Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 мая 2016 г. N Ф08-2656/16 по делу N А63-10908/2015

г. Краснодар

18 мая 2016 г.

Дело N А63-10908/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - индивидуального предпринимателя Джагиняна Рафика Аветиковича (ИНН 263400592840, ОГРНИП 304263532700043), органов, осуществляющих публичные полномочия: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) и третьего лица - комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Джагиняна Рафика Аветиковича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2015 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу N А63-10908/2015, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Джагинян Р.А. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), администрации города Ставрополя (далее - администрация) с заявлением, в котором просил:

- признать незаконным отказ комитета в предоставлении предпринимателю в собственность за плату земельного участка площадью 1328,7 кв. м с кадастровым номером 26:12:010304:82, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "б" в квартале 415, выраженный в уведомлении от 07.09.2015 N 08/10-6653с;

- обязать администрацию направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи, предусматривающий передачу предпринимателю в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:82.

Требования мотивированы незаконностью отказа комитета в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:82, нарушающего права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016, в удовлетворении требований отказано.

Судебные инстанции установили, что предприниматель является собственником нежилого здания - мастерская литера А, площадью 55,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "а". На основании заявления предпринимателя от 11.12.2003 о закреплении по фактическому пользованию земельного участка под мастерской "Рембыттехника", а также для целей реконструкции здания мастерской, проектирования расширения помещений, администрацией утвержден проект границ земельного участка. Постановлением главы города Ставрополя от 02.02.2006 N 197 предпринимателю предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 1 328,7 кв. м (в том числе 766 кв. м с особым режимом использованием) под мастерской "Рембыттехника". Образованному участку (из земель поселений) присвоен новый почтовый адрес: пр. Юности, 3 "б". Предпринимателю разрешено проектирование реконструкции мастерской "Рембыттехника", а также предписано осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет и государственную регистрацию договора аренды земельного участка. На предпринимателя возложены обязанности по разработке проектной документации, согласовании ее в установленном порядке, а также получению разрешения на реконструкцию объекта в соответствии с действующим законодательством. Комитет и предприниматель заключили договор от 17.03.2006 N 5017 аренды земельного участка площадью 1328,7 кв. м с кадастровым номером 26:12:010304:82, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "б" в квартале 415. Участок предоставлен предпринимателю в аренду на срок с 02.02.2006 по 01.02.2009 под мастерскую "Рембыттехника". Постановлением администрации от 04.07.2014 N 2326 земельный участок с кадастровым номером 26:12:010304:82 предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 10 лет. Договор аренды, заключенный на основании постановления от 04.07.2014 N 2326, в дело не представлен. Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 01.08.2015 о предоставлении в собственность (за плату) земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:82. Комитет отказал заявителю в предоставлении участка в собственность (письмо от 07.09.2015 N 08/10-6653с). Отказ мотивирован использованием земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, а также значительным превышением площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации капитального строения (55,7 кв. м). Комитет предложил предпринимателю определить местоположение границ и площадь земельного участка под строением с учетом фактического землепользования. При проверке доводов заявителя о незаконности отказа комитета судебные инстанции руководствовались статьями 33, 35, 36 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также разъяснениями, содержащимися в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Действующее законодательство связывает размер испрашиваемого заявителем в собственность публичного земельного участка с площадью, необходимой для эксплуатации расположенного на таком участке объекта недвижимости. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что испрашиваемый в собственность земельный участок образован в отсутствие доказательств, подтверждающих необходимость его использования для эксплуатации объекта предпринимателя объекта, в том числе в заявленных целях (эксплуатация мастерской "Рембыттехника"). В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предприниматель документально не обосновал необходимость предоставления в собственность участка площадью 1329 кв. м для эксплуатации принадлежащего ему нежилого здания (площадью 55,7 кв. м). Кроме того, в заявлениях от 10.12.2003, от 06.06.2005, от 01.08.2015 предприниматель указал на необходимость предоставления земельного участка указанной площадью не только для эксплуатации расположенного в его границах здания, но и для проектирования его реконструкции. Однако доказательства инициирования заявителем установленной статьями 30 - 32 Земельного кодекса процедуры предоставления участка для строительства в деле отсутствуют. Поэтому отказ комитета в предоставлении в собственность заявителя земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:82 основан на законе и может нарушать прав предпринимателя. При этом заявитель не лишен возможности сформировать в установленном порядке земельный участок, занятый принадлежащим ему объектом недвижимости, и обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выкупе такого участка. Ссылка предпринимателя на положения статьи 36 Земельного кодекса судом апелляционной инстанции отклонена как основанная на ошибочном понимании заявителем предусмотренного в ней порядка предоставления земельного участка в собственность. Исключительное право на приобретение участка в собственность, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса (в настоящее время - статьей 39.20 Земельного кодекса), реализуется собственником объекта недвижимости только в отношении участка, необходимого для использования такого объекта. Факт использования ранее предпринимателем по договору аренды земельного участка испрашиваемой площади сам по себе (в отсутствие обоснования формирования участка для эксплуатации недвижимости площадью, определенной в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства) не влечет обязанность комитета по предоставлению такого земельного участка в собственность заявителя.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду не в связи с переходом к нему права собственности на здание, а на основании норм статьи 36 Земельного кодекса, согласно которой заявитель имел исключительное право на получение участка под находящимся в его собственности нежилым зданием. К спорным отношениям не применимы положения статьи 35 Земельного кодекса и пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса. У судов не имелось также оснований обосновывать свои выводов положениями статьи 33 Земельного кодекса, регулировавшей отношения по предоставлению гражданам в собственность находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Спорный участок не относился (и не относится) к перечисленным в названной статье целям предоставления земельных участков. Нормативов предоставления земельных участков по категориям их использования не установлено. Кроме того, данная норма определяет предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, а не в аренду. Поэтому оснований полагать, что администрацией допущено нарушение при предоставлении в аренду земельного участка площадью 1329 кв. м не имеется. Кроме того, постановление Главы города Ставрополя от 02.02.2006 N 197 и договор аренды от 17.03.2006 N 5017 в установленном порядке не оспорены, не признаны недействительными, и предметом спора в настоящем деле не являются. Законные права предпринимателя не должны ставиться в зависимость от действий или бездействия органов местного самоуправления. Статья 39.20 Земельного кодекса не содержит требований по обоснованию площади земельного участка, занятой зданием, и необходимой для их использования и не устанавливает таких обязанностей в отношении собственников объектов недвижимости на выкупаемом земельном участке. В статье 39.16 Земельного закреплен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов. Тот факт, что в постановлении было разрешено проектирование реконструкции здания не свидетельствует о том, что земельный участок выделялся именно для цели реконструкции. Из текста постановления и содержания договора аренды данные обстоятельства не следуют. Напротив, в них указан вид разрешенного использования участка - под мастерской "Рембыттехника". Суды не учли, что земельный участок находится в труднодоступном месте, 57 % его площади занято инженерными коммуникациями, препятствующими строительству. Возможно, именно эти обстоятельства послужили основанием для предоставления предпринимателю земельного участка указанной площади с возложением на него обязательств по несению затрат на благоустройство территории. Предприниматель подал заявление о выкупе земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды (под мастерской "Рембыттехника"). Сведения о реконструкции нежилого здания в заявлении на приобретение в собственность земельного участка отсутствуют.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания, в окружной суд не явились (явку представителей не обеспечили).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 06.04.1994 АО "Автоприцеп-КАМАЗ" (продавец) и индивидуальное частное предприятие "ВАН" (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого здания котельной общей площадью 57,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "а". Договор зарегистрирован в Ставропольском предприятии технической инвентаризации города Ставрополя 09.09.1996 (т. 1, л. д. 191).

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 31.08.1999 признан факт владения Джагиняном Р.А. на праве собственности нежилым помещением в здании площадью 57,8 кв. м по пр. Юности, 3 "а", в городе Ставрополе, как единственным учредителем и правопреемником индивидуального частного предприятия "ВАН". На основании данного решения Ставропольским предприятием технической инвентаризации произведена запись регистрации от 24.09.1999 N 61-381-1.

15 декабря 2003 года предприниматель обратился с заявлением к главе администрации города Ставрополя, в котором просил закрепить по фактическому пользованию земельный участок под мастерской "Рембыттехника", расположенной по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "а", а также для целей реконструкции здания мастерской, проектирования расширения помещений (т. 1, л. д. 163).

10 марта 2004 года администрация утвердила проект границ земельного участка в составе: градостроительного заключения от 25.02.2004 N 256, характеристики земельного участка, проектного плана в масштабе 1: 500, ситуационного плана (т. 1, л. д. 164 - 176).

02 февраля 2006 года постановлением главы города Ставрополя N 197 предпринимателю предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 1328,7 кв. м (в том числе 766 кв. м с особым режимом использованием) под мастерской "Рембыттехника" (литера А) по пр. Юности в квартале 415 из земель поселений. Образованному участку присвоен новый почтовый адрес: пр. Юности, 3 "б". Предпринимателю разрешено проектирование реконструкции мастерской "Рембыттехника" по пр. Юности, 3 "б", а также предписано осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет и государственную регистрацию договора аренды земельного участка. На предпринимателя возложены обязанности: разработать проектную документацию, согласовав ее в установленном законодательством порядке; разрешение на реконструкцию объекта получить дополнительно в соответствии с действующим законодательством (т. 1, л. д. 110, 111).

24 марта 2006 года земельный участок площадью 1329 кв. м с кадастровым номером 26:12:010304:82, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "б" в квартале 415, с разрешенным использованием: под мастерской "Рембыттехника" и разрешения проектирования ее реконструкции поставлен на государственный кадастровый учет (кадастровый паспорт от 04.08.2015 N 26/501/15-452456; т. 1, л. д. 66).

17 марта 2006 года комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 5017 аренды земельного участка площадью 1328,7 кв. м с кадастровым номером 26:12:010304:82 сроком на три года (с 02.02.2006 по 01.02.2009), под мастерской "Рембыттехника" (литера А). Согласно пункту 1.2 договора на участке имеются: каменное нежилое строение, инженерные коммуникации МУП "Водоканал", СМУП "Горэлектросеть". Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 27.11.2007, запись регистрации 26-16-12/103/2007-341 (т. 1, л. д. 72 - 80).

12 ноября 2007 года на основании решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 31.08.1999 за предпринимателем в ЕГРП зарегистрировано право собственности на нежилое здание - мастерская литера А, площадью 55,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "а" (запись регистрации 26-26-12/098/2007-221; т. 1, л. д. 135).

Постановлением администрации от 04.07.2014 N 2326 земельный участок с кадастровым номером 26:12:010304:82 предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 10 лет (т. 1, л. д. 11). В материалы дела не представлен зарегистрированный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:82, заключенный на основании названного постановления.

01 августа 2015 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:82, указав цель использования земельного участка - под мастерской "Рембыттехника" и разрешения проектирования ее реконструкции (т. 1, л. д. 54, 55).

18 августа 2015 года по результатам обследования земельного участка главным специалистом отдела муниципального земельного контроля составлен акт, в котором зафиксировано, что на участке по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "б" в квартале 415, расположен капитальный одноэтажный объект, имеются также павильон по ремонту бытовой техники и нестационарный торговый объект "Радио City" (т. 1, л. д. 48 - 53).

Уведомлением от 07.09.2015 N 08/10-6653с комитет отказал предпринимателю в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:82. Отказ мотивирован наличием признаков нарушения земельного законодательства (фактическое использование участка не соответствует его целевому назначению). Кроме того, площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного в его границах капитального строения (площадью 55,7 кв. м). Комитет предложил предпринимателю определить местоположение границ и площадь земельного участка под строением с учетом фактического землепользования (т. 1, л. д. 8, 9).

Полагая, что отказ комитета противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы в имущественной сфере, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления от 24.03.2005 N 11).

Предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 13 постановления от 24.03.2005 N 11).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования. Следовательно, обстоятельства формирования испрашиваемого заявителем в собственность земельного участка и его постановки на государственный кадастровый учет подлежали судебному исследованию.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что в границах земельного участка площадью 1329 кв. м расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности нежилое здание (площадью 55,7 кв. м). Материалы дела не подтверждают, что участок с кадастровым номером 26:12:010304:82 образован в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Доказательства, подтверждающие необходимость предоставления в собственность предпринимателя испрашиваемого земельного участка для заявленной цели (эксплуатация объекта недвижимости), не представлены. Заявитель не обосновал необходимость в приобретении в собственность земельного участка площадью 1329 кв. м (в десятки раз превышающей площадь объекта недвижимости). Договор аренды от 17.03.2006 N 5017 не может служить надлежащим подтверждением того, что предпринимателю для эксплуатации нежилого здания требуется весь спорный участок, поскольку постановлением главы города Ставрополя от 02.02.2006 N 197 участок предоставлялся в аренду также для реконструкции мастерской "Рембыттехника". Из заявлений предпринимателя от 10.12.2003, от 06.06.2005 и от 01.08.2015 о предоставлении земельного участка следует, что участок площадью 1329 кв. м требуется не только для эксплуатации расположенного на нем здания мастерской (площадью 55,7 кв. м), но и для разрешения проектирования его реконструкции. Изложенные обстоятельства подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:010304:82 не формировался исключительно для цели эксплуатации размещенного в его границах нежилого здания. В отсутствие доказательств образования испрашиваемого предпринимателем земельного участка для цели эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что отказ комитета от 07.09.2015 не может быть признан незаконным.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы о наличии исключительного права предпринимателя на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:82 на основании норм статьи 39.20 Земельного кодекса, не требующей обоснования площади земельного участка, занятой объектом недвижимости, окружным судом отклоняется. Вывод судебных инстанций о невозможности удовлетворения требования о предоставлении в собственность земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих его площадь, необходимую для эксплуатации расположенного в границах участка объекта недвижимого имущества, соответствует правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами служить не могут. В деле отсутствуют надлежащие доказательства формирования земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:82 в соответствии с установленными требованиями для заявленной цели (эксплуатация нежилого здания).

Ссылка в жалобе на постановление Главы города Ставрополя от 02.02.2006 N 197 и договор аренды от 17.03.2006 N 5017 окружным судом не принимается с учетом установленных судами при разрешении спора обстоятельств формирования земельного участка для размещения мастерской "Рембыттехника" с проектированием реконструкции данного объекта. Данные обстоятельства подтверждаются содержанием постановления Главы города Ставрополя от 02.02.2006 N 197, а также градостроительного заключения от 25.02.2004 N 256 (о разработке предпринимателем проектной документации и получении им разрешения на реконструкцию объекта).

Довод жалобы о том, что в заявлении на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка отсутствует указание на реконструкцию нежилого здания, противоречит буквальному содержанию поданного предпринимателем в уполномоченный муниципальный орган заявлению (т. 1, л. д. 54, 55).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Кассационная жалоба подана заявителем в электронном виде и в судебное заседание не представлен оригинал чека-ордера от 29.03.2016. Поэтому вопрос о возврате из бюджета излишне уплаченной пошлины окружной суд не разрешает (пункт 2 параграфа 2 раздела 1 Порядка подачи документов в арбитражные суды Российской Федерации в электронном виде, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2013 N 80).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016 по делу N А63-10908/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин