экспертное заключение не может считаться допустимым доказательством. Договором аренды спорного имущества было предусмотрено, что стоимость улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит, все произведенные неотделимые улучшения передаются безвозмездно арендодателю.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы кассационной жалобы, представители общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и суды установили, что 01.07.2000 на основании распоряжения комитета от 18.07.2000 N 276 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений площадью 104,3 кв. м, расположенных адресу: г. Невинномысск, ул. Бульвар Мира, 30.

Срок действия договора до 31.12.2003. Дополнительным соглашением от 09.08.2005 срок действия договора продлен до 30.12.2005.

30 июня 2013 года на основании постановления администрации города Невинномысска от 26.06.2013 N 1991 в соответствии с Законом N 159-ФЗ комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 76 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого покупатель за 5 630 тыс. рублей с рассрочкой платежа приобрел в собственность у продавца нежилое помещение (номера на поэтажном плане 28-37, 47) с кадастровым номером 26:16:04 0804:3465 площадью 102,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Невинномысск, бульвар Мира 30.

По акту приема-передачи от 22.07.2013 имущество передано покупателю без претензий. За обществом зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.13 N 281776.

В период действия договора аренды общество произвело перепланировку и капитальный ремонт арендуемого имущества, в результате чего площадь арендуемых помещений стала 102,5 кв. м.

12 марта 2014 года общество обратилось в комитет с заявлением произвести зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений в счет оплаты приобретаемого имущества по договору купли-продажи. Комитет отказал обществу в удовлетворении заявления о зачете стоимости неотделимых улучшений ранее арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества (письмо от 02.04.14 N 1796).

Общество обратилось в суд, полагая, что перепланировка и капитальный ремонт недвижимого имущества произведены с согласия комитета, и что в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оно имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного имущества,.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались следующим.

Рыночная стоимость спорных помещений определена в отчете об оценке от 26.06.13 N 31/И-2013/118-О-06/2013 и составила 5 630 тыс. рублей.

Определением суда первой инстанции от 17.09.2014 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы. Согласно заключению, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке" и подтвержденному пояснениями экспертов в судебном заседании, истец выполнил неотделимые улучшения арендованного имущества на 2 033 988 рублей 42 копейки на 30.04.2013 (дату обращения истца в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества).

Суды пришли к выводу о согласии арендодателя на проведение неотделимых улучшения спорного имущества, что подтверждается заявлением истца в адрес комитета от 14.07.2008, разрешениями на выполнение перепланировки кафе, выданным управлением ЖКХ, архитектуры, градостроительства, транспорта и связи администрации города Невинномысска от 16.09.2008 N 129, разрешением на выполнение перепланировки, выданным управлением архитектуры и градостроительства от 03.07.2012 N 52 и от 12.07.2012 N 59. Заключение ответчиком и истцом договоров аренды спорных помещений с изменившейся после улучшений площадью также свидетельствует о получении согласия комитета.

Однако суды не учли следующего.

В силу пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ в счет оплаты приобретаемого имущества может быть засчитана только стоимость согласованных с арендодателем и произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендуемого имущества. Из материалов дела следует, что разрешения на выполнение перепланировки кафе от 16.09.2008 N129, разрешение на выполнение перепланировки от 03.07.2012 N 52 и от 12.07.2012 N 59 выданы комитету, а не обществу. Суды не дали оценку названному обстоятельству.

Отклоняя довод ответчика о том, что общество не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, так как не заявило такие требования при заключении договора, суды указали следующее. На момент заключения договора купли-продажи действовал Закон N 159-ФЗ в редакции от 02.07.2010, в соответствии с которой срок действия преимущественного права выкупа нежилых помещений ограничивался сроком до 01.07.2013. Проекты договоров купли-продажи объекта недвижимого имущества направлены комитетом обществу 29.06.2013. Последний срок заключения договора купли-продажи был до 30.06.2013. Поэтому в случае незаключения договора купли-продажи до 30.06.2013 общество было бы лишено права выкупа. Общество при заключении договора купли-продажи не имело возможности предъявить комитету требования о зачете стоимости неотделимых улучшений.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи заключен 30.06.2013. Свидетельство о государственной регистрации права собственности общества на спорное имущество выдано 17.08.2013. Однако общество обратилось в комитет с заявлением произвести зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений в счет оплаты по договору купли-продажи только 12.03.2014. Суды не дали оценку указанному обстоятельству.

Кроме того, применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон. При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

Суды установили и материалами дела подтверждается, что рыночная стоимость спорных помещений определена оценщиком в отчете об оценке от 26.06.13 N 31/И-2013/118-О-06/2013. Однако из выводов экспертного заключения, выполненного ООО "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке" следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества определена на 30.04.2013 (дату обращения истца в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества).

Поскольку решение суда и постановление апелляционной инстанции приняты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения дела, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в силу части 2 статьи 287 названного Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить и исследовать обстоятельства, входящие в предмет доказывания, и имеющие значение для правильного разрешения спора, а также учесть правовую позицию, сформулированную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2015 по делу N А63-6981/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Алексеев

Судьи

В.В. Аваряскин О.Л. Рассказов