Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 августа 2016 г. N Ф08-5359/16 по делу N А32-11642/2015

Правоотношение: по договору купли-продажи

г. Краснодар

16 августа 2016 г.

Дело N А32-11642/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Садовникова А.В. и Фефеловой И.И., при участии от истца - Департамента муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) - Соболевой А.Н. (доверенность от 20.11.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Галант" (ИНН 2310006197, ОГРН 1022301601651) - Ткачева А.Н., Шаханович В.К. (доверенность от 14. 09.2015) и Кривкова А.С. (доверенность от 25.06.2016), рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2016 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 (судьи Стрекачев А.Н., Герасименко А.Н., Николаев Д.В.) по делу N А32-11642/2015, установил следующее.

Департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился к ООО "Галант" (далее - общество) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключить договор купли-продажи муниципального имущества в соответствии с решением арбитражного суда:

- преамбулу договора изложить в следующей редакции: "Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, именуемый в дальнейшем Продавец, в лице заместителя главы муниципального образования город Краснодар, директора Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар Бойченко Дины Владимировны, действующей на основании Положения о Департаменте муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и распоряжения администрации муниципального образования город Краснодар от 12.11.2014 N 1503-рл "О переводе Д.В. Бойченко", с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "ГАЛАНТ" в лице управляющего - индивидуального предпринимателя Ткачева Алексея Николаевича, действующего на основании протокола внеочередного собрания участников общества от 07.08.2015 N 2015.08.07-ГА-025-038-УЧРД-ГА=01=, договора передачи полномочий единоличного исполнительного органа ООО "ГАЛАНТ" управляющему от 07.08.2015 N ГА-Д-2012-0002-Б, рриказа от 07.08.2015

N 2015.08.07-ГА-025-038-УЧРД-ГА=02= и устава общества, именуемое в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу N А32-24712/2003, постановлений Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу N А32-24712/2003, арбитражного суда кассационной инстанции от 21.04.2014 по делу N А32-24712/2003, заключили настоящий Договор о нижеследующем:_";

- пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: "1.2. Продаваемый объект осмотрен Покупателем, техническое состояние соответствует указанному в Техническом паспорте БТИ инв. N 2414-165 от 21.08.2013 ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ", каких-либо претензий к состоянию продаваемого имущества последний не имеет";

- пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции: "2.5. Стоимость земельного участка, подлежащего отчуждению Продавцом в соответствии с законодательством Российской Федерации при продаже муниципального имущества, в стоимость имущества не включается";

- пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: "4.1. Продавец обязан после поступления денежных средств в размере стоимости имущества на счет Продавца передать имущество Покупателю по акту приема-передачи имущества";

- пункт 4.2.3 договора изложить в следующей редакции: "4.2.3. После приемки имущества по акту приема-передачи: самостоятельно и за счет собственных средств оформить документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на имущество; зарегистрировать право собственности на имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, соблюдать иные условия, предусмотренные настоящим Договором и законодательством Российской Федерации";

- пункт 4.4 договора изложить в следующей редакции: "4.4. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю представить Продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности, необходимую для исключения имущества из реестра муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар";

- пункт 5.1 договора изложить в следующей редакции: "5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором";

- пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции: "5.2. За несвоевременное перечисление средств, предусмотренных Договором, Покупатель оплачивает пеню из расчета 1/300 (одной трехсотой) действующей на дату платежа ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы, подлежащей уплате за соответствующий период за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств, начиная со следующего дня за установленным днем оплаты";

- пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: "5.3. В случае отказа или уклонения Покупателя от оплаты стоимости имущества по истечении двух месяцев после наступления срока платежа Продавец в одностороннем порядке полностью отказывается от исполнения Договора".

По ходатайству ответчика определением суда от 29.06.2015 производство по делу было приостановлено до принятия Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления по делу N А32-24712/2003 по апелляционной жалобе ООО "Галант" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2015.

Определением суда от 13.08.2015 производство по делу было возобновлено в порядке статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 26.02.2016, оставленным без изменения постановлением от 26.05.2016, суд обязал общество заключить с департаментом договор купли-продажи муниципального имущества в соответствии с решением арбитражного суда:

- преамбулу договора изложить в редакции общества: "Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, именуемый в дальнейшем Продавец, в лице директора Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар Громыко Сергея Валерьевича, действующего на основании Положения о Департаменте муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и распоряжения администрации муниципального образования город Краснодар от 15.01.2016 N 26-рл "О приеме на работу С.В. Громыко", с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "ГАЛАНТ" в лице управляющего - индивидуального предпринимателя Ткачева Алексея Николаевича, действующего на основании протокола внеочередного собрания участников Общества от 07.08.2015 N 2015.08.07-ГА- 025-038-УЧРД-ГА=01 =, Договора передачи полномочий единоличного исполнительного органа ООО "ГАЛАНТ" управляющему от 07.08.2015 N ГА-Д-2012-0002-Б, приказа от 07.08.2015 N 2015.08.07-ГА-025-038-УЧРД-ГА=02= и устава общества, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу N А32-24712/2003, заключили настоящий Договор о нижеследующем:";

- пункт 1.2 договора изложить в редакции общества: "1.2. Продаваемый объект осмотрен Покупателем, техническое состояние соответствует указанному в Техническом паспорте БТИ, инв. N 2414-165 от 21.08.2013 ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ"";

- пункт 2.5 договора исключить;

- пункт 4.1 договора исключить;

- пункт 4.2.3 договора исключить;

- пункт 4.4 договора изложить в редакции департамента: "4.4. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю представить Продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности, необходимую для исключения имущества из реестра муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар";

- пункт 5.1 договора изложить в редакции департамента: "5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором";

- пункт 5.2 договора исключить;

- пункт 5.3 договора исключить.

В кассационной жалобе департамент просит судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении требования заключить договор купли-продажи муниципального имущества, изложив пункты 1.2, 2.5, 4.1, 4.2.3, 5.2, 5.3 в редакции, предложенной департаментом. Заявитель указывает на правомерность требований об изложении пунктов договора в редакции департамента, так как у департамента отсутствует возможность повлиять на техническое состояние имущества; приобретаемые обществом нежилые помещения не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, в решение суда от 23.10.2013 по делу N А32-24712/2003 отсутствует указание на то, что стоимость недвижимого имущества определена с учетом стоимости земельного участка, на котором оно находится; пункты 4.1 и 4.2.3 взаимосвязаны с пунктами 3.1, 3.2, 3.3, которые не входили в предмет судебного разбирательства и по которым у сторон отсутствовали разногласия; в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если право возникает на основании соглашения или договора с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственная регистрация права может быть осуществлена на основании заявления лица, которое заключило с органом государственной власти или органом местного самоуправления договор; обеспечение обязательства неустойкой соответствует закону; отказ от исполнения договора соответствует статье 468 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на жалобу общество просит оставить без изменения состоявшиеся судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители департамента и общества высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и суды установили, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу N А32-24712/2003 на департамент возложена обязанность заключить с обществом договор купли-продажи нежилых помещений (далее - договор), расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84, общей площадью 605,9 кв. м (в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 21.08.2013, инв. N 2414-165) по цене 4 035 408 рублей, а именно: помещение (литера под/А) N 2 площадью 13,2 кв. м; N 4/1 площадью 7,5 кв. м; N 7 площадью 280,8 кв. м; N 9/1 площадью 5,7 кв. м; помещение (литера А) N 9 площадью 231,2 кв. м; помещение (литера А1) N 3 площадью 9,7 кв. м; помещение (литера А2) N 21 площадью 5,1 кв. м; N 22 площадью 15,1 кв. м;

N 15/1 площадью 3,6 кв. м, N 10 площадью 4,5 кв. м; N 11 площадью 13,1 кв. м; N 12 площадью 2,3 кв. м; N 15 площадью 3,6 кв. м; помещение (литера А3) N 18 площадью 9,0 кв. м; помещение (литера а4) N 20 площадью 1.5 кв. м.

Во исполнение указанного решения департамент направил в адрес общества

7 экземпляров договора, подписанных со своей стороны.

19 января 2015 года общество направило департаменту один подписанный экземпляр договора и семь протоколов разногласий.

Департамент согласовал два (пункты 2.2, 3.2) из одиннадцати пунктов (преамбула, пункты 1.2, 2.2, 2.5, 3.2, 4.1, 4.2.3, 4.4, 5.2, 5.3) проекта договора. Протокол согласования проекта разногласий был направлен обществу уведомлением от 18.02.2015 N 3584.26 с указанием вернуть все проекты договора, направленные ранее.

19 марта 2015 года общество направило в адрес департамента протокол разногласий, проигнорировав обращение о возврате остальных экземпляров договора.

Полагая, что действия общества препятствуют исполнению решения суда по делу N А32-24712/2003 департамент обратился в суд с иском.

При принятии решения суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т. д.

Вместе с тем при оценке того, являются ли условия явно обременительными им нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.

На основании пункта 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий; при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Кодекса).

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор относительно преамбулы и пунктов 1.2, 2.5, 4.1, 4.2.3, 4.4, 5.1, 5.2 и 5.3 договора, подлежащего заключению согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу N А32-24712/2003.

Суды обоснованно удовлетворили требования департамента в части принятия его редакции преамбулы и пунктов 4.4 и 5.1 договора.

Суды установили, что разногласия сторон по редакции пункта 1.2 договора сводятся к наличию либо отсутствию претензий к состоянию продаваемого имущества, в связи с чем обоснованно приняли редакцию общества, сохранив условия договора в редакции: "1.2. Продаваемый объект осмотрен Покупателем, техническое состояние соответствует указанному в Техническом паспорте БТИ, инв. N 2414-165 от 21.08.2013 ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ"";

Из предложенной департаментом редакции пункта 2.5 договора следует, что стоимость земельного участка, подлежащего отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации при продаже муниципального имущества, в стоимость имущества не включается.

Между тем условие пункта 2.5 договора фактически повторяет его другие условия, в которых уже закреплено данное положение.

Так, в преамбуле договора отражено, что указанный договор заключается в порядке исполнения вступившего в законную силу решением суда от 23.10.2013 по делу N А32-24712/2003, а следовательно, такой договор должен полностью соответствовать тем условиям, которые были определены судом. Названным решением суда определено, что выкупу подлежат только нежилые помещения, земельный участок в предмет данного договора не включен, а поэтому не подлежит отчуждению на основании этого договора.

Кроме того, в пункте 2.1 договора прямо указано, что цена договора включает в себя стоимость имущества, установленную в соответствии с решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу N А32-24712/2003 в размере 4 035 408 рублей. Как уже было отмечено, согласно решению суда от 23.10.2013 выкупу подлежат нежилые помещения, земельный участок в предмет данного договора не включен, вопрос об отчуждении и стоимости земельного участка (в составе данного имущества либо отдельно) судом не рассматривался, стоимость земельного участка не определялась. Суды определили стоимость только нежилых помещений, исходя из которой и установили цену выкупа в размере 4 035 408 рублей.

Указанный вывод подтвержден и в определении суда Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.09.2015 по делу N А32-24712/2003 при рассмотрении вопроса об изменении способа и порядка исполнения решения от 23.10.2013 путем признания договора купли-продажи нежилых помещений заключенным и исполненным.

В названном судебном акте также отражено следующее: "Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу N А32-24712/2003 не содержит указания на то, что в выкупную стоимость нежилых помещений включена стоимость земельного участка. Кроме того, суд кассационной инстанции дополнительно отметил, что статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации урегулирован порядок перехода права собственности на земельный участок при продаже находящихся на нем здания, сооружения или другой недвижимости. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Иное предусмотрено подпунктом 1 пункта 4 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при отчуждении части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, отчуждение названного недвижимого имущества проводится без земельного участка.

Статьей 16 Федерального "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации императивно установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Возникновение права общей долевой собственности на земельный участок находится в зависимости от момента формирования земельного участка (до или после введения в действие Жилищного кодекса).

В пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Поскольку приобретаемые обществом в собственность нежилые помещения объективно не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, необходимого для эксплуатации всего здания, действует вышеназванное исключение из общего правила. Для вывода о возникновении у общества права общей долевой собственности на необходимый для эксплуатации всего здания земельный участок необходимо установить факт формирования такого участка и осуществления его кадастрового учета, что в рамках дела N А32-24712/2003 не устанавливалось".

При рассмотрении настоящего спора суд установил, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84 площадь 1471 кв. м сформирован и имеет кадастровый номер 23:43:0303049:10, что подтверждается кадастровой выпиской от 10.09.2015 N 2343/12/15-1028171. Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРП, свидетельств о государственной регистрации права на квартиры следует, что здание, в котором расположены спорные нежилые помещения, подлежащие выкупу, является многоквартирным домом.

С учетом установленных судом обстоятельств и в силу приведенных норм права с момента формирования указанного земельного участка и проведения его кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорциональна площади принадлежащих помещений к размеру общей площади здания.

При таких обстоятельствах суд обоснованно исключил из предложенной департаментом редакции пункт 2.5 договора.

Пункты 2.5, 4.1, 4.2.3, 5.2 и 5.3 договора также правомерно исключены судом ввиду следующего.

Передача департаментом помещений по акту приема-передачи после подписания договора купли-продажи невозможна, поскольку помещения уже были возвращены обществу в силу поворота судебных актов согласно определения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2013 по делу А32-21169/2011, определения от 13.09.2013 по делу А32-4541/2012 и актам приема-передачи от 21.05.2014 и находятся в фактическом владении и пользовании общества.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В связи с предусмотренным законом порядком государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество суд правомерно посчитал необходимым исключить пункт 4.2.3 договора.

В пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.

Таким образом, в связи с отсутствием между сторонами соглашения о включении в текст договора условия о неустойке арбитражный суд обоснованно данный пункт исключил из проекта договора. Предусмотренная пунктом 5.3 договора мера ответственности установлена действующим законодательством Российской Федерации.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы кассационной жалобы, поскольку они повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая оценка в обжалуемых судебных актах.

Основания для отмены или изменения судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 по делу N А32-11642/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е. И. Афонина

Судьи

А.В. Садовников И.И. Фефелова