Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 октября 2016 г. N Ф08-6612/16 по делу N А32-17432/2014

г. Краснодар

03 октября 2016 г.

Дело N А32-17432/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Краснодарский ЗИП" (ИНН 2310007715, ОГРН 1022301612662) - Пономаревой А.Д. (доверенность от 27.09.2016), третьего лица - администрации Краснодарского края - Гонтарь А.О. (доверенность от 21.06.016), в отсутствие ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399), третьего лица - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 по делу N А32-17432/2014 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.), установил следующее.

ОАО "Краснодарский ЗИП" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) со следующими уточненными требованиями:

- возложить на департамент обязанность установить по состоянию на 01.01.2015 рыночную стоимость земельного участка площадью 27 245 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101004:4, из категории земель - земли особо охраняемых территорий, предназначенного для размещения и эксплуатации базы отдыха, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, г/п Джубгское, б. Инал, б/о "Восход" (далее - земельный участок), равной 22 027 тыс. рублей;

- произвести перерасчет размера арендных платежей в соответствии с названной рыночной стоимостью.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Краснодарского края (далее - администрация края) и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Краснодарскому краю; далее - кадастровая палата).

Решением от 22.05.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Договор от 14.05.2005 N 000000933 аренды спорного земельного участка из земель особо охраняемых территорий и объектов заключен департаментом и обществом в 2005 году, то есть до принятия постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582, Правила N 582, Основные принципы) и постановления главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50). В данных нормативных правовых актах не сказано, что их действие распространяется также на договоры, заключенные до принятия указанных нормативных актов. Достоверность рыночной стоимости земельного участка, примененной департаментом в приложении к договору аренды, истец не оспаривает. Договор аренды земельного участка не содержит каких-либо условий относительно периодического пересмотра рыночной стоимости земельного участка, используемой при расчете арендной платы. Истцом не приведено нормативное обоснование его требования об обязательности применения департаментом при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на дату, указанную обществом при постановке вопроса перед экспертом. Изменение цены договора аренды земельного участка, в том числе, в связи с изменением одного из элементов формулы расчета арендной платы, должно производиться с учетом статей 424, 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), однако истцом не доказано наличие условий для применения данных норм права.

В результате предложенной обществом рыночной стоимости земельного участка ее размер снижается в два раза, при этом объективных оснований для столь значительного снижения рыночной стоимости участка, расположенного в Туапсинском районе и предназначенного для размещения базы отдыха, ни оценщиком, ни истцом не приведено. Истец не пояснил, в силу каких именно экономических факторов или конкретных обстоятельств, связанных со спорным земельным участком, его рыночная стоимость снизилась в два раза.

Определением от 07.10.2015 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Такая необходимость мотивирована нарушением норм процессуального права (отсутствием у управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) сведений о дате судебного заседания).

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции общество заявило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просило:

- внести изменения в договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 14.05.2015 N 0000000933, а именно: в приложении к договору "Расчет арендной платы" размер годовой арендной платы изложить в следующей редакции: "Сумма годовой арендной платы по договору с 01 января 2015 года составляет 330 405 рублей";

- взыскать с департамента в пользу общества 4 тыс. рублей государственной пошлины, уплаченную при подаче искового заявления.

Постановлением от 05.11.2015 решение от 22.05.2015 отменено, по делу принят новый судебный акт. Суд принял заявление истца об уточнении требований. Внесены изменения в приложение к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 14.05.2005 N 0000000933 "Расчет арендной платы", оно дополнено абзацем следующего содержания: "с 01.01.2015: рыночная стоимость земельного участка - 22 027 000 рублей, ставка АП, % - 1,5, годовая арендная плата от рыночной стоимости 330 405 рублей". С департамента в пользу общества взыскано 7 тыс. рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.03.2016 постановление от 05.11.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд. Окружной суд указал на следующее. При принятии апелляционной жалобы к производству судом апелляционной инстанции в определении от 21.07.2015 и в протоколе судебного заседания, состоявшегося в суде апелляционной инстанции 19.08.2015, сформированный судом первой инстанции состав лиц, участвующих в деле, отражен правильно. Однако, в определении от 19.08.2015 и всех последующих судебных актах апелляционного суда в качестве одного из участвующих в деле лиц, ошибочно поименовано управление Росреестра (вместо кадастровой палаты). Доказательств уведомления органа кадастрового учета судом апелляционной инстанции о принятии к производству апелляционной жалобы по делу N А32-17432/2014, о времени и месте судебных заседаний, в том числе 02.11.2015, в котором была объявлена резолютивная часть постановления, об изменении исковых требований обществом, материалы дела не содержат.

При новом рассмотрении постановлением от 05.11.2015 решение от 22.05.2015 отменено, по делу принят новый судебный акт. Суд внес изменения в приложение к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 14.05.2005 N 0000000933 "Расчет арендной платы", оно дополнено абзацем следующего содержания: "с 01.01.2015: рыночная стоимость земельного участка - 22 027 000 рублей, ставка АП, % - 1,5, годовая арендная плата от рыночной стоимости 330 405 рублей". С департамента в пользу общества взыскано 7 тыс. рублей в возмещение государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе. Суд пришел к выводу об отсутствии нарушений норм процессуального права судом первой инстанции, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Кодекса. Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к следующим выводам. Договор заключен в 2005 году, после принятия Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), следовательно, арендная плата является регулируемой. В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановлений от 25.01.2013 N 13, от 25.12.2013 N 98, далее - постановление Пленума N 73) изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В связи с установлением нового порядка определения арендной платы департаментом изменено приложение к договору аренды. В новом приложении к договору аренды земельного участка департамент установил размер арендной платы за земельный участок исходя из его рыночной стоимости, которая указана в размере 44 191 390 рублей, расчет размера арендной платы произведен в соответствии с постановлением N 50. Исковые требования направлены на внесение изменений в договор аренды. Вывод суда первой инстанции о соблюдении досудебного порядка разрешения спора соответствует материалам дела. Рыночная стоимость арендованного земельного участка определена судом на основании экспертного заключения от 22.01.2015 N А-0002/15, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101004:4 площадью 27 245 кв. м по состоянию на 25.11.2014 составляет округленно 22 027 тыс. рублей.

На нарушения, допущенные при проведении судебной экспертизы, участвующие в деле лица не указали. Отказывая в удовлетворении иска, суд не учел, что Правилами, утвержденными постановлением N 50, предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка (не чаще одного раза в год) по инициативе любой стороны договора аренды, которая является гарантией соблюдения баланса интересов сторон. Применив нормативные акты в части установления нового размера арендной платы, департамент как арендодатель связан и теми положениями этих нормативных актов, которые устанавливают право стороны договора аренды на корректировку арендной платы, поскольку возможность такой корректировки является частью нормативно установленного порядка определения арендной платы. В силу толкования, данного в пункте 16 постановления Пленума N 73, к договору подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный постановлением N 50, в том числе и правила изменения арендной платы, как часть этого порядка. С момента определения в 2011 году рыночной стоимости, с течением времени, изменением различных рыночных факторов, произошло изменение рыночной стоимости земельного участка, которое должно быть отражено в договоре аренды земельного участка в приложении "Расчет годовой арендной платы". В приложении следует отразить актуальную рыночную оценку земельного участка согласно экспертному заключению (по состоянию на 25.11.2014) и новый размер арендной платы с 01.01.2015. В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.

В кассационной жалобе департамент просит отменить постановление. По мнению заявителя жалобы, обществом в адрес департамента не направлялась оферта дополнительного соглашения к договору аренды. В соответствии с пунктом 4.3 постановления N 50 возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год, должна предусматриваться при заключении договора аренды земельного участка, предусматривающего расчет арендной платы на основании рыночной стоимости участка. Достоверность рыночной стоимости земельного участка, примененной департаментом в приложении к договору аренды, истец не оспаривает. Договор аренды земельного участка не содержит условий относительно периодического пересмотра рыночной стоимости земельного участка. В закрепленных постановлением N 50 Правилах и Правилах N 582 не говорится, что обязательность установления в договоре аренды возможности изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка распространяется также на договоры аренды, заключенные до принятия указанных Правил. Истцом не приведено нормативное обоснование его требования об обязательности применения департаментом при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 25.11.2014 - дату, указанную истцом при постановке вопроса перед экспертом. Изменение цены договора аренды земельного участка, в том числе в связи с изменением одного из элементов формулы расчета арендной платы, должно производиться с учетом статей 424, 450 - 453 Гражданского кодекса, однако истцом не доказано наличие условий для применения данных норм права. У суда апелляционной инстанции не имелось оснований для взыскания возмещения государственной пошлины в пользу общества.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшегося судебного акта.

Администрация края в отзыве просит апелляционное постановление отменить, решение оставить в силе.

В судебном заседании представитель администрации края поддержал доводы жалобы департамента. Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Суды установили, что 14.05.2005 департамент и общество заключили договор N 0000000933 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:01 01 004:0004 площадью 27 245 кв. м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, бух. Инал, для размещения и эксплуатации базы отдыха.

В соответствии с пунктом 2.1 договора расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору.

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований (пункт 2.2 договора).

Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложением к договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 2.3).

Пунктом 3.1.3 договора установлено, что в случае внесения изменений и дополнений в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований, связанных с изменением арендной платы, арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о них, приложив новый расчет размера арендной платы.

Договор действует в течение 10 лет до 14.05.2015 (пункт 7.2 договора).

В соответствии с приложением N 1 к договору расчет размера арендной платы выполнен исходя из площади земельного участка, базовой ставки арендной платы (руб./в. м), коэффициента целевого использования и составляет 264 276 рублей 50 копеек. Расчет размера арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (т. 1, л. д. 17).

24 марта 2014 года общество обратилось в департамент с просьбой установить рыночную стоимость земельного участка в размере 20 052 000 рублей и произвести перерасчет арендной платы с 2014 года в соответствии с рыночной стоимостью в размере 20 052 000 рублей, представило отчет от 28.02.2014 N 67 об оценке земельного участка по состоянию на 01.02.2014 (т. 1 л. д. 101 - 209 и т. 2, л. д. 18,19).

Письмом от 23.04.2014 департамент сообщил о рассмотрении обращения о пересмотре арендной платы в соответствии с новой рыночной оценкой земельного участка и пояснил, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 постановления N 50 арендная плата за земли особо охраняемых территорий и объектов установлена в размере 1,5% от рыночной стоимости. По результатам проведенной оценки земельного участка на основании заключенного департаментом с ООО "Краснодарское агентство оценки" государственного контракта его рыночная стоимость на 2011 год определена в размере 44 191 390 рублей. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для цели совершения сделки с объектом оценки. В связи с изложенным департамент указал, что основания для пересмотра рыночной оценки земельного участка отсутствуют (т. 1, л. д. 76,77).

Не согласившись с данным ответом департамента, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что исковые требования общества направлены на внесение изменений в договор аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса закреплено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса закреплено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума N 73, следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование данного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 2.1 договора аренды и приложения N 1 к нему, необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, постановления N 582, постановлением N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.

В связи с установлением нового порядка определения арендной платы департамент изменил приложение к договору аренды. В новом приложении к договору аренды земельного участка ответчик установил размер арендной платы за земельный участок исходя из его рыночной стоимости, которая указана в размере 44 191 390 рублей. Расчет размера арендной платы произведен в соответствии с постановлением N 50 (т. 1, л. д. 39).

Как верно указал суд апелляционной инстанции Правилами, утвержденными постановлением N 50, то есть нормативным актом, в соответствии с которыми рассчитан новый размер арендной платы, предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка (не чаще одного раза в год) по инициативе любой стороны договора аренды.

Возможность изменения арендной платы по инициативе, в том числе, арендатора, предусмотренная нормативными актами, в соответствии с которыми рассчитан новый размер арендной платы, является гарантий соблюдения баланса интересов сторон.

Применив нормативные акты в части установления нового размера арендной платы, департамент как арендодатель связан и теми положениями этих нормативных актов, которые устанавливают право стороны договора аренды на корректировку арендной платы, поскольку возможность такой корректировки является частью нормативно установленного порядка определения арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закон N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

С целью проверки достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, положенной в основание расчета размера арендной платы, судом апелляционной инстанции назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ООО "Академия оценки бизнеса" Юрченко А.И.

Исследовав экспертное заключение об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 N А-0002/15, подготовленное экспертом Юрченко А.И., по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд заключил, что размер рыночной стоимости арендной платы определен в соответствии с императивными требованиями нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, и составляет 22 027 тыс. рублей в год. Заключение от 22.01.2015 N А-0002/15 заинтересованными лицами не оспорено.

В данном деле апелляционный суд рассмотрел возникшие у сторон разногласия по правилам статьи 446 Гражданского кодекса.

Выводы апелляционной инстанции основаны на полном, всестороннем, объективном и непосредственном исследовании всех представленных в материалы дела доказательств, произведенном в соответствии с требованиями статьи 71 Кодекса.

Довод департамента о том, что у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для взыскания возмещения государственной пошлины в пользу общества, отклоняется, поскольку противоречит статье 110 Кодекса.

Иные доводы были предметом рассмотрения апелляционного суда, где получили надлежащую правовую оценку.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены (изменения) постановления от 08.06.2016 по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 по делу N А32-17432/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова