Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 февраля 2016 г. N Ф08-9723/15 по делу N А32-22465/2013

г. Краснодар

04 февраля 2016 г.

Дело N А32-22465/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ларионовой Н.А. - Ларионовой Н.А. (глава), Минаева А.Ю. (доверенность от 13.02.2013), в отсутствие представителей истца - закрытого акционерного общества "Агрофирма "Полтавская"" (ИНН 2336015710, ОГРН 1022304038460), ответчика - администрации муниципального образования Красноармейский район, третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ларионовой Н.А. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2014 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-22465/2013, установил следующее.

ЗАО "Агрофирма "Полтавская"" (далее - агрофирма) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Красноармейский район (далее - администрация), КФХ Ларионовой Н.А. (далее - крестьянское хозяйство) о признании недействительным договора аренды от 29.04.2011 N 1300004115 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 20 648 кв. м с кадастровым номером 23:13:0302000:349, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской, недействительным и понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационную запись N 23-23-24/038/2011-179 о государственной регистрации договора аренды.

Решением от 19.12.2014 иск удовлетворен, признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.04.2011 N 1300004115, заключенный администрацией и крестьянским хозяйством, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования регистрационной записи N 23-23-24/038/2011-179 о государственной регистрации договора аренды, распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что собственник объекта недвижимости не может быть лишен права на приобретение в собственность либо аренду земельного участка, необходимого для обслуживания принадлежащего ему недвижимого имущества. Предоставление в аренду иному лицу земельного участка (части участка), без которого невозможна нормальная эксплуатация принадлежащих агрофирме объектов недвижимости, препятствует истцу не только в реализации прав собственника в отношении объектов, но и в оформлении прав на земельный участок, необходимый для обслуживания такого имущества (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). На момент предоставления крестьянскому хозяйству земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:349 в его границах существовали объекты недвижимости, право собственности на которые признано в судебном порядке за агрофирмой. По итогам экспертного исследования суды заключили о неделимости спорного земельного участка. В отсутствие доказательств государственной регистрации прав крестьянского хозяйства на объект недвижимости (контора), суд признал не доказанным факт нахождения на рассматриваемом участке недвижимого имущества указанного лица. На основании статей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды от 29.04.2011 N 1300004115 недействителен (ничтожен), так как заключен в нарушение статьи 36 Земельного кодекса.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 решение от 19.12.2014 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе крестьянское хозяйство просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неверное установление судами обстоятельств, имеющих юридическое значение для объективного и всестороннего рассмотрения дела по существу и принятия законных и обоснованных судебных актов. Податель жалобы полагает, что спорный участок предоставлен в аренду крестьянскому хозяйству с соблюдением специального порядка, закрепленного нормами Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", который не предусматривает обязательной публикации сообщений о предоставлении земельного участка в аренду крестьянскому хозяйству. Эксплуатация объектов недвижимости (административное здание котельной, здание склада масел) по целевому назначению длительное время не осуществляется. До восстановления разрушенных объектов у агрофирмы отсутствует исключительное право на приватизацию либо аренду спорного участка. Наличие договора аренды от 29.04.2011 N 1300004115 не нарушает и не ограничивает права истца, поэтому у него отсутствует право на предъявление данного иска. Расчеты эксперта, приведенные в исследовательской части экспертного заключения от 06.11.2014 по итогам судебной экспертизы, содержат арифметические ошибки, что влияет на правильность состоявшихся по делу судебных актов.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали ее доводы. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

От агрофирмы поступило ходатайство в электронном виде об отложении рассмотрения кассационной жалобы, мотивированное тем, что представитель попал в дорожно-транспортное происшествие (документальные доказательства отсутствуют).

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении ходатайства надлежит отказать.

По правилам части 3 статьи 284 Кодекса неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

С учетом приведенной нормы, статьи 286 (пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции) и статьи 287 (полномочия арбитражного суда кассационной инстанции) Кодекса основания для отложения судебного разбирательства отсутствуют.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей крестьянского хозяйства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2006 по делу N А32-11347/2006 за агрофирмой признано право собственности на объекты недвижимости, расположенные в ст. Староджерелиевской, 260 м по направлению на северо-восток от станицы: здание склада масел (литера Б) площадью 26,3 кв. м, административное здание (литера А) площадью 86,8 кв. м, здание котельной (литера В) площадью 58,1 кв. м (т. 1, л. д. 65, 67, 69).

Названные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0302000:394, что следует из кадастровых паспортов объектов недвижимости от 31.07.2012, 01.08.2012, 06.08.2012 (т. 1, л. д. 66, 68, 70).

5 ноября 2008 года постановлением главы муниципального образования Красноармейский район N 3302 (т. 1, л. д. 27) агрофирме в долгосрочную аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 20 648 кв. м с кадастровым номером 23:13:0302000:394, находящийся по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской.

29 апреля 2011 года согласно постановлению и. о. главы муниципального образования Красноармейский район от 12.03.2011 N 119 (т. 1, л. д. 211) управление муниципальной собственности администрации (арендодатель) и крестьянское хозяйство (арендатор) заключили договор аренды N 1300004115 этого же участка (площадью 20 648 кв. м с кадастровым номером 23:13:0302000:394, адрес: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской, вид разрешенного использования - "для размещения базы крестьянского хозяйства с наземной автостоянкой для хранения сельхозтехники") сроком на 49 лет (т. 1, л. д. 52, 53). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.05.2011.

Ссылаясь на наличие на земельном участке, переданном крестьянскому хозяйству в аренду, принадлежащих агрофирме на праве собственности объектов недвижимости, истец обратился в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Из правового анализа статей 11, 12 Гражданского кодекса, статей 4, 65 Кодекса следует, что лицо, не являющееся стороной договора и заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в признании сделки недействительной, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены спорной сделкой.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

Исходя из положений статьи 36 Земельного кодекса, не допускается предоставление земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

С учетом приведенных норм, суды обеих инстанций заключили, что предоставление в аренду крестьянскому хозяйству земельного участка (части участка), без которого невозможна нормальная эксплуатация принадлежащих агрофирме объектов недвижимости, препятствует истцу не только в реализации прав собственника в отношении его объектов недвижимости, но и в оформлении прав на земельный участок, необходимый для обслуживания данных объектов (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса).

Разрешая спор, суды указали, что агрофирма является собственником здания склада масел (литера Б) площадью 26,3 кв. м; административного здания (литера А) площадью 86,8 кв. м; здания котельной (литера В) площадью 58,1 кв. м, расположенных в ст. Староджерелиевской, 260 м по направлению на северо-восток от станицы. Право собственности на перечисленные объекты зарегистрировано на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2006 по делу N А32-11347/2006.

Основываясь на изложенном, учитывая то обстоятельство, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на предоставление земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"), суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) оспариваемого договора аренды и удовлетворили иск.

При этом суды руководствовались заключением судебной экспертизы от 06.11.2014, проведенной ООО "Бюро независимых судебных экспертиз" (т. 2, л. д. 32 - 44), указав на неделимость земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:394, переданного в аренду крестьянскому хозяйству, на котором расположено принадлежащее агрофирме недвижимое имущество.

В то же время при рассмотрении дела суды не учли следующее.

Согласно актам обследования от 19.10.2013 (т. 1, л. д. 48, 57) на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0302000:394, предоставленном в аренду крестьянскому хозяйству, нежилые здания площадью 26,3 кв. м, 58,1 кв. м, 86,8 кв. м отсутствуют (на дату обследования (18.10.2013) фактический износ строений составил 100%).

Правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 17616/07, от 01.12.2009 N 6811/09, свидетельствует о том, что нахождение объекта в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта право на земельный участок, а после восстановления, может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса.

Решение о признании права собственности агрофирмы на объекты недвижимого имущества датировано 16.05.2006 (дело N А32-11347/2006), иск по настоящему делу предъявлен в арбитражный суд в 2013 году.

Представленным в материалы дела актам обследования от 19.10.2013 суды не дали надлежащей оценки в совокупности с иными доказательствами, и не исследовали вопрос о фактическом наличии объектов, принадлежащих на праве собственности агрофирме, на дату совершения оспариваемой сделки (нахождение объектов агрофирмы на земельном участке 23:13:0302000:394 на момент заключения договора аренды от 29.04.2011 N 1300004115 крестьянское хозяйство отрицает).

Названные обстоятельства имеют существенное значение для правильного применения статей 166, 168, 180 Гражданского кодекса, статей 35, 36 Земельного кодекса, а также проверки выводов эксперта о неделимости спорного земельного участка, основанных на материалах технических паспортов по состоянию на 17.06.2005 (т. 2, л. д. 40).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Поскольку выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не основаны на всех обстоятельствах дела и представленных доказательствах в совокупности, что не позволило судам правильно применить нормы материального права, обжалуемые решение и постановление надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, исследовать вопросы, указанные в настоящем постановлении, установить наличие и фактическое состояние объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности, на спорном земельном участке на момент его предоставления в аренду крестьянскому хозяйству, и с учетом всех доводов лиц, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А32-22465/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин