Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2015 г. N Ф08-9300/15 по делу N А32-28126/2013

г. Краснодар

25 декабря 2015 г.

Дело N А32-28126/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - Сенновского сельского потребительского общества (ИНН 2352000574, ОГРН 1022304740094) - Журавель С.В. (доверенность от 11.02.2015) и Журавель А.А. (доверенность от 11.02.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Днистрян Натальи Геннадиевны (ИНН 235204083947, ОГРНИП 306235201800030) - Сахаровской Е.Ю. (доверенность от 30.10.2015), в отсутствие представителя ответчика - администрации муниципального образования Темрюкский район (ИНН 2352023878, ОГРН 1022304744560), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Днистрян Натальи Геннадиевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-28126/2013, установил следующее.

Сенновское сельское потребительское общество (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Днистрян Наталье Геннадиевне (далее - предприниматель) о признании недействительным договора от 14.06.2007 N 1399 купли-продажи земельного участка площадью 2 280 кв. м (кадастровый номер 23:30:0502007:0107), расположенного на землях населенных пунктов по адресу: пос. Сенной, ул. Мира, 35 "а", для эксплуатации здания склада с подвалом и пристройкой (далее - договор купли-продажи, земельный участок), а также о признании недействительным зарегистрированного права предпринимателя на указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015, исковые требования удовлетворены в полном объеме, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы ничтожностью договора в связи с нахождением на спорном земельном участке в момент заключения оспариваемой сделки объектов недвижимости общества. Основываясь на выводах судебной экспертизы, суды указали на невозможность раздела спорного земельного участка, а также на отсутствие возможности определить соотношение долей предпринимателя и общества в земельном участке, установленных пропорционально предполагаемым площадям земельных участков, необходимых для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости. Права истца могут быть восстановлены только путем признания оспариваемого договора недействительной (ничтожной) сделкой полностью в связи с отсутствием возможности раздела земельного участка и нежеланием истца реализовать свое право на выкуп названного участка. Погашение записи о регистрации права собственности предпринимателя на земельный участок является реституционным последствием признания сделки недействительной. Суды также указали, что с учетом предмета и основания заявленного иска, владения истцом спорным земельным участком (в части площади, необходимой для использования принадлежащего ему объекта недвижимости), неделимости земельного участка, заявленные требования носят негаторный характер, исковая давность на них не распространяется.

Предприниматель обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса). Податель жалобы полагает, что на требования общества распространяется срок исковой давности. Ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности суды надлежащим образом не рассмотрели. При предоставлении предпринимателю в собственность спорного земельного участка в пользовании общества сохранен земельный участок площадью 267 кв. м, необходимый для эксплуатации магазина, что не принято во внимание судами. Суды не учли, что отказ общества приобрести находящийся в его пользовании земельный участок площадью 267 кв. м не может являться основанием к лишению предпринимателя права собственности на земельный участок площадью 2280 кв. м, приобретенный в установленном законом порядке. Признавая недействительным оспариваемый договор купли-продажи, суды не дали оценки муниципальному правовому акту, послужившему основанием к заключению указанной сделки. Суды не оценили договор купли-продажи объектов недвижимости от 13.04.2006, согласно которому обществу продало предпринимателю объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке площадью 2200 кв. м. Пользование предпринимателем земельным участком под объектами недвижимости общей площадью 2280 кв. м осуществляется с согласия общества, которое было надлежащим образом оформлено еще в 2006 году. Суды оставили без внимания заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации от 30.11.2005 N 1583, обосновывающее возможность выкупа предпринимателем земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества. Обжалуемыми судебными актами нарушен баланс интересов сторон.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает, что его требования носят негаторный характер, исковая давность на них не распространяется, противоречия с выводами суда общей юрисдикции, сделанными в рамках дела N 33-2105/2013, отсутствуют. Судебной экспертизой подтверждено нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости общества, предприниматель не лишен возможности приобрести земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащих ему зданий в порядке, установленном земельным законодательством.

В отзыве администрация высказалась в поддержку доводов жалобы предпринимателя.

В заседании представители истца и ответчика поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, заслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления администрации Сенновского сельсовета от 31.05.1994 N 30-5 обществу предоставлен в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 6 452 кв. м для эксплуатации магазинов, в том числе территории, занятой магазином N 9 "Хозтовары". Обществу выдано свидетельство от 15.07.1994 N 1285 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 6452 кв. м.

Обществу на праве собственности принадлежит магазин "Хозтовары" (литера Б) площадью 118,1 кв. м, распложенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, пос. Сенной, ул. Мира, 33 (далее - здание магазина), что подтверждается регистрационным удостоверением от 19.03.1999 N 2080, выданным Темрюкским БТИ.

Предпринимателю на основании договоров купли-продажи от 01.09.2005 и от 13.04.2006 на праве собственности принадлежат склад площадью 647,7 кв. м, торгово-гостиничный комплекс площадью 258,9 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, пос. Сенной, ул. Мира, 33, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.03.2010 серии 23-АЖ N 446514 и от 23.12.2011 серии 23-АЖ N 465602.

Указанные объекты недвижимости расположены на спорном земельном участке с видом разрешенного использования - для строительства и эксплуатации магазинов, многофункциональных деловых и обслуживающих зданий, гостиницы. Постановка земельного участка на кадастровый учет 01.01.2001 подтверждается представленной в дело выпиской из государственного кадастра недвижимости от 27.09.2013.

На основании постановления главы муниципального образования Темрюкский район от 16.05.2007 N 2225 "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, распложенного по адресу: пос. Сенной, ул. Мира, 35 "а", для эксплуатации здания склада с подвалом и пристройкой" администрация (продавец) и предприниматель (покупатель) 14.06.2007 заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 2280 кв. м (кадастровый номер 23:30:0502007:0107) для эксплуатации здания склада с подвалом и пристройкой. Государственная регистрация сделки проведена в установленном порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 30.09.2011 серии 23-АИ N 818611).

Общество, полагая, что указанный договор купли-продажи земельного участка нарушает принадлежащее ему исключительное право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Выводы судов о том, что истец не пропустил срок исковой давности соответствуют установленным обстоятельствам и правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11. Суд апелляционной инстанции также правомерно отклонил доводы ответчика о наличии пороков в оформлении правоудостоверяющих документов истца.

Основанием для удовлетворения иска послужил установленный факт нарушения исключительного права общества на приобретение права на земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости. При этом суды сходили из невозможности раздела земельного участка, что послужило основанием для признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи в отношении всего земельного участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Закона N 221-ФЗ). Таким образом, каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, самостоятельно определяет круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса).

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора назначена судебная землеустроительная экспертиза. Согласно заключению от 22.12.2014 N 767 (далее - заключение эксперта) с учетом озеленения территории минимально-необходимая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания магазина общества, должна составлять 530 кв. м. Отвечая на вопрос о разделе спорного земельного участка с сохранением возможности предпринимателя и общества пользоваться всем массивом земельного участка в соответствии с их долями, эксперт указал, что земельный участок на основании договора купли-продажи находится в собственности предпринимателя, то есть предприниматель является собственником 100 % площади земельного участка, что означает отсутствие общей долевой собственности. Данное обстоятельство послужило основанием для вывода о том, что произвести раздел в соответствии с долями, определенными в ответах на вопросы 5 или 6, а также выдел земельного участка, определенного при ответе на вопрос 3, не представляется возможным. Кроме того, эксперт предложил технически возможный вариант пользования земельным участком предпринимателем и обществом в соответствии с соотношением их долей.

Выводы эксперта о невозможности раздела земельного участка, мотивированные принадлежностью всего участка ответчику (т. 3, л.д. 58, 59, 65) с учетом совокупности предоставленных доказательств суды надлежащим образом не оценили. В то же время для правильного применения статьи 180 Гражданского кодекса требовалось установить возможность раздела спорного участка с учетом требований земельного и градостроительного законодательства по образуемым участкам.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

С учетом приведенной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также в связи с отсутствием точного, технически мотивированного ответа эксперта о возможности раздела спорного земельного участка, суд округа полагает необходимым отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить отмеченные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, необходимые для правильного разрешения иска общества, после чего принять законное и обоснованное решение.

Расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины при обращении в арбитражный суд округа разрешить по результатам нового рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 по делу N А32-28126/2013 отменить. Дело N А32-28126/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Анциферов

Судьи

Я.Е. Волков В.Е. Епифанов