Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 июня 2016 г. N Ф08-3116/16 по делу N А32-36742/2015

г. Краснодар

27 июня 2016 г.

Дело N А32-36742/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Базис-центр" (ИНН 2319008520, ОГРН 1022302834113) - Схабо А.А. (доверенность от 02.03.2015), в отсутствие представителей ответчиков: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 (судьи Мисник Н.Н., Галов В.В., Ильина М.В.) по делу N А32-36742/2015, установил следующее.

ООО "Базис-центр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) о признании недействительным договора аренды от 25.10.2012 N 7700002741 в части пунктов 3.1, 3.2 и внесении изменений в него.

Решением от 01.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.03.2016, заявленные требования удовлетворены частично. Договор аренды от 25.10.2012 N 7700002741, заключенный территориальным управлением и обществом, в части пунктов 3.1 и 3.2 признан недействительным.

В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения. Суды исходили из того, что договор заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования общества объектом аренды является участок, отнесенный к землям, ограниченным в обороте, поэтому арендная плата должна рассчитываться, исходя из 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. Досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден, что влечет необходимость оставления без рассмотрения требования об изменении условий арендной сделки (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В кассационных жалобах территориальное управление, администрация города Сочи (далее - администрация) и департамент имущественных отношений администрации просят состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податели жалоб полагают, что истец, заключая договор аренды земельного участка, согласился с существенным условием в виде размера арендной платы. Основания для признания недействительным договора аренды от 25.10.2012 N 7700002741 отсутствуют. С момента заключения договора общество частично исполняло обязанность по внесению арендных платежей и не имело претензий относительно методики расчета. Территориальное управление при заключении договора правомерно произвело расчет годовой арендной платы на основании рыночной стоимости арендной платы земельного участка согласно отчету от 20.06.2012 N 116/12.

В отзыве на кассационные жалобы общество просило состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобы - без удовлетворения, особо подчеркнув, что право аренды земельного участка возникло у него путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ввиду чего размер арендной платы необходимо исчислять из расчета 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность состоявшихся судебных актов, оценив доводы кассационных жалоб и отзыва, выслушав представителя общества, считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 25.10.2012 территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 7700002741, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0304014:133, площадью 3132 кв. м, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Глазунова, 26, (т. 1, л. д. 47 - 52).

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности (навес для хранения овощей и здание склада), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.03.2006 серии 23-АА N 638116, 638119 (т. 1, л. д. 82, 83).

Пунктом 2.1 договора стороны установили срок аренды - с 15.06.2012 по 14.06.2061.

Распоряжением территориального управления от 09.09.2014 N 538-р земельный участок передан в муниципальную собственность, 15.10.2014 право собственности муниципального образования зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что подтверждается выпиской от 13.11.2015 N 90-12000369 (т. 1, л. д. 70 - 72).

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок составил 1 160 080 рублей. Расчет арендной платы произведен со ссылкой на постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление от 16.07.2009 N 582), отчет "Об определении рыночной стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304014:133, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Глазунова, 26" от 20.06.2012 N 116/12, указание Центрального Банка Российской Федерации от 23.12.2011 N 2758-У.

Полагая, что пункты 3.1, 3.2 договора аренды от 25.10.2012 N 7700002741 противоречат законодательству, действующему в период его заключения, истец оспорил их в судебном порядке.

Согласно статье 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку переданный в аренду обществу земельный участок до 15.10.2014 находился в федеральной собственности, а договор от 25.10.2012 заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Материалами дела подтверждено, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304014:133 общей площадью 3123 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Глазунова, 26, принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГБУ "Санаторий РОП РФ "Электроника"" (далее - санаторий). Распоряжением территориального управления от 15.06.2012 N 421-р право постоянного (бессрочного) пользования санатория прекращено, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304014:133 передан обществу в аренду на 49 лет (т. 1, л. д. 54 - 56). Заключая договор аренды земельного участка от 25.10.2012 N 7700002741, общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования в отношении тех частей земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304014:133, которые заняты объектами недвижимого имущества, приобретенными обществом у санатория по договору купли-продажи от 20.09.2005.

В спорный период земельный участок (23:49:0304014:133) в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса относился к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта федерального значения), что подтверждается кадастровым паспортом от 02.02.2012 N 2343/12/12-36555 (т. 1, л. д. 57 - 59).

Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводной закон).

В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - согласно пункту 10 статьи 3 данного Закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

На основании изложенного общество оформило свое право на земельный участок путем заключения договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Следовательно, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что договор аренды от 25.10.2012 N 7700002741 в части пунктов 3.1, 3.2 противоречит пункту 2 статьи 3 Вводного закона и подпункту "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением от 16.07.2009 N 582, и нарушает права и законные интересы общества.

Доводы ответчиков, приведенные в кассационных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судебными инстанциями при рассмотрении дела и имели бы значение для разрешения спора по существу с учетом предмета иска, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы судов, в связи с чем не принимаются судом кассационной инстанции и не могут служить основанием для отмены судебных актов в обжалуемой части.

Основания для отмены или изменения решения от 01.02.2016 и постановления от 18.03.2016 по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 по делу N А32-36742/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин