Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 ноября 2016 г. N Ф08-8112/16 по делу N А53-2795/2016

Правоотношение: по договору купли-продажи в отношении земельного участка

г. Краснодар

03 ноября 2016 г.

Дело N А53-2795/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Савченко Сергея Александровича (ИНН 614107460579, ОГРНИП 304615531000062) в лице конкурсного управляющего Васильева Алексея Михайловича - Кононова А.С. (доверенность от 26.09.2016), Кирицевой Ю.Р. (доверенность от 01.11.2016), Васильева А.М. (конкурсный управляющий), от ответчика - индивидуального предпринимателя Масликова Николая Ивановича (ИНН 615500583000, ОГРНИП 304615516700140) - Накузиной Н.В. (доверенность от 04.04.2016), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Савченко Сергея Александровича в лице конкурсного управляющего Васильева Алексея Михайловича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2016 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 (судьи Маштакова Е.А., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А53-2795/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Савченко С.А. в лице конкурсного управляющего Васильева А.М. обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Масликову Н.И. о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик необоснованно уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное им по договору купли-продажи от 10.12.2015 N 26046/02 имущество, а именно, здание швейного цеха площадью 995 кв. м (кадастровый номер 61:59:0020416:222) и земельного участка (кадастровый номер 61:59:0020416:13), расположенных по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пер. Коновалова, д. 7-а.

Ответчик заявил встречные исковые требования об оспаривании торгов, по результатам которых приобретено недвижимое имущество, и признании договора купли-продажи недействительным (уточненные требования)

Решением суда от 27.05.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.07.2016, в удовлетворении исковых требований отказано, встречное исковое заявление возвращено.

В кассационной жалобе истец просит отменить обжалуемые судебные акты. Податель жалобы указывает, что внесудебное экспертное заключение, на которое ссылаются суды в судебных актах, является недопустимым доказательством по делу.

В экспертном заключении имеется множество противоречий. Суды неправомерно посчитали спорный объект самовольной постройкой.

В отзыве на кассационную жалобу Масликов Н.И. указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители сторон поддержали соответственно доводы жалобы и отзыва.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Решение суда в части возврата встречного искового заявления не оспаривается, ввиду чего в данной части не является предметом исследования суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.02.2013 по делу N А53-26046/2012 индивидуальный предприниматель Савченко С.А. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен Васильев А.М.

В рамках процедуры конкурсного производства проведены электронные торги посредством публичного предложения, по результатам которых составлен протокол от 08.12.2015. Предметом продажи являлись здание швейного цеха площадью 995 кв. м (кадастровый номер 61:59:0020416:222) и земельный участок (кадастровый номер 61:59:0020416:13), расположенные по адресу: г. Шахты, пер. Коновалова, д. 7-а. Согласно указанному протоколу предложенная предпринимателем Масликовым Н.И. цена недвижимости составила 9 млн рублей.

По результатам торгов истец (продавец) и ответчик (покупатель) заключили договор купли-продажи от 10.12.2015 N 26046/02, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащее Савченко С.А. имущество по определенной на торгах цене.

Стороны подписали акт приема-передачи, покупатель произвел оплату по договору.

Уведомлением от 24.12.2015 покупатель заявил об отказе от договора в связи с ненадлежащим качеством строения (аварийное состояние).

На этом основании ответчик отказался от регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно данным о регистрации права собственности продавца, а также условиям договора купли-продажи от 10.12.2015, спорное строение имеет площадь 995 кв. м и состоит из двух этажей.

Между тем суды установили, что из технической документации и фотографических материалов следует, что к спорному зданию швейного цеха присоединены незавершенные строительством пристройки, конструктивно связанные с ним, что делает его реконструированным без получения на это соответствующего разрешения в установленном законом порядке.

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

В данном случае спорный объект подпадает под понятие самовольной постройки, которое определенно статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названной норме самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

На основании изложенного, конкурсный управляющий не имел правовых оснований для продажи имущества, в отношении которого действующим законодательством установлен запрет на распоряжение.

Более того, исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суды пришли к верному выводу о том, что ответчик правомерно отказался от договора в одностороннем порядке на основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие в объекте недвижимости, отчужденном по спорному договору, существенных недостатков подтверждается представленным в материалы дела фотоматериалом, техническим паспортом объекта и заключением ООО "Проектно-изыскательский институт "Роспроектизыскания"" N 2016.35/1-33.

Довод жалобы о заинтересованности руководителя экспертной организации в составлении заключения N 2016.35/1-33, не принимается судом кассационной инстанции. Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о заинтересованности непосредственно экспертов, подготовивших экспертное заключение, в исходе данного дела, воздействии на них со стороны руководства экспертной организации, а также доказательств, опровергающих их выводы (каждый из экспертов, участвовавший в составлении заключения, несет персональную ответственность за результаты проведенных исследований). При этом в период составления заключения, полномочия руководителя экспертной организации осуществляло иное лицо, о заинтересованности которого истец не заявлял.

Довод кассационной жалобы о незаконности отказа суда апелляционной инстанции в назначении судебной экспертизы не принимается судом кассационной инстанции, поскольку ходатайство о проведении экспертизы истец в суде первой инстанции не заявлял. Суд апелляционной инстанции правомерно исходил из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Иные доводы кассационной жалобы также признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 по делу N А53-2795/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Садовников

Судьи

Е.В. Артамкина И.И. Фефелова