Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2016 г. N Ф08-1576/16 по делу N А32-33111/2014

г. Краснодар

15 апреля 2016 г.

Дело N А32-33111/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Сочинская строительная компания" - Короткого И.В. (доверенность от 10.09.2015), ответчика - администрации муниципального образования город - курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Яремчука И.И. (доверенность от 23.12.2015), в отсутствие Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город - курорт Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), общества с ограниченной ответственностью "Крона" (ИНН 2320200274, ОГРН 1122366999963), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город - курорт Сочи и Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город - курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-33111/2014, установил следующее.

ООО "Сочинская строительная компания" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в котором просит:

- признать недостоверной величину годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303001:245, указанной в проекте договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 05.06.2014 N 4900009508, определенную в соответствии с отчетом от 07.05.2014 N 2160103-2014;

- обязать администрацию муниципального образования город - курорт Сочи (далее - администрация) в течение 1 месяца с даты вступления в законную силу решения суда заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303001:245 на условиях арендной платы, определенной в соответствии с пунктом 4 постановления администрации от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Решением от 02.11.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.01.2016, иск удовлетворен частично. Суд обязал администрацию в лице Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город - курорт Сочи (далее - департамент) в течение 1 месяца с даты вступления в законную силу решения заключить с обществом договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 05.06.2014 N 4900009508, изложить пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы на 2014 год за участок составляет 376 650 рублей".

В остальной части иска отказал. Принимая пункт 3.2 договора в редакции общества, суды пришли к выводу о том, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому установили ее размер на основании действующих нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). При определении рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) суды руководствовались сведениями, содержащимися в экспертном заключении от 02.06.2015 N 182. Отказывая в требовании о признания недостоверной величины годовой арендной платы земельного участка, суд пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа судебной защиты.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить решение и постановление и вынести новый судебный акт об отказе в иске. Заявители полагают, что размер арендной платы по договору должен определяться в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) на основании отчета о рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Достоверность отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.05.2014 N 2/60/О3-2014 общество в установленном порядке не опровергло, поэтому у судов отсутствовали основания для изменения договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Истец получил спорный земельный участок на основании постановления администрации, следовательно, согласился с условиями договора о размере арендной платы.

В дополнении к кассационной жалобе администрация указала на отсутствие оснований для применения в рассматриваемом случае методики и ставки арендной платы, принятой судами.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители администрации и общества поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Суды установили, что обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества - здание склада площадью 331,3 кв. м (свидетельство от 06.10.2009 серии 23-АЕ N 942880), здание склада площадью 178 кв. м (свидетельство от 06.10.2009 серии 23-АЕ N 942877), здание конторы площадью 182,5 кв. м (свидетельство от 06.10.2009 серии 23-АЕ N 942879), производственное здание площадью 98 кв. м (свидетельство от 06.10.2009 серии 23-АЕ N 942878), расположенные по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Чекменева, 16/3.

Общество обратилось в администрацию с требованием о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося под принадлежащими ему объектами недвижимого имущества.

Постановлением администрации от 12.03.2014 N 380, в редакции постановления администрации от 10.04.2014 N 641 обществу предоставлен в аренду на сорок девять лет земельный участок площадью 3890 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303001:245, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Чекменева, 16, территориальная зона Ж-2, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - занимаемый помещениями ремонтных мастерских.

В адрес общества администрация направила проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 05.06.2014 N 4900009508.

Согласно пункту 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.05.2014 N 2/60/ОЗ-2014 и составляет 1 298 843 рубля.

Не согласившись с установленным договором аренды размером арендной платы, общество направило в адрес администрации протокол разногласий от 23.07.2014, согласно которому пункт 3.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" от 08.07.2014 N 263 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок площадью 3890 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303001:245 в размере 136 215 рублей".

В письме от 04.08.2014 N 17988/020516 департамент сообщил обществу о невозможности изложить пункт 3.2 договора аренды в редакции истца.

Отклонение протокола разногласий послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

Поскольку истец является собственником объектов недвижимости, заключение договора аренды земельного участка, необходимого для использования этих объектов, обязательно для муниципального образования (статья 36 Земельного кодекса в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суды установили, что у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

При формулировании условий пункта 3.2 проекта договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления N 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков.

Для всех других земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 данного постановления).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303001:245 к перечисленным в пункте 5.2 постановления N 210 категориям не относится, поэтому признали, что арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.

Согласно пункту 8 постановления N 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления.

Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы устанавливается в договоре аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

С учетом изложенных принципов и пункта 4.1 Правил г. Сочи, судебные инстанции пришли к выводу о необходимости определения условий пункта 3.2 договора исходя из размера рыночной стоимости земельного участка. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах суды правомерно применили для расчета ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельный участок находится в первой зоне округа санитарной охраны курорта Сочи (т. 1, л. д. 22 - 27); подпункт 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50).

Размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 05.06.2014 (элемент формулы расчета арендной платы) определен судами на основании заключения эксперта от 02.06.2015 N 182.

Для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правила, утвержденных постановлением N 50.

Из содержания приведенных нормативных правовых актов следует, что изменение (арендодателем в одностороннем порядке) арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом логическая конструкция пункта 3.2 проекта договора позволяет заключить, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение Ки, равное "1".

Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).

Поскольку в рамках дела рассмотрен спор о разногласиях, возникших при заключении договора (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса), ссылку подателей жалобы на положения статьи 451 данного Кодекса надлежит отклонить.

Другие доводы ответчиков не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов, поэтому не могут служить основанием для удовлетворения жалобы.

Решение и постановление в части требования о признании недостоверной величины годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303001:245, указанной в проекте договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 05.06.2014 N 4900009508, определенной в соответствии с отчетом от 07.05.2014 N 2160103-2014, сторонами не обжалуется, следовательно, судебные акты в данной части суд кассационной инстанции не проверяет (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 по делу N А32-33111/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин