Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 марта 2017 г. N Ф08-1177/17 по делу N А32-38827/2015

г. Краснодар

15 марта 2017 г.

Дело N А32-38827/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Шамаровой О.С. (доверенность от 11.01.2017), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар"" (ИНН 2309064660, ОГРН 1022301612739) - Ситниковой Т.Н. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 (судьи Попов А.А., Авдонина О.Г., Галов В.В.) по делу N А32-38827/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар"" (далее - общество) с иском о взыскании 26 978 988 рублей 06 копеек задолженности по арендной плате за период с 23.12.2011 по 24.02.2015 и 23 397 623 рублей 91 копейки пеней.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы во исполнение договора аренды от 28.02.2007 N 4300014805 (в редакции дополнительного соглашения от 18.08.2010 и договора уступки прав (перенайма) от 19.12.2011). Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании договора аренды от 28.02.2007 N 4300014805 (в редакции соглашения от 18.08.2010 и договора перенайма от 19.12.2011) обществу на срок до 27.02.2017 передан в аренду земельный участок площадью 9449 кв. м с кадастровым номером 23:43:0206017:0015, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рождественская набережная, 7/1. Участок предоставлен для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями. При разрешении спора суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у общества обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). До вынесения судом решения общество заявило о пропуске администрацией срока исковой давности в отношении задолженности и пени за период с 23.12.2011 по 23.10.2012. С учетом даты обращения администрации в арбитражный суд (23.10.2015), суды пришли к выводу о том, что требование о взыскании арендных платежей и пени за период с 23.12.2011 по 23.10.2012 заявлено за пределами давностного срока (статьи 195, 196 и 199 Гражданского кодекса). Судебные инстанции установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206017:0015 возведено два многоквартирных жилых дома, которые в установленном порядке введены в эксплуатацию. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержатся сведения о регистрации права собственности 30.12.2014 на первое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Рождественская набережная, 2; 05.06.2015 - на помещение многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Рождественская набережная, 4. С учетом установленных обстоятельств (ввод жилых многоквартирных домов в эксплуатацию, передача помещений собственникам, регистрация за ними права собственности на помещения) судебные инстанции пришли к выводу о том, что пользование земельным участком обществом в течение всего периода, заявленного в иске администрацией, не осуществлялось. При этом суды руководствовались статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Учли судебные инстанции и разъяснения, изложенные в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), а также в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). При определении размера задолженности общества по арендной плате администрация исходила из положений пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Однако орган местного самоуправления документально не подтвердил правовые основания для применения к спору (отношениям сторон) норм, регулирующих порядок определения размера ежегодной арендной платы за земельный участок, предоставленный для целей строительства в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию. Поэтому суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что расчет арендной платы (за период до прекращения арендных отношений) должен производиться с учетом действовавших на территории муниципального образования нормативных правовых актов, регулировавших порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности. В спорный период действовало постановление главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50, Правила). Размер арендной платы определен судом на основании раздела 2 приложения N 1, пунктов 1 - 3 таблицы приложения N 2 Правил, текущей кадастровой стоимости земельного участка и коэффициентов инфляции. Материалы дела подтверждают, что жилые многоквартирные дома возводились арендатором по договору от 28.02.2007 N 4300014805 ООО "Центр-Югжилпромстрой" за счет привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2011 по делу N А32-8211/2011 в отношении ООО "Центр-Югжилпромстрой" введена процедура наблюдения. На дату заключения между обществом и ООО "Центр-Югжилпромстрой" договора перенайма последнее не располагало финансовыми возможностями по завершению строительства объектов. Именно поэтому в 2012 году с согласия лиц, участвовавших в долевом строительстве, были заключены дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве, по условиям которых все права и обязанности застройщика земельного участка переданы обществу. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признал, что ответчик фактически завершал строительство многоквартирных домов, расположенных на спорном участке, вместо ООО "Центр-Югжилпромстрой". Подлежат учету при определении размера арендной платы и нормы пункта 3 постановления N 50, которым устанавливался переходный период на 2011 - 2013 годы, согласно которому изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не могло превышать 30% на очередной год. По расчету суда апелляционной инстанции размер арендной платы за пользование земельным участком в период с 23.10.2012 по 24.02.2015 составил 1 376 980 рублей 30 копеек. Принимая во внимание представленные обществом платежные поручения о внесении арендных платежей на общую сумму 2 425 тыс. рублей 80 копеек за период, не охватываемый давностным сроком, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации о взыскании с общества долга и договорной неустойки.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. В мотивировочной части постановления суд апелляционной инстанции отразил, что ни одно из его определений администрацией исполнено не было. Однако в адрес суда направлялись письменные пояснения (с приложением документов и расчета задолженности общества), которые направлены (07.12.2016) посредством факсимильной связи, а также почтой (получены судом, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления от 12.12.2016). Однако данные пояснения и приложенные к нему документы судом апелляционной инстанции не оценены. В силу пункта 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. В кадастровом паспорте от 28.02.2007 N 43/07-03-4236 указан вид разрешенного использования земельного участка - для строительства двух 22-этажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями. Взаимосвязь положений жилищного, земельного и градостроительного законодательства позволяет определить момент перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом и такой момент связывается с завершением процесса формирования земельного участка под конкретным домом (литером в настоящем случае) и проведения его кадастрового учета. По смыслу норм статьи 16 Вводного закона, статей 1 и 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости участок считается сформированным для целей эксплуатации жилого дома с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома. До этого за арендатором сохраняется обязанность по внесению платы по ранее заключенному договору аренды. В деле отсутствуют надлежащие доказательства образования земельных участков под введенными в эксплуатацию многоквартирными домами в соответствии с приведенными нормами (из арендуемого обществом участка). Вывод судов о том, что представленный в материалы дела расчет задолженности с учетом ставки арендной платы составляет 0,6% (вместо 5%) ошибочен. Ставка арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка в данном случае установлена на основании пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Администрацией осуществлялось начисление арендной платы в рамках действующего договора в соответствии с нормами действующего законодательства. Ссылка суда на прекращение арендных отношений со ссылкой на положения статьи 36 Жилищного кодекса, не подтверждена надлежащими доказательствами того, что строительство многоэтажных жилых домовых в полном объеме в настоящее время завершено. Земельный участок считается сформированным для целей, указанных в статье 16 Закона N 189-ФЗ, с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов. Следовательно, до государственного кадастрового учета земельного участка с указанным видом разрешенного использования арендатор по заключенному договору несет правовую обязанность по внесению арендных платежей в согласованном размере.

От общества в суд округа 14.03.2017 (в 12 часов 52 минуты) поступил (направлен в электронном виде) отзыв на кассационную жалобу.

По правилам части 1 статьи 279 Кодекса лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.

Отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (часть 2 статьи 279 Кодекса).

Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы администрации назначено на 11 часов 20 минут 15.03.2017. Отзыв направлен обществом в суд округа непосредственно перед судебным заседанием и без приложения доказательств заблаговременного направления его копии заявителю жалобы, что лишило его возможности изложить свою позицию по нему (своевременно подготовить мотивированные возражения). В судебном заседании представитель администрации возражала против приобщения отзыва на жалобу, указывала на его неполучение. С учетом изложенного, отзыв общества во внимание окружным судом не принимается и при рассмотрении кассационной жалобы администрации не учитывается.

В судебном заседании представитель администрации поддержала доводы жалобы, которую просила удовлетворить.

Представитель общества возражала против удовлетворения жалобы, ссылалась на соответствие судебных выводов нормам действующего гражданского и земельного законодательства, а также представленным сторонами доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 27.02.2007 администрация (арендодатель) и ООО "Центр-Югжилпромстрой" (арендатор) заключили договор N 4300014805 аренды земельного участка площадью 9449 кв. м с кадастровым номером 23:430206017:0015, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Рождественская набережная, 7/1. Участок предоставлен для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями (пункт 1.2). Срок действия договора установлен с 27.02.2007 по 27.02.2010 (пункт 6.1). Размер ежегодной арендной платы определен в размере 314 167 рублей 91 копейки (пункты 2.1, 2.2). Размер ежегодной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования г. Краснодара не более 1 раза в год. Изменения арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации неопределенному кругу лиц и является обязательным для арендатора. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте. В случае если такая дата не будет определена - с момента вступления нормативного правового акта в законную силу (пункт 2.3). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца (пункт 2.5). В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 0,1% в день за каждый день просрочки. Договор зарегистрирован в ЕГРП 23.04.2007 (т. 1, л. д. 8 - 13, 20, 21).

Соглашением сторон от 18.08.2010 N 649 срок действия договора аренды установлен с 27.02.2007 по 27.02.2017 (т. 1, л. д. 38).

19 декабря 2011 года ООО "Центр-Югжилпромстрой" (цедент) и общество (цессионарий) заключили договор перенайма, по условиям которого первоначальный арендатор передал обществу свои права и обязанности арендатора по договору от 28.02.2007 N 4300014805. Соглашение о перенайме зарегистрировано в ЕГРП 23.12.2011 (т. 1, л. д. 32 - 37).

Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по внесению арендных платежей за период с 23.12.2011 по 24.02.2015, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании с арендатора платы за пользование земельным участком и неустойки. Размер задолженности по договору от 28.02.2007 N 4300014805 рассчитан арендодателем на основании абзацев восьмого - десятого пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Возражая против заявленных требований, ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции заявил о применении срока исковой давности (т. 1, л. д. 79 - 82).

Согласно статье 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункты 1 и 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

Орган местного самоуправления обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу 23.10.2015. Поэтому судебные инстанции признали, что давностный срок пропущен администрацией за период с 23.12.2011 по 22.10.2012, что влечет отказ в удовлетворении исковых требований в соответствующей части.

Кассационная жалоба не содержит доводов о незаконности (необоснованности) вывода судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с общества задолженности по арендной плате за период с 23.12.2011 по 22.10.2012 в связи с истечением срока исковой давности.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Таким образом, стоимость аренды публичной земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стоимость пользования указанным имуществом должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы.

Администрация указывает на то, что земельный участок был предоставлен в аренду на основании пункта 15 (абзац четвертый) статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Поскольку общество не завершило строительство многоквартирных домов в течение двух лет, то пользование земельным участком должно было оплачиваться в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (начиная с третьего года аренды) и в размере 5% от кадастровой стоимости участка (с четвертого года аренды).

До 01.03.2007 земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный такому лицу (или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка), устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды (абзацы четвертый, восьмой - десятый пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Основания для применения к спорным правоотношениям положений пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ признаны судебными инстанциями документально неподтвержденными. В нарушение требований статьи 65 Кодекса орган местного самоуправления не доказал, что спорный земельный участок предоставлялся первоначальному арендатору (ООО "Центр-Югжилпромстрой") с соблюдением процедуры, закрепленной в абзацах четыре - шесть пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Администрация не пояснила обстоятельства заключения дополнительного соглашения от 18.08.2010 N 649 (о продлении срока действия договора до 10 лет), при том, что договоры аренды, предоставляемые для целей жилищного строительства, могли заключаться на срок, не превышающий 5 лет (абзац шестой части 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ). Кроме того, в направленных обществу в 2012 - 2014 годах уведомлениях и претензиях размер арендной платы рассчитывался администрацией на основании постановления N 50 от 27.11.2011, а не на основании положений пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Учел апелляционный суд и императивную норму, содержащуюся в абзаце седьмом пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которой договор аренды прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок (лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору), по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Материалы дела подтверждают, что договор аренды от 28.02.2007 N 4300014805 зарегистрирован в ЕГРП 23.04.2007. Следовательно, ООО "Центр-Югжилпромстрой" должно было получить разрешение на строительство в срок не позднее 23.10.2007. В противном случае договор аренды считался прекращенным в силу закона. Однако разрешение на строительство выдано арендатору земельного участка только 21.12.2007. При этом администрация не потребовала от ООО "Центр-Югжилпромстрой" возвращения земельного участка, а напротив, продлила срок действия договора до 10 лет.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для применения администрацией при расчете задолженности общества по арендным платежам пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Апелляционный суд признал, что расчет арендной платы следует производить в соответствии с постановлением N 50, поскольку право публичной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:430206017:0015 в спорный период не являлось разграниченным.

При разрешении спора также установлено, что земельном участке возводилось два многоквартирных жилых дома: литера "1, 1А" с площадью застройки 1 402 кв. м и литера "2, 2А" с площадью застройки 1 370,6 кв. м. Жилые дома введены в эксплуатацию на основании разрешения от 30.10.2014 N RU23306000-2898-в. По информации МКУ "Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования г. Краснодар" (письма от 30.06.2014) многоквартирному дому литера "1, 1А" присвоен адрес: г. Краснодар, ул. Рождественская набережная, дом 2, а многоквартирному дому литера "2, 2А" присвоен адрес: г. Краснодар, ул. Рождественская набережная, дом 4.

В дело представлены выписки из ЕГРП, согласно которым право собственности первого лица на помещение в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Рождественская набережная, дом 2, зарегистрировано в ЕГРП 30.12.2014. Право собственности на первое помещение в жилом доме, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Рождественская набережная, дом 4, зарегистрировано в ЕГРП 05.06.2015 (т. 2, л. д. 84 - 87).

На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.12.2013) содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРП, также исходит из того, что обязанность по внесению арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства такого жилого дома, у застройщика прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса.

В связи с непредоставлением сторонами (по запросам суда апелляционной инстанции) сведений о частях земельного участка, необходимых для строительства и последующей эксплуатации каждого из жилых многоквартирных домов, апелляционный суд при определении площади соответствующих частей земельного участка исходил из пропорции площадей застройки каждого из домов к общей площади земельного участка. По расчету суда для обслуживания многоквартирного дома литера "1, 1А" требуется площадь части земельного участка, равная 4 778 кв. м, а для эксплуатации жилого дома литера "2, 2А" - площадь, равная 4 671 кв. м.

С учетом установленных обстоятельств, апелляционный суд признал, что общество обязано было вносить плату за использование всего земельного участка до 30.12.2014 (включительно), а начиная с 31.12.2014 по 05.06.2015 - за часть земельного участка (площадью 4 671 кв. м).

При определении размера платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:430206017:0015 в спорный период, суд апелляционной инстанции также учел, что общество осуществляло завершение строительства многоквартирных жилых домов вместо ООО "Центр-Югжилпромстрой", в отношении которого определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2011 по делу N А32-8211/2011 введена процедура наблюдения. Поэтому суд применил ставку в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, установленную пунктом 2 таблицы приложения N 2 к Правилам. Учел апелляционный суд и положения пункта 3 постановления N 50, которым устанавливался переходный период на 2011 - 2013 годы, и в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не могло превышать 30% на очередной год. Поэтому по расчету суда апелляционной инстанции общество в период с 23.10.2012 по 24.02.2015 должно было внести арендную плату за пользование земельным участком в общем размере 1 376 980 рублей 30 копеек. При этом ответчиком в спорный период (исходя из назначения платежей, указанных им в платежных поручениях), внесены арендные платежи на общую сумму 2 425 тыс. рублей 80 копеек.

В связи с приведенными нормами и изложенными (установленными при разрешении спора) обстоятельствами, судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении исковых требований о взыскании с общества задолженности по арендной плате и договорной неустойки.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи с тем, что земельные участки, необходимые для эксплуатации многоквартирных жилых домов, не сформированы и не поставлены на кадастровый учет с соответствующим видом разрешенного использования, окружным судом отклоняются. Правовая позиция судов первой и апелляционной инстанций по существу спора основана на законе (статья 36 Жилищного кодекса, статья 16 Закона N 189-ФЗ, статья 23 Закона N 122-ФЗ) и соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73.

Довод органа местного самоуправления о необходимости применения к отношениям сторон положений пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ проверялся судом апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен ввиду документальной неподтвержденности (статья 65 Кодекса).

Иные доводы, приведенные администраций в жалобе, не влияют на правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Эти доводы не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, содержащимся в жалобе. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 по делу N А32-38827/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова