Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июля 2016 г. N Ф08-3027/16 по делу N А63-5932/2015

г. Краснодар

14 июля 2016 г.

Дело N А63-5932/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Лина" (ИНН 2635827051, ОГРН 1142651002383), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-5932/2015, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) подал в Арбитражный суд Ставропольского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Лина" (далее - общество) о взыскании 660 925 рублей 62 копеек задолженности по договору от 07.08.2013 N 669 аренды земельного участка площадью 4942 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5, в квартале 204 (далее - договор аренды, земельный участок) за период с 14.03.2014 по 31.03.2015 и 49 260 рублей 63 копеек пени за просрочку оплаты в период с 15.03.2014 по 11.05.2015.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2015 с общества в пользу комитета взыскано 548 925 рублей 62 копейки задолженности и 44 011 рублей 33 копейки пени, в удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что с момента государственной регистрация перехода права собственности на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства к обществу к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды. Взысканная сумма определена с учетом признания произведенного комитетом расчета задолженности и пени арифметически неверным и частичного погашения обществом задолженности.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2015 отменено в части взыскания с общества 998 рублей 61 копейки задолженности по арендной плате и 44 011 рублей 33 копеек пени, в удовлетворении соответствующей части иска отказано.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что между сторонами в спорный период отсутствовали договорные отношения, к обществу до заключения дополнительного соглашения от 20.02.2015 не перешли обязанности арендатора по договору аренды, заключенному прежним собственником объекта незавершенного строительства, основания для взыскания неустойки отсутствовали, в расчете платы за фактическое пользование земельным участком в спорный период не устранена допущенная комитетом арифметическая ошибка.

Комитет обжаловал постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Действия общества до заключения дополнительного соглашения к договору аренды были направлены на переоформление права аренды на земельный участок. Возможность взыскания пени не зависит от внесения в договор аренды изменений в части наименования арендатора. К обществу с момента перехода к нему права собственности на объект незавершенного строительства в силу закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды. В тексте дополнительного соглашения стороны указали на замену арендатора с 14.03.2014.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемое постановление подлежащим частичной отмене, а дело в соответствующей части - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления администрации города Ставрополя от 12.04.2012 N 882 комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Грин Дом" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для продолжения строительства торгового комплекса.

Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 11.12.2013.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2015 по делу N А63-9927/2014 установлено, что по договору купли-продажи от 27.11.2013 возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства приобрел Мелкумов А.И. (покупатель). Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 12.12.2013 под регистрационным номером 26-26-01/117/2013-849.

По договору купли-продажи от 15.02.2014 объект незавершенного строительства приобрело общество. Объект купли-продажи передан покупателю по акту приема-передачи от 15.02.2014. Государственная регистрация перехода права собственности на названный объект осуществлена 14.03.2014.

Дополнительным соглашением от 20.02.2015 N 218 в договоре аренды изменен арендатор с 14.03.2014. Запись о дополнительном соглашении внесена в Единый государственный реестр прав 16.03.2015.

Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы за спорный период послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к спорным правоотношениям редакции (далее - Земельный кодекс) и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 13, 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых, то есть происходит перемена лица в договоре аренды.

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объект незавершенного строительства к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность по уплате пени в случае просрочки во внесении арендной платы. Такой переход не зависит от внесения в договор аренды соответствующих изменений. Выводы суда апелляционной инстанции о том, что между сторонами в спорный период отсутствовали договорные отношения, что к обществу до заключения дополнительного соглашения не перешли обязанности арендатора по договору аренды, что отсутствовали основания для взыскания неустойки, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, определить периоды просрочки в исполнении обязанности по внесению арендных платежей, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по делу N А63-5932/2015 отменить в части отказа во взыскании неустойки и распределения судебных расходов. В соответствующей части дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по делу N А63-5932/2015 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова