Приложение. Методика разработки, актуализации и применения укрупненных показателей стоимости строительства для города Москвы

Приложение
к приказу Комитета города Москвы
по ценовой политике в строительстве
и государственной экспертизе проектов
от 2 июня 2023 г. N МКЭ-ОД/23-65

Методика
разработки, актуализации и применения укрупненных показателей стоимости строительства для города Москвы

МОС.04.02-004.2023

Предисловие

Настоящая Методика разработки, актуализации и применения укрупненных показателей стоимости строительства для города Москвы (далее - Методика) разработана Государственным автономным учреждением города Москвы "Научно-исследовательский аналитический центр" в соответствии с Положением о Комитете города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 24 февраля 2011 г. N 48-ПП.

Сокращенное наименование: ГАУ "НИАЦ".

ИНН 7710917860 КПП 771001001

ОКПО 45917397 ОГРН 1127746596922

Юридический адрес: 125047, Москва, 2-я Брестская ул., дом 8

Фактический адрес: 127047, Москва, 1-я Брестская ул., дом 27

Телефон/факс: +7-499-652-60-66

E-mail: niac@str.mos.ru

Методика устанавливает правила разработки, актуализации и применения укрупненных показателей стоимости строительства для города Москвы с целью определения стоимости (в том числе предварительной) объектов капитального строительства (или сноса) при размещении объектов регионального значения города Москвы, включая объекты, строительство которых осуществляется с привлечением средств бюджета города Москвы, а также за счет средств Московского фонда реновации жилой застройки, в том числе объекты, строительство и (или) приобретение которых осуществляется в целях реализации решения о реновации жилищного фонда в городе Москве, предусмотренного постановлением Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве".

В соответствии с Положением о системе документов, классификации и присвоения обозначений документам в области ценообразования и сметного нормирования в строительстве в городе Москве, утвержденным приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов от 30 декабря 2020 г. N МКЭ-ОД/20-96, Методике присвоен шифр обозначения документа - МОС.04.02-004.2023.

1. Общие положения

1.1. Настоящая Методика разработки, актуализации и применения укрупненных показателей стоимости строительства для города Москвы (далее - Методика) разработана в рамках реализации полномочий Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов в соответствии с Положением о Комитете города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов (утверждено постановлением Правительства Москвы от 24 февраля 2011 года N 48-ПП) и с учетом постановления Правительства Москвы от 29 ноября 2019 года N 1587-ПП "Об особенностях ценообразования и сметного нормирования" и устанавливает методические положения и правила разработки, актуализации и применения укрупненных показателей стоимости строительства для города Москвы (далее - УПСС) с целью определения стоимости (в том числе предварительной) объектов капитального строительства (или сноса) при размещении объектов регионального значения города Москвы, включая объекты, строительство которых осуществляется с привлечением средств бюджета города Москвы, а также за счет средств Московского фонда реновации жилой застройки, в том числе объекты, строительство и (или) приобретение которых осуществляется в целях реализации решения о реновации жилищного фонда в городе Москве, предусмотренного постановлением Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве".

1.2. Положения, приведенные в Методике, являются обязательными для всех организаций независимо от форм их собственности и ведомственной принадлежности, осуществляющих деятельность в области ценообразования и сметного нормирования в строительстве для города Москвы, а также органов исполнительной власти города Москвы и организаций строительного комплекса, заинтересованных в разработке УПСС.

1.3. УПСС предназначены для обеспечения определения потребности в финансовых ресурсах, необходимых для создания единицы мощности строительной продукции, повышения эффективности использования бюджетных средств, направляемых на капитальные вложения, планирования инвестиций (капитальных вложений) в объекты, строительство или снос которых осуществляется с привлечением средств бюджета города Москвы, а также для определения цены приобретения жилых помещений, нежилых помещений, машино-мест Московским фондом реновации жилой застройки и иных целей, установленных законодательством Российской Федерации и города Москвы.

1.4. УПСС представляют собой показатель объема денежных средств, необходимых и достаточных для строительства (или сноса) объекта капитального строительства, рассчитанных на установленный измеритель в текущем уровне цен.

1.5. УПСС разрабатываются для условий строительства (или сноса) объекта капитального строительства в городе Москве.

1.6. УПСС включают следующие количественные и стоимостные показатели, а также справочную информацию:

1.6.1. Основные технико-экономические показатели объекта капитального строительства в зависимости от назначения (1 м ² общей площади квартир, 1 м ² общей площади; 1 м ³ строительного объема; количество машино-мест; количество посещений в смену; количество пациентов в сутки и т.д.).

1.6.2. Приведенную стоимость строительства (или сноса) объекта капитального строительства на установленный измеритель (1 м ² общей площади квартир, 1 м ² общей площади; 1 м ³ строительного объема; количество машино-мест; количество посещений в смену; количество пациентов в сутки и т.д.), на 1 м ² общей площади, на 1 м ³ строительного объема (тыс. руб.).

1.6.3. Удельный вес отдельных групп затрат и их основные составляющие в общей стоимости строительства или сноса объекта капитального строительства (%).

1.6.4. Основные характеристики принятых конструктивных решений и элементов, видов работ и их удельный вес (%) (справочно).

1.7. УПСС, разработанные в соответствии с настоящей Методикой, включаются в соответствующие отделы Сборника УПСС для города Москвы (далее - Сборник УПСС).

Рекомендуемая структура Сборника УПСС приведена в приложении 1 к настоящей Методике.

1.8. Разработка и актуализация УПСС осуществляется в текущем уровне цен на момент их разработки или актуализации.

2. Порядок разработки и актуализации УПСС

2.1. Разработка УПСС осуществляется на основании поручений Мэра Москвы, а также по предложению органов исполнительной власти города Москвы, их структурных подразделений и подведомственных организаций, организаций Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, по поручению Москомэкспертизы, а также на основании решений Рабочей группы по разработке укрупненных показателей и сметных нормативов, созданной при Москомэкспертизе (далее - Инициатор).

2.2. В целях разработки и актуализации номенклатуры УПСС Инициатор, за исключением Москомэкспертизы и Рабочей группы, направляет в адрес Москомэкспертизы предложения, оформленные в виде сопроводительного письма с обязательным приложением, содержащим:

2.2.1. Предложения по номенклатуре УПСС по форме 1У приложения 2.

2.2.2. Информацию об объектах капитального строительства, которые могут быть использованы для разработки УПСС, по форме 2У приложения 2.

2.2.3. Номера и даты положительных заключений государственной экспертизы проектной документации и/или инженерных изысканий в отношении объектов капитального строительства, указанных в подпункте 2.2.2 настоящего пункта.

2.3. Исходными данными для разработки УППС является проектная документация по объектам капитального строительства (или сноса), получившая положительное заключение государственной экспертизы.

2.4. Для разработки УПСС допускается использовать объекты капитального строительства, проектная документация которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не направляется на экспертизу проектной документации.

2.5. Для разработки УПСС по видам объектов, по которым отсутствуют объекты капитального строительства, имеющие положительное заключение государственной экспертизы, на основании предложений органов исполнительной власти города Москвы, по поручению Москомэкспертизы или на основании решений Рабочей группы по разработке укрупненных показателей и сметных нормативов, созданной при Москомэкспертизе, допускается использовать данные проектной документации, получившей заключение негосударственной экспертизы на проектную документацию и результаты инженерных изысканий (без оценки сметной стоимости) и заключение Мосгосэкспертизы по результатам предварительной оценки технических решений и сметной стоимости.

2.6. Разработка УПСС выполняется в следующем порядке:

2.6.1. Определяется номенклатура планируемых к разработке УПСС.

2.6.2. Осуществляется сбор и анализ проектной документации по объектам капитального строительства (или сноса) в разрезе принятой номенклатуры УПСС.

2.6.3. Производится выбор измерителей для принятой номенклатуры УПСС.

2.6.4. Формируется комплект проектной документации, в том числе содержащий сметную документацию на строительство (или снос) объекта капитального строительства, достаточный для разработки УПСС.

2.6.5. Определяется укрупненный перечень конструктивных решений и элементов, видов работ и систем по объектам капитального строительства (или сноса).

2.6.6. Рассчитываются стоимостные показатели объектов по установленным группам затрат, в том числе с учетом модификаций конструктивных элементов и видов работ.

2.6.7. Рассчитываются укрупненные показатели стоимости строительства (или сноса) по объектам на принятый измеритель.

2.6.8. Формируется сводная таблица УПСС и структура Сборника УПСС.

2.6.9. Составляются пояснительные записки, содержащие описание основных принципов и подходов, примененных при разработке (актуализации) УПСС, формируются комплекты обосновывающих материалов с приложением расчетных обоснований и необходимого комплекта проектной документации по объектам капитального строительства (или сноса).

2.7. При разработке УПСС учитываются затраты, приведенные в главах сводного сметного расчета стоимости строительства (или сноса) (далее - ССРСС):

- глава 1 "Подготовка территории строительства, реконструкции, капитального ремонта";

- глава 2 "Основные объекты строительства, реконструкции, капитального ремонта";

- глава 3 "Объекты подсобного и обслуживающего назначения";

- глава 4 "Объекты энергетического хозяйства";

- глава 5 "Объекты транспортного хозяйства и связи";

- глава 6 "Наружные сети и сооружения водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газоснабжения";

- глава 7 "Благоустройство и озеленение территории";

- глава 8 "Временные здания и сооружения";

- глава 9 "Прочие работы и затраты";

- глава 10 "Содержание службы заказчика. Строительный контроль";

- глава 12 "Публичный технологический и ценовой аудит, подготовка обоснования инвестиций, осуществляемых в инвестиционный проект по созданию объекта капитального строительства, в отношении которого планируется заключение контракта, предметом которого является одновременно выполнение работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объекта капитального строительства, технологический и ценовой аудит такого обоснования инвестиций, аудит проектной документации, проектные и изыскательские работы".

2.8. При разработке УПСС учитывается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, а также налоги и сборы по ставкам в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.9. За итогом УПСС приводятся затраты на технологические присоединения и дополнительные затраты по объекту капитального строительства, а также показывается итог с учетом затрат на технологические присоединения, дополнительных затрат.

2.10. Перечень затрат и стоимостные показатели, учтенные объектами капитального строительства (или сноса), приводятся в Разделе "II. "Стоимостные показатели по объектам". Дополнительно в Разделе II указывается удельный вес (%) группы затрат от стоимости объекта капитального строительства (или сноса).

2.11. При разработке УПСС распределение затрат выполняется на основании ССРСС объекта капитального строительства, в соответствии с положениями главы ТСН-2001.12, действующими на момент разработки УПСС.

2.12. При разработке УПСС на объекты капитального строительства исключаются приведенные в ССРСС объекта затраты на снос зданий, а также подземные автостоянки жилых зданий.

2.13. При расчете УПСС на часть здания или зданий, входящих в состав комплекса зданий и сооружений, стоимость затрат, относящихся к разрабатываемым УПСС, на основании проектной документации объекта капитального строительства, получившей положительное заключение экспертизы, допускается определять по расчетам или выделением стоимости затрат с применением удельного веса строительного объема частей здания или зданий (строений) в общем строительном объеме здания или комплекса зданий (сооружений). Удельный вес строительного объема частей здания определяется как соотношение строительного объема части здания к строительному объему здания в целом.

2.14. Площадь и строительный объем принимаются согласно проектной документации объекта капитального строительства.

2.15. Стоимостные показатели рассчитываются на:

- установленный измеритель УПСС;

- 1 м ² общей площади;

- 1 м ³ строительного объема.

Для жилых зданий дополнительно рассчитываются УПСС жилой части на 1 м ² общей площадь квартир и нежилой части на 1 м ² нежилой площади жилых зданий.

2.16. Стоимость конструктивных элементов, видов работ и затрат в составе УПСС допускается определять модификацией (преобразованием) с применением данных по аналогичным объектам, по расчетам или в процентах от стоимости строительно-монтажных работ пропорционально соответствующему удельному весу стоимости конструктивных элементов, видов работ и затрат от стоимости строительно-монтажных работ, относящихся к строительству объекта УПСС по главам 1 - 9 ССРСС объекта в текущем уровне цен. При разработке УПСС допускается корректировка перечня и объемов работ, предусмотренных сметной документацией объекта капитального строительства.

2.17. Справочно, в Разделе "III. Характеристика объектов" указывается удельный вес (%) конструктивных элементов, видов работ и затрат от группы затрат по отношению к основному объекту строительства (сноса) здания или сооружения в стоимости строительства объекта в текущем уровне цен.

2.18. По УПСС для жилой и нежилой частей жилых зданий, сноса и подземных автостоянок рассчитываются Усредненные укрупненные показатели стоимости строительства (далее - УУПСС) как среднее арифметическое по группе однородных УПСС.

2.19. Определение стоимости жилой и нежилой частей жилых зданий для учета в Сборнике УПСС выполняется в следующем порядке:

2.19.1. Определяется удельный вес стоимости строительства жилой и нежилой части от общей сметной стоимости строительства жилого здания (без учета затрат на технологические присоединения):

2.19.1.1. Удельный вес стоимости строительства жилой части определяется как отношение стоимости жилой части здания, указанной в положительном заключении государственной экспертизы или заключении Мосгосэкспертизы по результатам предварительной оценки технических решений и сметной стоимости, к сметной полной (общей) стоимости строительства жилого здания.

2.19.1.2. Удельный вес стоимости строительства нежилой части определяется как оставшаяся доля удельного веса стоимости строительства жилого здания по результатам расчета по п. 2.19.1.1.

2.19.2. Определяется стоимость строительства жилой и нежилой части в текущем уровне цен как произведение удельных весов стоимости строительства жилой и нежилой части, определенных в соответствии с п. 2.19.1, на общую стоимость строительства жилого здания, полученную в результате расчета для УПСС.

2.19.3. Определяется значение стоимости строительства 1 м ² жилой и нежилой части жилых зданий:

2.19.3.1. Стоимость строительства 1 м ² жилой части определяется как отношение стоимости строительства жилой части, определенной согласно п. 2.19.2, к общей площади квартир (с учетом летних помещений).

2.19.3.2. Стоимость строительства 1 м ² нежилой части определяется как отношение стоимости строительства нежилой части, определенной согласно п. 2.19.2, к сумме площадей помещений без конкретного функционального назначения (БКФН), центров информирования населения (ЦИН), объединенной диспетчерской службы (ОДС) и т.д. При этом не учитывается площадь лифтовых холлов, межквартирных коридоров, тамбуров, помещений консьержа и иных помещений, относимых к жилой части здания.

2.20. Наименование и измеритель УПСС определяются исходя из назначения зданий и сооружений (комплекса зданий и сооружений), конструктивных решений, их объемно-планировочных решений и отдельных конструктивных элементов здания (сооружения) в составе строительных конструкций здания (сооружения), включая в том числе подземную часть, наружные стены и т.д.

2.21. Актуализация с целью приведения в текущий уровень по всей номенклатуре УПСС проводится ежемесячно с использованием действующих на данный момент укрупненных усредненных индексов изменения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объекта капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия по видам объектов, утверждаемых приказами Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов, а также обобщенных индексов изменения стоимости строительства, утверждаемых распоряжениями Департамента экономической политики и развития города Москвы, для затрат в соответствии с регламентирующими документами.

3. Формирование сборника УПСС

3.1. В составе сборника приводятся общие положения по разработке и применению УПСС, в том числе правила исчисления объемов.

3.2. Сборник УПСС содержит следующую информацию:

- общие положения, в которых указываются область применения сборника, уровень цен и состав работ, учтенные в УПСС, правила исчисления объемов и др.;

- таблицы УПСС;

- другие необходимые сведения, касающиеся разработанных УПСС.

3.3. Таблицы Сборника УПСС объединяются в отделы. Каждый отдел имеет номер и наименование в соответствии с принятой структурой Сборника УПСС.

3.4. Сборник УПСС включает:

- Общие положения.

- Правила исчисления объемов.

- Раздел I. Перечень показателей, входящих в состав УПСС.

- Раздел II. Стоимостные показатели по объектам.

- Раздел III. Характеристика объектов.

3.5. Показатели, входящие в Сборник УПСС, объединены в таблицы по видам объектов, имеющим общее наименование. При этом шифр УПСС пишется арабскими цифрами и состоит из четырех групп цифр - X-X-X-X, где:

- первая группа цифр - номер отдела по сборнику;

- вторая группа цифр - номер таблицы;

- третья группа цифр - вид объекта;

- четвертая группа цифр - порядковый номер.

3.6. В Разделе "I. "Перечень показателей, входящих в состав УПСС" приводятся:

- шифр УПСС;

- наименование показателя;

- измеритель;

- стоимостные показатели УПСС на измеритель;

- стоимостные показатели жилой части на 1 м ² общей площади квартир;

- стоимостные показатели нежилой части на 1 м ² нежилой площади.

Форма Раздела "I. Перечень показателей, входящих в состав УПСС" приведена в приложении 3 к настоящей Методике.

3.7. В наименовании УПСС приводятся основные технико-экономические показатели, характеризующие виды зданий и сооружений, а также характеристики основных конструктивных решений и элементов, видов работ объекта. Числовые значения технических параметров в наименовании УПСС (до 7 этажей, до 100 машино-мест и др.), приведенные со словом "до", следует понимать включительно.

3.8. Перечень затрат и стоимостные показатели, учтенные УПСС, приводятся в Разделе "II. Стоимостные показатели по объектам". Стоимостные показатели по объектам включают в себя следующую информацию, необходимую для проведения расчетов с использованием УПСС и приводимую в табличной форме:

- основные технико-экономические показатели объекта;

- стоимость строительства или сноса объекта на измеритель;

- стоимость строительства или сноса объекта, приведенная на 1 м ² общей площади и на 1 м ³ строительного объема;

- информация по группам затрат в разрезе структуры ССРСС.

Справочно приведен удельный вес (%) учтенных затрат от итоговой стоимости УПСС, включая резерв средств на непредвиденные работы и затраты, средства на уплату налога на добавленную стоимость и без учета затрат на технологические присоединения и дополнительных затрат.

Форма Раздела "II. Стоимостные показатели по объектам" приведена в приложении 3 к настоящей Методике.

3.9. В графу "Примечание" вносится дополнительная информация о перечне учтенных УПСС затрат. Дополнительно, при необходимости, указывается информация об учете усложненных условий производства работ (стесненность, сложность складирования и транспортной логистики, наличие в зоне производства работ действующего технологического оборудования или движения технологического транспорта и т.п.).

3.10. В Разделе "III. Характеристики объектов" приводится наименование и краткие технические характеристики основных конструктивных решений и элементов, видов работ объекта капитального строительства (сноса) в табличной форме.

Рекомендуемая форма Раздела "III. Характеристики объектов" приведена в приложении 3 к настоящей Методике.

3.11. Округление значений технико-экономических показателей (далее - ТЭП) для:

- величин, измеряемых в м ², м ³, м и т.п., указывается до двух знаков после запятой;

- величин, измеряемых в количестве мест, посадочных местах, посещениях и т.п., указывается до целого числа;

- стоимостных и процентных величин осуществляется до двух знаков после запятой.

4. Порядок применения УПСС для объектов города Москвы

4.1. Стоимость строительства или сноса объекта капитального строительства с применением УПСС определяется исходя из функционального назначения объекта, его параметров, конструктивных решений и элементов, видов работ.

4.2. Определение стоимости строительства (или сноса) объекта капитального строительства с применением УПСС выполняется в следующей последовательности:

4.2.1. Формирование необходимых объемных параметров и технических характеристик объекта капитального строительства, исходя из имеющейся номенклатуры УПСС.

4.2.2. Выбор УПСС согласно параметрам п. 4.2.1 и номенклатуре объектов в составе Сборника УПСС.

4.2.3. Внесение информации в установленную форму расчета стоимости строительства или сноса объекта капитального строительства с применением УПСС.

4.3. Расчеты стоимости строительства (или сноса) объекта капитального строительства с применением УПСС составляются в текущем уровне цен.

4.4. Форма Расчета стоимости строительства (или сноса) объекта капитального строительства с применением УПСС состоит из трех разделов:

- Технические характеристики объекта;

- Стоимость объекта, определенная с применением УПСС;

- Иная информация, используемая в процессе расчета стоимости объекта.

4.5. Определение стоимости строительства (или сноса) объекта капитального строительства производится суммированием всех составных частей объекта. Значения составных частей объекта капитального строительства с применением УПСС определяется путем перемножения необходимого количества с учетом измерителя УПСС на стоимостной показатель.

4.6. При необходимости учета стоимости затрат, отличных от учтенных в УПСС и приведенных в Разделе "II. Стоимостные показатели по объектам", допускается применять расчетный метод с исключением затрат, нехарактерных для рассчитываемого объекта капитального строительства, с использованием соответствующих установленных нормативных актов Российской Федерации и города Москвы и соответствующих глав ТСН-2001.

4.7. При необходимости учета стоимости конструктивных элементов и видов работ и систем, стоимости технологического оборудования, отличных от учтенных в УПСС и приведенных в Разделе "III. Характеристики объектов", допускается исключать затраты, учтенные в УПСС, и определять стоимость расчетным методом с использованием соответствующих глав ТСН-2001.

4.8. Форма расчета и пример расчета с применением УПСС приведены в приложении 4.