Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 августа 2016 г. N Ф08-4767/16 по делу N А61-4707/2014

г. Краснодар

02 августа 2016 г.

Дело N А61-4707/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Аврора" (ИНН 1514001621, ОГРН 1061514001570) - Кабоева А.В. (доверенность от 17.05.2016), Карданова С.С. (доверенность от 17.07.2016), от органов, осуществляющих публичные полномочия: федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания - Хосонова Р.Т. (руководитель) и Гогичаевой М.Р.

(доверенность от 19.07.2016), администрации местного самоуправления Ирафского района Республики Северная Осетия-Алания (ИНН 1508002546, ОГРН 1021500001533) - Мухаммедовой М.Н. (доверенность от 11.01.2016), Халлати А.Б. (доверенность от 18.01.2016), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Скодтаева А.К. (паспорт), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по Республике Северная Осетия-Алания, Малкарова М.Х., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Северная Осетия-Алания и администрации местного самоуправления Ирафского района Республики Северная Осетия-Алания на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2016 (судья Джамбулатов С.И., Бейтуганов З.А., Сомов Е.Г.) по делу N А61-4707/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Аврора" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с заявлением к администрации местного самоуправления Ирафского района Республики Северная Осетия-Алания (далее - администрация) о признании недействительным постановления от 03.12.2010 N 303 о передаче в районный фонд перераспределения земельного участка площадью 2260,76 га с кадастровым номером 15:04:020000:1, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Ирафский район, с. Чикола, в 300 м восточнее, юго-восточнее тригопункта Дзагепбарс-II (далее - земельный участок с кадастровым номером 15:04:020000:1), о признании незаконными действий, выразившихся в издании постановления от 03.12.2010 N 303 и в его направлении в федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания (далее - кадастровая палата) с сопроводительным письмом от 10.03.2013 N 213, содержащим заявление о снятии названного участка с государственного кадастрового учета (с учетом изменения предмета заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

далее - Арбитражный процессуальный кодекс). По заявлению общества возбуждено производство по делу N А61-4707/2014. Общество также обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с заявлением к кадастровой палате и администрации о признании незаконными действий, выразившихся в снятии земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:1 с государственного кадастрового учета и о понуждении к внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 15:04:020000:1. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).

По заявлению общества возбуждено производство по делу N А61-4572/2014. Определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 27.03.2015 дела N А61-4707/2014, А61-4572/2014 объединены в одно производство под N А61- 4707/2014.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.06.2015 закрытому акционерному обществу "Союз-Агро" отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в удовлетворении требований общества отказано со следующей мотивировкой. На момент издания администрацией постановления от 03.12.2013 N 303 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) отсутствовали записи о государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 15:04:020000:1. Отсутствие у общества прав арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:1 подтверждено вступившим в законную силу судебным актом по делу N А61-52/2011. Кадастровая палата правомерно присвоила кадастровым сведениям о земельном участке с кадастровым номером 15:04:020000:1 статуса аннулированные. В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:1 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24, предоставленные в аренду третьим лицам. Передачей земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:1 в районный фонд перераспределения земель не нарушены права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Признание постановления администрации от 03.12.2013 N 303 недействительным и понуждение кадастровой палаты к внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 15:04:020000:1 не влекут восстановление (защиту) прав и законных интересов общества. Постановление администрации от 03.12.2010 N 303 не имеет юридической силы. Сведения государственного кадастра недвижимости об изначально неверно сформированном земельном участке с кадастровым номером 15:04:020000:1 не могут быть восстановлены. За счет земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:1 образован земельный участок площадью 1947,52 га с кадастровым номером 15:04:000000:45 (далее - земельный участок с кадастровым номером 15:04:000000:45). Орган местного самоуправления, к которому 01.07.2006 переданы полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, законно распорядился земельным участком с кадастровым номером 15:04:020000:1 путем его зачисления в фонд перераспределения земель муниципального района. Общество пропустило трехмесячный срок на оспаривание ненормативного правового акта органа местного самоуправления (ссылка на письмо кадастровой палаты от 17.12.2014 N 2428 как источник осведомленности о постановлении от 03.12.2010 N 303 отклонена). Основания для восстановления названного срока отсутствуют.

У кадастровой палаты отсутствовали правовые основания для отказа во внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 15:04:020000:1 при наличии действовавшего постановления от 03.12.2010 N 303.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2016, решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.06.2015 отменено в части. Действия кадастровой палаты, выразившиеся в снятии земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:1 с государственного кадастрового учета, признаны незаконными, на нее возложена обязанность по внесению соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости. В остальной части решение оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован следующим. Право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:1 приобретено обществом на торгах в рамках конкурсного производства. Соответствующий договор купли-продажи является законной сделкой. Общество исполняет обязанности арендатора, фактически владеет и пользуется объектом аренды. Постановление администрации от 03.12.2010 N 303, оспариваемые действия администрации и кадастровой палаты нарушают права и законные интересы общества, не соответствуют положением земельного законодательства. Земельные участки с кадастровыми номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24 входили в состав многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:1, являвшегося единым землепользованием. Кадастровая палата без согласия общества была не вправе снимать земельный участок с кадастровым номером 15:04:020000:1 с государственного кадастрового учета и образовывать самостоятельные земельные участки с кадастровыми номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24. Кадастровые сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 15:04:0200:00001, 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24 не являлись временными. Земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 не подлежал внесению в фонд перераспределения земель и не мог быть снят с государственного кадастрового учета в связи с отсутствием в течении двух лет со дня его кадастрового учета государственной регистрации права аренды. Судебным актом по делу N А61-52/11 не подтверждено отсутствие у общества права долгосрочной аренды.

Материалами дел N А61-148/2011, А61-52/2011 не подтверждена осведомленность общества о снятии земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001 с государственного кадастрового учета. Обществом не пропущен трехмесячный срок, установленный для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными. Действиями администрации по изданию постановления от 03.12.2013 N 303 и его направлению с письмом от 10.03.2013 N 213 в кадастровую палату не нарушены права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

Кадастровая палата и администрация обжаловали постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2016 в части удовлетворенных требований в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:0001 прекращено в 2011 году, что подтверждено судебным актом Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания по делу N А61-52/2011. Судебный акт по заявленным требованиям неисполним. Кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24 препятствует восстановлению кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:0001, который прекратил существование, и сведения о котором носят статус архивные. Общество не является лицом, чьи права нарушены постановлением администрации от 03.12.2010 N 303, действиями по его изданию и направлению с письмом от 10.03.2013 N 213 в кадастровую палату. В рамках дела N А61-52/2011 обществу отказано в признании права долгосрочной аренды на земельный участок с кадастровым номером 15:04:020000:0001, что также отражено в определении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.04.2016 об отмене обеспечительных мер по настоящему делу. Иск, основанный на договоре купли-продажи права аренды, подан обществом после ликвидации предыдущего арендатора - сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза имени Ленина (далее - кооператив).

Наличие обстоятельств, препятствовавших государственной регистрации перехода к обществу прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:0001 до ликвидации кооператива, не доказано. Обращение общества в суд после ликвидации кооператива с иском о государственной регистрации перехода прав арендатора является злоупотреблением правом. Аналогичный подход отражен в судебных актах по делу А61-4529/2014. Судом апелляционной инстанции в рамках административного судопроизводства фактически разрешен спор о правах на земельный участок с кадастровым номером 15:04:020000:0001. Общество должно было узнать о снятии земельного участка с государственного кадастрового учета ранее получения письма кадастровой палаты от 17.12.2014 N 2438 и начала течения трехмесячного срока, предшествовавшего обращению в суд (в 2011 году из материалов дела NА61-148/11 и текстов судебных актов по нему). Кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:0001, сформированного с нарушением закона, не может быть восстановлен. Постановление администрации от 03.12.2010 N 303 является недействующим, не имеет юридической силы. В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей общества, кадастровой платы и администрации, а также третье лицо, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что за колхозом имени Ленина на праве бессрочного и бесплатного пользования комитетом Ирафского районного (городского) Совета депутатов трудящихся закреплялись 3277,01 га земли для сельскохозяйственного производства, границы которых отражены в плане землепользования (государственный акт серии A-I N 930509). Государственная регистрация кооператива как правопреемника колхоза имени Ленина осуществлена на основании постановления главы местного самоуправления Ирафского района от 10.11.1998 N 149.

Министерством имущественных отношений Республики Северная Осетия-Алания (далее - министерство) издано распоряжение от 29.06.2006 N 369 о переоформлении принадлежавшего кооперативу права бессрочного и бесплатного пользования земельным участком площадью 2260,76 га на право аренды на пятнадцать лет. Кооперативу вменено в обязанность обеспечение установления на местности границ земельного участка и его государственного кадастрового учета. Кадастровый учет многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:0001, состоявшего из четырех частей с учетными номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24, произведен 25.07.2006 (кадастровый план от 25.07.2006 N 2/06-43, кадастровая выписка от 21.11.2014 N 15/201/2014-125009). Министерство (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор от 29.06.2006 N 210А/3 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:0001 с 01.07.2006 по 01.07.2021. Запись с номером регистрации 15-15-04/012/2007 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр 31.01.2007. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи.

По договору от 02.04.2007 N 1 кооператив передал обществу земельный участок с кадастровым номером 15:04:020000:0001 в субаренду. Запись с номером регистрации 15-14-04/012/2007-056 внесена в Единый государственный реестр прав 05.04.2007.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 11.02.2010 по делу N А61-405/2009 кооператив признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство. Победителем проведенных в ходе конкурсного производства торгов по продаже имущества должника, в том числе права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:0001, признано общество (протокол о результатах торгов от 31.08.2010). Кооператив и общество заключили соответствующий договор купли-продажи от 31.08.2010 N 1. По платежному поручению от 17.09.2010 N 79 обществом произведена оплата определенной на торгах суммы. Передача объекта купли-продажи оформлена сторонами актом приема-передачи от 23.09.2010 N 1. Определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 14.10.2010 по делу N А61-405/2009 открытое в отношении кооператива конкурсное производство завершено. Сведения о прекращении кооператива внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 01.11.2010. Лицами, участвующими в деле, подтвержден и не отрицается факт нахождения земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:0001 в фактическом владении и пользовании общества. Обществом проводится комплекс агротехнических работ, составляется необходимая отчетная документация (письмо Минсельхозпрода Республики Северная Осетия-Алания от 08.04.2015 N 10-16/452). По платежным поручениями от 24.09.2012 N 274, от 25.12.2012 N 1, N 5 от 29.04.2014 общество вносило арендную плату.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с заявлением к конкурсному управляющему кооператива и обществу о признании недействительными торгов, результаты которых оформлены протоколом от 31.08.2010, и договора купли-продажи от 31.08.2010 N 1, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение. Предпринимателями Дарчиевым Р.С., Туккаевым О.О., Цавкаевым М.А. заявлены аналогичные самостоятельные требования относительно предмета спора. Администрация изменила предмет своих требований на истребование из незаконного владения общества имущества, в том числе земельного участка с кадастровым номером 15:04:000000:45 (прежний кадастровый номер 15:04:020000:1). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания и кадастровая палата. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.01.2013 по делу N А61-148/2011 приняты отказы администрации, Туккаева О.О., Цавкаева М.А. от заявленных требований, производство по делу в соответствующей части прекращено, Дарчиеву С.С. в удовлетворении его требований отказано. Отказывая Дарчиеву С.С. в удовлетворении его требований, суд исходил из следующего. Имущественные права и интересы заявителя указанными им нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Дарчиев Р.С. являлся участником торгов. При рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) кооператива признаки преднамеренного или фиктивного банкротства не установлены. Законодательством не запрещено участие в торгах юридических лиц, учредителями которых выступают бывшие руководители должника. Указанные заявителем нарушения не повлияли на результаты торгов. Завершение конкурсного производства и исключение из Единого государственного реестра юридических лиц сведений о продавце - кооперативе препятствуют применению последствий недействительности торгов и договора купли-продажи. Требование о переводе прав покупателя по договору купли-продажи от 31.08.2010 N1 на лицо, имеющее преимущественное право на приобретение имущества должника, не заявлено.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 31.10.2013 по делу N А61-52/2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014, обществу отказано в иске к администрации, министерству о признании, в том числе права долгосрочной аренды на земельный участок с кадастровым номером 15:04:020000:0001. Суды, указав на недопустимость обращения покупателя в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на имущество до его обращения в регистрирующий орган в случае ликвидации продавца по договору купли-продажи, заключили об избрании заявителем ненадлежащего способа судебной защиты.

На основании распоряжения министерства от 01.04.2011 N 54 об отмене его распоряжения от 29.06.2006 N 369 постановлением администрации от 03.05.2011 N 118 земельный участок с кадастровым номером 15:04:020000:0001 передан в районный фонд перераспределения. По протесту прокурора Ирафского района от 16.05.2014 N 7-17/2011 постановлением администрации от 25.05.2014 N 135 отменено ее постановление от 03.05.2011 N 118.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 03.03.2014 N 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001. На заявление общества от 20.11.2014 о государственной регистрации договора аренды от 03.03.2014 N 1 управление Росреестра письмом от 03.12.2014 N 04/168/2014-221 известило заявителя о принятом решении об отказе в государственной регистрации договора аренды ввиду снятия земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001 с кадастрового учета и отсутствия сведений о нем в государственном кадастре недвижимости. В качестве основания снятия земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001 с кадастрового учета указано постановление администрации от 03.12.2010 N 303, которым названный участок передан в районный фонд перераспределения земель. Письмом от 17.12.2014 N 2438 кадастровая палата сообщила обществу о том, что на основании письма администрации от 10.03.2013 N 213 земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 расформирован с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24.

На основании постановления администрации от 14.11.2014 N 376 администрация (арендодатель) и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Скодтаев А. К. (арендатор) подписали договоры от 18.11.2014 N 105, 106 земельных участков с кадастровыми номерами 15:04:0020201:24, 15:04:0020102:8. На основании постановления администрации от 14.11.2014 N 375 администрация (арендодатель) и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Малкаров М. Х. подписали договор от 18.11.2014 N 108 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:04:0020201:5. Записи о договорах аренды от 18.11.2014 N 105, 106 внесены в Единый государственный реестр прав 12.12.2014, а договор аренды от 18.11.2014 N 108 в установленном порядке не зарегистрирован.

Названные обстоятельства послужили основанием обращения общества в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно при установлении несоответствия названных акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Сведения о снятии земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001 с государственного кадастрового учета содержатся в письме управления Росреестра от 03.12.2014 N 04/168/2014-221. Из письма кадастровой палаты от 17.12.2014 N 2438 обществу стало известно о разделе земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001 и образовании в результате такого раздела земельных участков с кадастровыми номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24, а также о том, что названные действия совершены на основании постановления администрации от 03.12.2010 N 303 и письма администрации от 10.03.2013 N 213, направленных органом местного самоуправления в кадастровую палату. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что о нарушении своих прав изданием администрацией постановления от 03.12.2010 N 303 и снятием кадастровой палатой земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001 с кадастрового учета обществу стало известно ранее трех месяцев, предшествовавших обращению в арбитражный суд с заявлениями (16.12.2014 и 26.12.2014). Судебные акты по делам N А61-148/2011, А61-52/2011 соответствующих сведений не содержат. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что обществом не пропущен трехмесячный срок, установленный для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными, заявителями кассационных жалоб не опровергнуты.

В соответствии с частью 3 статьи 1, частью 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных, предусмотренных названным Федеральным законом, сведений о недвижимом имуществе. Государственный кадастровый учет осуществляется, в частности, в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

В перечень документов, необходимых для кадастрового учета, приведенный в статье 22 Закона N 221-ФЗ входит межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка).

Из пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) следует, что земельные участки прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки при разделе, объединении, перераспределении. Частью 2 статьи 25 Закона N 221-ФЗ предусмотрено снятие с кадастрового учета земельного участка в случае его преобразования, а частью 4 статьи 24 Закона N 221-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.12.2011 N 423-ФЗ) закреплялось, что сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости при постановке на учет образованных земельных участков, носят, по общему правилу, временный характер и аннулируются (исключаются) из государственного кадастра недвижимости, если по истечении двух лет со дня постановки на такой учет не осуществлена государственная регистрация прав на эти участки. Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" двухгодичный срок заменен пятилетним. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 22.04.2014 N 957-О отметил, что положения части 4 статьи 24 Закона N 221-ФЗ предусматривают временный характер кадастровых сведений в отношении вновь образованных объектов недвижимого имущества и необходимость государственной регистрации прав на них в целях придания этим сведениям постоянного характера, что соответствует правовому режиму данных объектов, включение которых в гражданский оборот, по общему правилу, невозможно без государственной регистрации прав. Подобное правовое регулирование, учитывающее специфику гражданского оборота недвижимого имущества, также обеспечивает единство сведений государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, носящих публичный и взаимосвязанный характер.

Согласно части 1 и 3 стать 45 Закона N 221-ФЗ, государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу данного Закона (01.03.2008) или в переходный период его применения (до 01.01.2013) с учетом определенных статьей 43 названного Закона особенностей, признается юридически действительным. Такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом N 221-ФЗ. Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости.

Орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 Закона N 221-ФЗ особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости (часть 2 статьи 25 Закона N 221-ФЗ). Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учета земельного участка в случае, если такой земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 данного Закона особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости (часть 6 статьи 27 Закона N 221-ФЗ).

Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу с 17.05.2008; далее - Закон N 28-ФЗ) и принятыми в его развитие нормативными актами допускалось осуществление государственного кадастрового учета многоконтурного земельного участка как единого землепользования и входящих в его состав земельных участков со статусами обособленные или условные. При этом присвоение отдельного кадастрового номера осуществлялось в отношении как многоконтурного земельного участка (единого землепользования), так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав.

Земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 как единое землепользование поставлен на кадастровый учет в период действия Закона N 28-ФЗ.

В его состав входили земельные участки с кадастровыми номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24. Заявители кассационных жалоб не обосновали противоречие такого кадастрового учета действовавшему в момент его осуществления законодательству. С учетом положений Закона N 221-ФЗ земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 являлся ранее учтенным.

Сведения о нем подлежали включению в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости. Основания присвоения названным сведениям статуса временные у органа кадастрового учета отсутствовали. Земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 не преобразовывался. Включение земельного участка в районный фонд перераспределения земель не отнесено законодателем к основаниям снятия такого объекта с государственного кадастрового учета.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 26 Земельного кодекса, статьи 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса (в применимой к рассматриваемым отношениям редакции) долгосрочному арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлено право в пределах срока аренды передавать свои права и обязанности по соответствующему договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Право аренды подлежит включению в конкурсную массу должника и может быть реализовано в целях удовлетворения требований кредиторов (статья 128 Гражданского кодекса, статья 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). По смыслу названных норм и данного в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснения, в случае банкротства и прекращения прежнего арендатора новый арендатор земельного участка, приобретший соответствующее право на торгах, принявший объект аренды во владение и подписавший соответствующий договор с арендодателем вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о регистрации такого договора. Отказ государственного регистратора зарегистрировать договор аренды быть признан в судебном порядке незаконным с понуждением государственного регистратора к совершению действий по государственной регистрации договора аренды.

Незарегистрированный договор аренды земельного участка, фактически исполняемый сторонами без каких-либо замечаний связывает эти стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них.

При этом права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Согласно пункту 4 статьи 11.2. Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Заключенный кооперативом договор аренды от 29.06.2006 N 210А/З в судебном порядке не признан недействительным и не расторгнут. Торги, по итогам которых общество приобрело право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001, также не были признаны недействительными. Общество не отказывалось от приобретенного на торгах права аренды, не давало письменного согласия на раздел земельного участка, не утратило право требовать государственной регистрации заключенного с администрацией договора аренды. У органа кадастрового учета отсутствовали предусмотренные законом основания для снятия земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001 с государственного кадастрового учета. Соответствующими действиями, противоречащими вышеприведенным нормативным положениям, нарушены права общества.

В пункте 56 постановления N 10/22 Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса или главы 25 Гражданского процессуального кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам названных глав с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение Единого государственного реестра прав не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

В постановлении от 19.02.2013 N 12925/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовой подход, согласно которому в споре с органом, осуществляющим публичные полномочия, не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия такого органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Признанием незаконными действий кадастровой палаты, выразившихся в снятии земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:1 с государственного кадастрового учета и ее понуждением к внесению соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости суд апелляционной инстанции не разрешил возможный спор между обществом и арендаторами земельных участков с кадастровыми номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24, ранее входивших в состав многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:1. Обжалуемый судебный акт, с учетом данных в пункте 52 постановления пленумов N 10/22 разъяснений, не может служить основанием ни для аннулирования в государственном кадастре недвижимости ранее существовавших сведений о земельных участков с кадастровыми номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24, ни для изменения сведений о них в Едином государственном реестре прав.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационных жалобах, исключают возможность удовлетворения последных в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2016 по делу N А61-4707/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин