Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2016 г. N Ф08-9806/15 по делу N А32-40709/2014

г. Краснодар

24 февраля 2016 г.

Дело N А32-40709/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (ИНН 2312020052, ОГРН 1022301604050) - Лошкобанова Р.А. (доверенность от 10.12.2014), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар, третьего лица - департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-40709/2014, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Виктория" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.08.2010 N 4300016617 и возложении на ответчика обязанности вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 23:43:0109014:704 общей площадью 21 279 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, хутор Октябрьский, почтовое отделение N 32, путем подписания акта приема-передачи.

Заявленные требования мотивированы не освоением обществом как арендатором спорного земельного участка, предназначенного для строительства, более установленного срока.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент).

Решением от 28.08.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.11.2015, заявленные требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 17.08.2010 N 4300016617, заключенный администрацией и обществом, расторгнут. На ответчика возложена обязанность возвратить администрации земельный участок общей площадью 21 279 кв. м (кадастровый номер 23:43:0109014:704), расположенный по адресу: г. Краснодар, хутор Октябрьский, почтовое отделение N 32, путем подписания акта приема-передачи, распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что спустя три года (22.10.2013) участок стал находиться в двух территориальных зонах - общественно-деловой местного значения (ОД2) и зоне инженерных транспортных инфраструктур (ИТ). У общества не было препятствий для освоения земельного участка в течение длительного времени (трех лет), однако никаких мер по использованию объекта аренды по назначению арендатор не предпринял. Обращение общества за выдачей градостроительного плана земельного участка, о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, получение (после предупреждения) технических условий для присоединения к электрическим сетям и иные действия, являются мероприятиями административно-правового характера, не связанные с проведением каких-либо работ непосредственно на земельном участке, и не могут рассматриваться в качестве освоения. Доказательства, свидетельствующие о проведении строительных, монтажных, земляных и иных работ на арендуемом участке, материалы дела не содержат.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, указав в обоснование своих доводов, что с момента заключения договора и до настоящего времени, являясь арендатором, своевременно и в полном объеме вносит плату за арендуемый земельный участок, задолженности и просрочки по оплате не имеет, что подтверждается платежными документами и отсутствием претензий по данному вопросу со стороны администрации. Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта, а также условий договора аренды. Суды не учли, что переданный в аренду объект изначально не мог быть использован для строительства торгового центра без ограничений, поскольку участок общей площадью 21 279 кв. м, включая участок площадью 893 кв. м, расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций. Администрация уклоняется от исполнения обязанности по устранению недостатков, которые затрудняют использование земельного участка, и до настоящего времени делают невозможным его использование в соответствии с разрешенным видом.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя подателя жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 12.08.2010 N 6065 "О предоставлении ООО "Виктория" земельного участка в хуторе Октябрьском, почтовое отделение N 32" администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 17.08.2010 N 4300016617, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0109014:704 общей площадью 21 279 кв. м (в том числе земельный участок площадью 893 кв. м, расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций), по адресу: г. Краснодар, хутор Октябрьский, почтовое отделение N 32, для строительства торгового центра (т. 1, л. д. 9 - 14, 15). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Пунктом 6.1 договора аренды согласовано, что он действует в течение десяти лет с момента государственной регистрации.

Пунктом 3.2.4 договора стороны определили, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или договором.

По акту приема-передачи (т. 1. л. д. 18, 19) земельный участок передан обществу.

По решению Думы города Краснодара от 22.10.2013 N 54 в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар внесены изменения, по результатам которых рассматриваемый земельный участок стал относиться к двум территориальным зонам - общественно-деловой местного значения (ОД2) и зоне инженерных транспортных инфраструктур (ИТ).

Из актов осмотра земельного участка от 08.04.2014 N 1108 и 21.06.2014 N 1840 следует, что он частично огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной травой (т. 1, л. д. 21 - 24).

Согласно письмам департамента от 17.02.2014 N 29/1452 и 09.06.2014 N 28/5357 разрешение на строительство обществу не выдавалось (т. 1, л. д. 25 - 27).

Письмом от 21.04.2014 N 19917.26 администрация уведомила общество о необходимости устранения выявленных нарушений в месячный срок (т. 1, л. д. 29, 30), полученное обществом 24.04.2014 (т. 1, л. д. 28).

1 августа 2014 года в адрес общества администрация направила уведомление N 8807/01 о расторжении договора по инициативе арендодателя, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождения земельного участка посредством подписания акта приема-передачи, которое получено арендатором 07.08.2014 (т. 1, л. д. 31 - 35).

Ссылаясь на то, что общество допустило и не устранило в предоставленный для этого срок нарушения договорных обязательств в части не использования объекта аренды по целевому назначению, администрация обратилась в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

Такое положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом.

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

В пункте 3.2.4 договора стороны предоставили арендодателю право на односторонний отказ от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанций установили факт не использования обществом спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением (строительство торгового центра) в течение трехлетнего срока, квалифицировав данное нарушение условий договора аренды от 17.08.2010 N 4300016617 в качестве существенного.

Оценив представленные обществом в обоснование возражений против исковых требований доказательства, суды заключили, что они не подтверждают наличие обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка арендатором для строительства в течение длительного срока. Обращение общества за выдачей градостроительного плана земельного участка, о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, последующее получение технических условий для присоединения к электрическим сетям и иные действия, являются мероприятиями административно-правового характера, не связанными с проведением работ непосредственно на участке.

Довод общества о том, что время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды, принят во внимание, но отклонен коллегией, учитывая, что в пункте 1.5 договора аренды стороны согласовали, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и его целевому назначению.

Конкретные сроки освоения участка, с учетом возможных его особенностей, требующих осуществления арендатором дополнительных мероприятий и затрат, предшествующих началу строительства, стороны не определили, и в договоре не закрепили (абзац 5 статьи 42 Земельного кодекса).

Из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

Ссылка общества на уклонение администрации от исполнения своих обязанностей, не принимается, так как ответчик какие-либо действия (бездействие) арендодателя, исключающие для арендатора возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению с 2010 по 2014 года не оспаривал. Доказательства обратного материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения состоявшихся по делу судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нормы материального права судебные инстанции применили верно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 по делу N А32-40709/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков