Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 февраля 2017 г. N Ф08-10636/16 по делу N А32-18119/2015

Требование: о понуждении возвратить земельный участок, о расторжении договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

02 февраля 2017 г.

Дело N А32-18119/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Югжилстрой" (ИНН 2308114043, ОГРН 1062308001161) - Киселева В.Ю. (доверенность от 05.05.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Югинвест" (ИНН 2311115086, ОГРН 1092311000605) - Бодровой О.В. (доверенность от 17.01.2017), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "К-Реалти", третьих лиц: открытого акционерного общества "Промсвязьбанк" в лице Южного филиала, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югинвест" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2016 по делу N А32-18119/2015 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.), установил следующее.

ООО "Югжилстрой" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Югинвест", ООО "К-Реалти" о расторжении договора купли-продажи от 15.06.2009, заключенного ООО "Югжилстрой" и ООО "Югинвест", возложении на последнего обязанности возвратить ООО "Югжилстрой" следующие земельные участки: площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2177), расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/Б; площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2173), расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/А; площадью 12 147 кв. м (кадастровый номером 23:43:0118001:2174), расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, N 231/А. Истец также просил применить последствия недействительности договора купли-продажи от 18.04.2013 и возложить на ООО "К-Реалти" обязанность возвратить земельный участок площадью 9 856 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2175).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 исковое заявление удовлетворено частично. Договор купли-продажи от 15.06.2009 расторгнут. На ООО "Югинвест" возложена обязанность возвратить ООО "Югжилстрой" земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174. Суд также указал, что судебный акт является основанием для государственной регистрации права собственности истца на указанные земельные участки. В остальной части требований суд принял отказ от иска и прекратил производству по делу. Судебный акт мотивирован допущенным ответчиком существенным нарушением условий договора купли-продажи, что служит основанием для его расторжения и возврата спорных участков продавцу в соответствии со статьями 450, 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 решение от 17.11.2015 отменено, в удовлетворении искового заявления отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из установленных обстоятельств раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:0339, а также применил последствия пропуска срока исковой давности.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.06.2016 постановление от 18.02.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Арбитражный суд округа предложил проверить довод истца о том, что срок исковой давности не пропущен, а также указал, что раздел исходного земельного участка не препятствует реализации избранного ООО "Югжилстрой" способа судебной защиты.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2016 решение от 17.11.2015 оставлено без изменения. Апелляционный суд исходил из установленного факта нарушения ответчиком обязательств по оплате приобретенного по договору купли-продажи от 15.06.2009 недвижимого имущества в течение длительного периода времени. Покупатель оплатил 9 640 000 рублей, что составляет 40% от согласованной сторонами стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:0339. Оставшуюся часть его стоимости в размере 14 560 000 рублей (60%) до настоящего времени ответчик не оплатил. Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от 15.06.2009 в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. При этом согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Следовательно, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Факт образования земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174 и 23:43:0118001:2175 в результате разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:0339 подтвержден вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-40684/2013. Поскольку при образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ, раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:0339 не может являться препятствием для удовлетворения исковых требований в части возврата земельных участков, образованных в результате раздела. С учетом вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-40684/2013 апелляционный суд отклонил довод ответчика о пропуске срока исковой давности. Суд апелляционной инстанции также указал, что в протоколах аудиозаписи судебных заседаний в суде первой инстанции не зафиксировано ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В кассационной жалобе ООО "Югинвест" просит отменить решение от 17.11.2015 и постановление от 12.10.2016. Податель жалобы указывает, что в данном случае надлежащим способом судебной защиты является требование о взыскании оплаты по договору (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса) и процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса. В договоре купли-продажи стороны не предусмотрели возможность его расторжения с последующим возвращение продавцу проданного имущества в случае отсутствия оплаты. Выводы судов о том, что допущенное ответчиком нарушение носит существенный характер и служит основанием для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса), не соответствуют представленным в дело доказательствам. Истец в течение значительного периода не предпринимал каких-либо действий, направленных на взыскание долга по договору, что свидетельствует об отсутствии у него интереса в сохранении проданного участка.

В отзыве ООО "Югжилстрой" указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, ООО "Югжилстрой" (продавец) и ООО "Югинвест" (покупатель) 15.06.2009 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок площадью 50 003 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:0339), предназначенный для строительства и эксплуатации многофункционального торгового комплекса, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Дзержинского, 231, а покупатель - принять и оплатить его (т. 1, л. д. 29 - 33).

Стоимость земельного участка согласована сторонами в размере 24 200 тыс. рублей (пункт 1.2 договора). Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок до 31.12.2009 (пункт 2.1 договора).

Из материалов дела следует, что продавец передал покупателю земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339 по акту приема-передачи от 15.06.2009 (т. 1, л. д. 33).

Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 23-АЕ N 851724 (т. 1, л. д. 35).

Во исполнение условий договора покупатель перечислил продавцу 4840 тыс. рублей платежным поручением от 14.12.2011 N 4, а также 4800 тыс. рублей платежным поручением от 14.06.2012 N 5, всего 9640 тыс. рублей (т. 1, л. д. 36, 37).

Остальную часть стоимости земельного участка в размере 14 560 тыс. рублей покупатель не оплатил.

После регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339 покупатель осуществил его раздел и частичное отчуждение третьим лицам образованных в результате раздела земельных участков.

24 августа 2011 года на государственный кадастровый учет поставлено три земельных участка общей площадью 50 003 кв. м, образованных путем раздела участка с кадастровым номером 23:43:0118001:339: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1843 площадью 10 тыс. кв. м (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339930); земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1844 площадью 10 тыс. кв. м (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339933); земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1845 площадью 30 003 кв. м (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339936).

16 ноября 2011 года ООО "Югинвест" по договору купли-продажи передало в собственность Розенбергу О.В. земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1844 площадью 10 тыс. кв. м (свидетельство от 23.12.2011 серии 23-АК N 052098, запись регистрации от 09.12.2011 N 23-23-01/958/2011-159).

30 января 2012 года ООО "Югинвест" по договору купли-продажи передало в собственность ООО "Модус А" земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1843 площадью 10 тыс. кв. м (свидетельство от 14.03.2012 серии 23-АК N 375989, запись регистрации от 14.03.2012 N 23-23-01/212/2012-056).

5 июня 2012 года на государственный кадастровый учет поставлено три земельных участка общей площадью 30 003 кв. м, образованных путем раздела участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1845: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2174 площадью 12 147 кв. м; земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 площадью 9856 кв. м; земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2176 площадью 8 тыс. кв. м.

5 июня 2012 года ООО "Модус А" поставило на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2177 площадью 4 тыс. кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1843 (кадастровая выписка от 01.02.2013 N 2343/12/13-73618).

5 июня 2012 года Розенберг О.В. поставил на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 тыс. кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1844 (кадастровая выписка от 01.02.2013 N 2343/12/13-73679).

15 июня 2012 года ООО "Модус А" по договору мены от 15.06.2012, заключенному с Розенбергом О.В., приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 тыс. кв. м.

4 июля 2012 года ООО "Югинвест" по договору мены, заключенному с ООО "Модус А", обменяло земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2176 площадью 8 тыс. кв. м на земельные участки с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 тыс. кв. м и 23:43:0118001:2177 площадью 4 тыс. кв. м.

Суды установили, что по состоянию на 06.12.2012 ООО "Югинвест" на праве собственности принадлежали следующие земельные участки: площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2173); площадью 12 147 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2174); площадью 9856 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2175); площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2177).

В целях погашения оставшегося долга по договору купли-продажи от 15.06.2009 ООО "Югжилстрой" (кредитор) и ООО "Югинвест" (должник) 06.12.2012 подписали соглашение о погашении задолженности (отступное), в пункте 1 которого согласовали, что должник признает долг перед кредитором, размер которого на дату совершения сделки составляет 14 560 тыс. рублей (т. 1, л. д. 38 - 40, 42 - 45).

В соответствии с пунктом 2 соглашения в счет погашения названной суммы долга должник передает кредитору принадлежащие ему на праве собственности земельные участки общей площадью 30 003 кв. м, в том числе: площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2177); площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2173); площадью 12 147 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2174); площадью 9856 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2175).

18 апреля 2013 года ООО "Югжилстрой" (продавец) и ООО "К-Реалти" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателю земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 по цене 1700 тыс. рублей. 29 апреля 2013 года зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 к ООО "К-Реалти" (т. 1, л. д. 161; т. 2, л. д. 90 - 92).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 по делу N А32-40684/2013, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 30.07.2015, соглашение о погашении задолженности (отступное) от 06.12.2012 признано недействительным, применены последствия недействительности сделки с возложением на ООО "Югжилстрой" обязанности вернуть ООО "Югинвест" земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173 и 23:43:0118001:2174. В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 суд указал, что надлежащим способом защиты прав ООО "Югинвест" является предъявление виндикационного иска к ООО "К-Реалти" (т. 1, л. д. 46 - 59).

ООО "Югжилстрой", ссылаясь на наличие долга по договору купли-продажи от 15.06.2009, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.

Суды первой и апелляционной инстанций с учетом установленных по делу обстоятельств пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи от 15.06.2009 в связи с существенным нарушением покупателем его условий (не оплачено 60% согласованной стоимости имущества), связи с чем удовлетворили исковые требования.

Обстоятельства образования спорных земельных участков при разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:0339, а также соразмерность их площади неоплаченной части исходного участка подтверждены представленными в дело доказательствами (т. 1, л. д. 122 - 125, 165 - 181).

Выводы судов о допустимости избранного истцом способа защиты нарушенного права соответствуют разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". При этом судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Доводы ООО "Югинвест" рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, сводятся к переоценке имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), поэтому подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Кодекса являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче кассационной жалобы, относятся на ООО "Югинвест" (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2016 по делу N А32-18119/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков