Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 декабря 2015 г. N Ф08-7326/15 по делу N А32-35863/2013

г. Краснодар

18 декабря 2015 г.

Дело N А32-35863/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя - закрытого акционерного общества "Пансионат "Анапчанка"" (ИНН 2301009674, ОГРН 1022300511529) - Кравченко А.А. (доверенность от 17.12.2014), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Беляк В.Е. (доверенность от 11.12.2014), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального государственного унитарного предприятия "Научно-исследовательский центр экономических образований" - Меняева А.А. (доверенность от 12.10.2015), Рыбака А.А. (доверенность от 25.08.2015), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Джадова С.В., надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и федерального государственного унитарного предприятия Научно исследовательский центр экономических образований" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 (судьи Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р., Сулименко О.А.) по делу N А32-35863/2013, установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Пансионат "Анапчанка"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - управление, агентство), выразившегося в не рассмотрении заявления о предоставлении в аренду обществу земельного участка площадью 12 163 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107001:283, расположенного по адресу: г.-к. Анапа, Пионерский проспект, 75 (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:283), а также о возложении на управление обязанности направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка площадью 4113 кв. м с кадастровым номером 23:37:0207001:3236, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в граница земельного участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, город-курорт Анапа, пр-кт Пионерский, в границах кадастрового квартала 23:37:0107001 (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:37:0207001:3236), образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:283.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное унитарное предприятие "Научно-исследовательский центр экономических преобразований" (далее - предприятие), Джадов С.В.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015, признано незаконным бездействие управления, выразившееся в не направлении обществу ответа на обращение от 15.04.2013 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:283, на управление возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу рассмотреть обращение общества от 15.04.2013 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:283 и направить заявителю письменный ответ по существу. В остальной части заявленных требований отказано. Суды указали, что при проведении торгов на право заключения договора аренды имущественного комплекса управление в нарушение норм гражданского законодательства не предоставило обществу право аренды соответствующего земельного участка, находящегося в федеральной собственности и необходимого обществу для использования имущественного комплекса в соответствии с его назначением. Общество имеет право в силу закона в течение срока договора аренды пользоваться частью земельного участка, которая занята предоставленными ему объектами и необходима для их использования, конкурсная документация предусматривала обязанность общества оформить право аренды на земельный участок, необходимый для эксплуатации объектов недвижимого имущества. Общество не должно нести неблагоприятные последствия в виде неполучения земельного участка в аренду в результате того, что в нарушение действующего законодательства в предмет торгов не было включено право аренды земельного участка, занятого зданиями и сооружениями. Отсутствие договора аренды земельного участка не способствует реализации принципа земельного законодательства о платности использования земли. На момент принятия собственником решения о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за предприятием, имущество находилось в фактическом владении общества (арендатора), что свидетельствует о ничтожности сделки по передаче данного имущества предприятию на праве хозяйственного ведения. То обстоятельство, что земельный участок под объектами, находящимися в аренде у общества, сформирован и поставлен на кадастровый учет в площади, превышающей размер земельного участка, функционально необходимого для эксплуатации арендованных объектов, не может лишать общество возможности получить в аренду необходимый ему земельный участок. Техническая возможность раздела исходного земельного участка с образованием земельного участка площадью 4113 кв. м, необходимого для эксплуатации арендованных обществом объектов недвижимости, подтверждена повторной судебной экспертизой. Поскольку в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о рассмотрении заявления общества, требование о признании незаконным бездействия управления признано судом подлежащим удовлетворению. Так как территориальное управление не рассмотрело заявление общества, суд возложил на заинтересованное лицо обязанность рассмотреть обращение от 15.04.2013 и направить обществу письменный ответ по существу. В удовлетворении остальной части отказано, поскольку общество не обращалось в уполномоченный орган с заявлением о разделе исходного земельного участка.

Управление и предприятие обжаловали судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), указывая на то, что находящиеся в аренде общества объекты правомерно закреплены за предприятием на праве хозяйственного ведения. Суды не приняли во внимание, что управление направило в агентство пакет документов общества, необходимый для принятия решения о предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии оспариваемого бездействия. Агентство отказало в выдаче поручения о предоставлении земельного участка в аренду, поскольку общество, как арендатор объектов недвижимости, не относится к лицам, обладающим исключительным правом на приобретение земельного участка под арендуемыми объектами недвижимости. Арендатор объектов недвижимости имеет право пользоваться частью земельного участка, которая занята указанными объектами и необходима для их использования в соответствии с их назначением, в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Предоставление в аренду спорного земельного участка без учета прав предприятия, являющегося субъектом вещного права на объекты недвижимости и исключительного права на приобретение земельного участка, приведет к нарушению принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Нахождение объектов недвижимости в аренде у общества не является препятствием для наделения предприятия правом хозяйственного ведения в отношении названного имущества. Право хозяйственного ведения предприятия в рамках настоящего дела не оспаривалось. При рассмотрении дела N А32-12718/2012 общество отказалось от требований о признании незаконным права хозяйственного ведения предприятия. До февраля 2015 года общество фактически признавало право хозяйственного ведения на спорные объекты недвижимости, так как с июля 2013 года вносило арендную плату предприятию.

В отзыве на кассационные жалобы общество указало на отсутствие оснований для отмены решения и постановления суда апелляционной инстанции.

В заседании представители территориального управления и предприятия поддержали доводы жалоб, представитель общества просил оставить без изменения решение и постановление суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а требования общества - оставлению без удовлетворения.

Из материалов дела видно, что 23.12.2009 в газете "Кубанские новости" N 219 (4582) и в сети "Интернет" управление разместило извещение о проведении торгов на право заключения договора аренды федерального имущества - имущественного комплекса, состоящего из 5 зданий общей площадью 717,1 кв. м, в том числе: основной - 599,5 кв. м, вспомогательной - 117,6 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, Пионерский проспект, 75 (лот N 12).

По результатам проведенных торгов 06.04.2011 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 20-11/13 аренды федерального недвижимого имущества, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения (имущественный комплекс), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, Пионерский проспект, 75, а именно: нежилые помещения N 1 - 6 (литера В), здание мед. пункта, 1 этаж; нежилые помещения N 1 - 7 (литера Г), здание склада, 1 этаж; нежилые помещения N 1 - 13 (литера Е), здание столовой, 1 этаж; нежилое помещение N 13 (литера Е), здание пристройки, 1 этаж; нежилые помещения N 1 - 7 (литера У), здание спального корпуса, 1 этаж; нежилые помещения N 1 - 9 (литера Ф) здание спального корпуса, 1 этаж, согласно технической документации, для использования под деятельность пансионатов, домов отдыха в состоянии, соответствующем условиям договора и их назначению. Общая площадь передаваемых в аренду помещений - 717,1 кв. м, в том числе основная - 599,5 кв. м, вспомогательная - 117,6 кв. м. Срок действия договора установлен сторонами с 06.04.2011 по 06.04.2036. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.05.2011.

Суды установили, что указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 12 163 кв. м ( кадастровый номер 23:37:0107001:283). Вид разрешенного использования участка - земли баз отдыха, санаториев, что подтверждается кадастровым паспортом от 25.04.2013. На земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 05.08.2011 серия 23-АК N 078279).

Названный имущественный комплекс передан обществу по акту от 06.04.2011.

Распоряжением агентства от 08.07.2011 N 1355-р ранее предоставленный в аренду общества имущественный комплекс закреплен на праве хозяйственного ведения за предприятием. Государственная регистрация данного права осуществлена 23.12.2011.

В приложении N 1 к указанному распоряжению содержится перечень объектов недвижимого имущества, закрепляемых на праве хозяйственного ведения за предприятием: спальный корпус N 1 общей площадью 149,5 кв. м (литера У) кадастровый (условный) номер 23:37:32.2003-25, столовая общей площадью 256 кв. м (литера Е) кадастровый (условный) номер 23:37:32.2003-24, спальный корпус N 2 общей площадью 145 кв. м (литера Ф) кадастровый (условный) номер 23:37:32.2003-26, медицинский пункт общей площадь 67,5 кв. м (литера В) кадастровой (условный) номер 25:37:32.2003-21, склад общей площадью 99,1 кв. м (литера Г) кадастровый (условный) номер 23:37:32.2003-20, назначение объектов - нежилые, расположенных по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Анапа, Пионерский проспект, д. 75. Данные объекты переданы предприятию по актам приема передачи от 14.10.2011 N 21, 23, 24, 25 и от 17.10.2011 N 22 (свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2011).

15 апреля 2013 года общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:283 в аренду в пределах срока договора аренды помещений, указывая, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, находящиеся в пользовании иных лиц.

В адрес общества 24.06.2013 поступила копия сопроводительного письма управления от 05.06.2013 исх. N 09-14/6441 о направлении в адрес агентства заявления общества для принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду.

Отсутствие ответа на обращение общества послужило основанием для предъявления в суд настоящего заявления.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).

Судебные инстанции, удовлетворяя требование общества о признании незаконным оспариваемого бездействия управления, не учли следующее.

Общество является арендатором объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности. В договоре от 06.04.2011 стороны не урегулировали вопросы, связанные с использованием арендатором земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. Согласно статье 652 Гражданского кодекса, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования тои частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условии об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемыми объектами недвижимости, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положениипункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса.

В силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

При таких обстоятельствах выводы судов о наличии у управления обязанности заключить договор аренды земельного участка с обществом не соответствуют содержанию правовых актов и разъяснений высшей судебной инстанции.

Поскольку общество в силу закона вправе пользоваться соответствующим земельным участком, предусмотренные частью 2 статьи 201 Кодекса основания для признания незаконным бездействия управления у судов отсутствовали.

Ссылка суда первой инстанции на положения конкурсной документации не подтверждена содержанием представленных в дело доказательств. Кроме того, реализация права на заключение договора в таком случае может быть осуществлена после раздела земельного участка.

С учетом изложенного судебные акты в части удовлетворения требований общества следует отменить и принять по дело новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления (пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Суды также не учли, что нахождение объектов недвижимости в аренде у общества, на основании договора с управлением, само по себе не является основанием для квалификации передачи имущества предприятию в качестве недействительной (ничтожной) сделки.

Общество осуществляло владение спорным объектом по воле федерального собственника, следовательно, в данном случае условия для вывода о том, что управление утратило, а предприятие не получило во владение спорное имущество, у судов отсутствовали.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 по делу N А32-35863/2013 отменить. В удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Пансионат "Анапчанка"" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова