Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2016 г. N Ф08-7247/16 по делу N А32-39316/2015

Требование: о признании недействительным договора, о применении последствий недействительности сделки в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции изменено, решение суда первой инстанции изменено

г. Краснодар

22 ноября 2016 г.

Дело N А32-39316/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар - Ефимова А.А. (доверенность от 19.10.2015), в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Дорошенко Натальи Викторовны (ИНН 262702116236, ОГРНИП 312265123000167), ответчика - индивидуального предпринимателя Коваленко Ольги Григорьевны (ИНН 231201017924, ОГРН 315231200014739), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дорошенко Н.В. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2016 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А32-39316/2015, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Дорошенко Н.В. (далее - Дорошенко Н.В.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании недействительным (ничтожным) договора от 26.12.2014 N 4300021254 аренды земельного участка общей площадью 60 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:14523, расположенного по ул. Ленина, 82/А в станице Старокорсунской, для строительства объекта общественного питания, заключенного администрацией муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) и индивидуальным предпринимателем Коваленко О.Г. (далее - Коваленко О.Г.), применении последствий недействительности сделки и взыскании государственной пошлины по иску.

Заявленные требования мотивированы тем, что спорный участок предоставлен в отсутствие публичной процедуры.

Решением от 04.04.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 19.07.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано по мотиву невозможности возврата земельного участка муниципальному образованию (при наличии на нем объекта капитального строительства Коваленко О.Г.) и, как следствие, восстановления прав истца в рамках избранного способа защиты нарушенного права (статьи 1, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Признание договора недействительным (ничтожным) не приведет к конечной цели требований: выставлению земельного участка на торги. Администрация не реализовала право на заявление требований о признании постройки самовольной, договор аренды от 26.12.2014 N 4300021254 (для целей строительства) фактически исполнен. Истец не лишен возможности предъявить в самостоятельном порядке требование о взыскании убытков при наличии к тому фактических и правовых оснований.

В кассационной жалобе истец просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы ссылается на допустимость применения такого способа защиты, как признание договора недействительной (ничтожной) сделкой без применения последствий недействительности, поскольку целью обращения лица в суд может быть подтверждение в судебном порядке факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании). У предпринимателя имеется охраняемый законом интерес в признании факта отсутствия между ответчиками арендных правоотношений, а также на приобретение спорного земельного участка. Наличие объекта строительства, возведенного на спорном участке в нарушение норм действующего законодательства, не наделяет застройщика исключительным правом на землю, хотя бы на данный объект зарегистрировано право собственности.

В судебном заседании представитель администрации просил оставить состоявшиеся по делу судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить в части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в газете "Краснодарские известия" 24.06.2014 администрация опубликовала информацию о предстоящем предоставлении Коваленко О.Г. земельного участка ориентировочной площадью 60 кв. м, расположенного по ул. Ленина, 82/А в станице Старокорсунской, для размещения объекта общественного питания.

Дорошенко Н.В. обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении названного участка, с указанием на необходимость проведения торгов в случае поступления нескольких заявок.

Письмом от 31.07.2014 департамент муниципальной собственности и городских земель администрации сообщил, что указанное сообщение не является публикацией о наличии свободного земельного участка.

На основании постановления от 26.12.2014 N 9876 администрация (арендодатель) и Коваленко О.Г. (арендатор) заключили договор от 26.12.2014 N 4300021254 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:14523, который (участок) передан арендатору по акту приема-передачи для строительства объекта общественного питания (пункт 1.3). Срок действия договора установлен с 26.12.2014 по 26.12.2024 (пункт 6.1). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 12.01.2015 (л. д. 8 - 12).

Согласно материалам дела на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:14523 находится двухэтажное нежилое здание - объект общественного питания площадью 91,1 кв. м, принадлежащий на праве собственности Коваленко О.Г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.02.2016 (л. д. 42).

Ссылаясь на допущенные при заключении договора аренды от 26.12.2014 N 4300021254 нарушения норм земельного законодательства, а также прав (интересов) Дорошенко Н.В., данное лицо обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирован статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в которых детально регламентирована последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства по указанной процедуре.

По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Таким образом, при наличии двух и более претендентов предоставление земельного участка должно осуществляться на торгах.

В силу норм статьи 447 Гражданского кодекса торги (конкурс, аукцион) являются такой формой заключения договора, при которой он заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену (аукцион), либо с лицом, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (конкурс).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций установили, что проведение торгов по реализации права на заключение договора аренды являлось для администрации обязательным. Данное обстоятельство влечет квалификацию договора от 26.12.2014 N 4300021254 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:14523 в качестве недействительной (ничтожной) сделки как заключенной с нарушением требований земельного законодательства.

В то же время, суды обеих инстанций отказали в удовлетворении иска в полном объеме, установив нахождение на земельном участке нежилого здания - объекта общественного питания площадью 91,1 кв. м, принадлежащего Коваленко О.Г. на праве собственности (свидетельство от 10.02.2016 о государственной регистрации права).

Суды отметили, что администрация не выражала волю на реализацию права о заявлении требований о признании постройки самовольной, договор аренды от 26.12.2014 N 4300021254, заключенный для целей строительства, фактически исполнен. С учетом положений статьи 222 Гражданского кодекса суды пришли к выводу о том, что обеспечить возврат участка муниципальному образованию (при наличии на нем объекта капитального строительства ответчика) и, соответственно, восстановить права истца в рамках избранного способа защиты невозможно.

Коллегия арбитражного суда округа считает, что суды при разрешении данного спора не учли следующее.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пунктах 74, 78 и 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Суды установили и материалами дела подтверждено, в отношении спорного земельного участка поданы заявления о его предоставлении в аренду (для целей строительства) не только Коваленко О.Г., но и Дорошенко Н.В. Действующее земельное законодательство не содержит норм, устанавливающих для какой-либо категории заинтересованных лиц преимущественное право на предоставление земельных участков для указанных целей. Поскольку подано несколько заявлений о передаче земельного участка в аренду для строительства, такой участок должен был предоставляться органом местного самоуправления в аренду по результатам публичных процедур (на торгах).

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По мнению судебных инстанций удовлетворение требования истца о недействительности договора аренды, заключенного ответчиками, не восстановит нарушенный интерес (законное право) Дорошенко Н.В., претендующего на получение земельного участка на торгах. Данные доводы окружным судом отклоняются как противоречащие разъяснениям, содержащимся в постановлении от 23.06.2015 N 25. Материалы дела подтверждают, что договор аренды от 26.12.2014 N 4300021254 недействителен (ничтожен), а истец имеет законный интерес в признании данной сделки недействительной. Признание в судебном порядке договора аренды недействительным в силу статьи 69 Кодекса освобождает истца от доказывания того же самого факта в других судебных процессах (с участием тех же лиц). Действующее законодательство предусматривает различные способы восстановления прав, нарушенных незаконными действиями органа местного самоуправления, и не исключает предъявления иска о взыскании убытков.

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса арбитражному суду кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы предоставлено право отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части и принять новый судебный акт без передачи дела на новое рассмотрение, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применена норма права.

С учетом всех обстоятельств дела, и приведенной статьи процессуального закона арбитражный суд округа считает, что судебные акты надлежит отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора аренды спорного земельного участка с принятием в данной части нового судебного акта об удовлетворении данного требования. В остальной части решение от 04.04.2016 и апелляционное постановление от 19.07.2016 по настоящему делу подлежат оставлению без изменения.

руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по делу N А32-39316/2015 в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора от 26.12.2014 N 4300021254, отменить. В отмененной части принять новый судебный акт. Признать недействительным договор от 26.12.2014 N 4300021254 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:14523, находящегося по адресу: ст. Старокорсунская, ул. Ленина, 82/А, заключенного администрацией муниципального образования г. Краснодар и индивидуальным предпринимателем Коваленко О.Г. В остальной части решение от 04.04.2016 и постановление от 19.07.2016 по настоящему делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов