Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2016 г. N Ф08-733/16 по делу N А32-30845/2015

г. Краснодар

11 марта 2016 г.

Дело N А32-30845/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Курортинвест" (ИНН 2320128966, ОГРН 1052311688990), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2015 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-30845/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Курортинвест" (далее - общество) о взыскании 1 255 561 рубля 72 копеек платы за пользование с 01.04.2015 по 30.06.2015 земельным участком площадью 20 420 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302038:18, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр. Курортный, 105А, участок N 2 (далее - земельный участок), а также 33 832 рублей 58 копеек пени, начисленной с 31.03.2015 по 27.07.2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2015, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015, с общества взыскано 1 170 843 рубля 24 копейки задолженности, 27 514 рублей 82 копейки пени, начисленной с 11.06.2015 по 27.07.2015.

В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы невнесением обществом платы за пользование земельным участком в спорный период, ошибочностью представленного администрацией расчета задолженности в связи с применением не подлежавших применению нормативно правовых актов.

Администрация обжаловала судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на удовлетворении иска в полном объеме, соблюдения досудебного порядка взыскания задолженности по арендной плате, невнесении обществом денежных средств за пользование земельным участком в спорный период, произведении расчета суммы взыскиваемой задолженности на основании действовавших в спорный период муниципальных нормативных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановлений главы администрация от 27.01.1999 57/2, от 22.05.1998 386/1, от 30.07.2008 817 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) в лице департамента имущественных отношений администрации и закрытое акционерное общество
Санатории "Актер" (арендатор) заключили договор от 16.10.2008 4900004842 аренды земельного участка занятого временными постройками санатория "Актер", подлежащими сносу, для строительства курортного многофункционального комплекса

до 01.04.2047 (далее - договор аренды). Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б.

Размер арендной платы, рассчитанной на основании базовой ставки, составил

5 303 890 рублей 80 копеек. Внесение арендной платы предполагалось осуществлять поквартально до десятого числа последнего месяца квартала, за 4 квартал - до 10 ноября текущего года. Государственная регистрация договора произведена 27.10.2008.

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.02.2013 (запись регистрации N 23-23-19/146/2011-130). В кадастровом паспорте земельного участка от 05.08.2015 его кадастровая стоимость указана равной 267 895 085 рублей.

В спорный период в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендатором земельного участка значилось общество.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.07.2015 N 90-8690249 не содержит сведений об основании изменения арендатора земельного участка. В акте осмотра земельного участка от 13.02.2015 указано, что права и обязанности арендатора земельного участка переданы обществу по договору перенайма от 28.10.2008.

По мнению администрации, обществом не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 01.04.2015 по 30.06.2015, что повлекло образование задолженности в размере 1 255 561 рубля 72 копеек. Расчет задолженности произведен как произведение базовой ставки арендной платы (39 рублей за 1 кв. м), площади земельного участка (20 420 кв. м), коэффициента целевого использования для строительства многофункционального комплекса (3), коэффициента зональной дифференциации (2,22), прочего коэффициента (0,9), коэффициента инфляции на 2015 год (1,055) и отношения дней в спорном периоде (91) к количеству дней в году (365).

В претензии от 27.07.2015 N 18475/02-05-16 администрация потребовала от общества исполнить обязанность по уплате суммы задолженности в десятидневный срок со дня получения претензии. Неисполнение названной обязанности и изложенного в претензии требования послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 209, 606, 608, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Истцом произведен расчет арендной платы на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи" (далее - постановления от 15.06.2007 N 791). Утвержденным названным муниципальным нормативным актом положением о порядке определения размера арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, предусмотрен расчет годовой арендной платы как произведение площади арендуемого земельного участка, базовой ставки арендной платы, коэффициента зональной дифференциации экономико-планировочной зоны, поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка, дополнительного коэффициента. Базовая ставка арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, в городской черте города Сочи установлена в размере 39 рублей за 1 кв. м.

Для предприятий, ведущих строительно-монтажные работы в пределах срока действия разрешения на строительство на земельных участках, предоставленных для жилищного строительства на срок свыше шести лет с момента возникновения права на земельный участок, установлен поправочный коэффициент, равный 3, для иных категорий землепользователей и видов целевого использования земель - 1,4. Ставка арендной платы за земельные участки, предоставленные объединениям граждан для жилищного строительства с некоммерческими целями, на период строительства до ввода в эксплуатацию, но не более десяти лет, установлена в размере 0,15 % от кадастровой стоимости земельного участка, по истечении установленного срока - в размере 0,45 % от кадастровой стоимости земельного участка. На период строительства в пределах сроков действия разрешения на строительство для всех категорий арендаторов предусмотрено применение дополнительного коэффициента, равного 0,9. Для хозяйствующих субъектов, получивших право на земельные участки в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлены ставки арендной платы 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с момента заключения договора аренды земельного участка и 5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды земельного участка.

Постановлением главы города Сочи от 15.07.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 15.07.2009 N 210) 2009 - 2016 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Установлено определять размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По заключенным до 01.03.2010 договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, предусмотрено определение постановлениями главы города Сочи момента перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости в отношении соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка. Производство расчета арендной платы по ставкам арендной платы в соответствии с требованиями постановления от 15.06.2007 N 791 ограничено случаями предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, ведения личного хозяйства, гаражного строительства, коммунального комплекса, строительства паркингов и многоэтажных парковок, на основании заключенного инвестиционного соглашения, строительства инвестиционных объектов, которым присвоен статус имеющих значительную социальную эффективность. Расчет арендной платы на основании кадастровой стоимости в размере 1,5 % от нее разрешен в отношении земельных участков, ограниченных в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством, предоставленных в соответствии с договором о развитии застроенной территории, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, и в размере 2 % - в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельный участок предоставлялся обществу или его правопреемнику для жилищного или иного строительства, с соблюдением одной из установленных земельным законодательством вышеперечисленных публичных процедур. В этой связи, у судов отсутствовали законные основания для применения порядков расчета арендной платы за использование земельного участка, определенных постановлениями от 15.06.2007 N 791 и от 15.07.2009 N 210.

В спорный период действовала редакция Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условии и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации от 03.06.2011 N 1061 (далее - Правила, постановление от 03.06.2011 N 1061), преамбулой к которым допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Правилами устанавливалась возможность определения размера годовой арендной платы как произведение кадастровой стоимости земельных участков и ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости.

Ставки арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, постановлением от 03.06.2011 1061 не утверждались, поэтому суды первой и апелляционной инстанций сочли возможным применить ставку арендной платы от кадастровой стоимости за земли населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденную постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка условии и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление 50). При этом суды исходили из того,

что с 01.04.2011 органы местного самоуправления имели реальную фактическую возможность по приведению в соответствие с законодательством муниципальных нормативных актов, регулирующих порядок расчета размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, в связи с установлением нового порядка определения размера арендной платы. Несвоевременное принятие соответствующих нормативных актов органами местного самоуправления не должно негативно отразиться на имущественных правах арендаторов в связи с применением ранее действовавших ставок арендной платы при законодательно закрепленном новом подходе к ее расчету.

С учетом того, что законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, в установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределах рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, основания для удовлетворения кассационной жалобы администрации отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу N А32-30845/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова