Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 марта 2017 г. N Ф08-1353/17 по делу N А32-12635/2012

г. Краснодар

20 марта 2017 г.

Дело N А32-12635/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" (ИНН 2308061313, ОГРН 1022301192836) - Сперанского В.К. (доверенность от 09.01.2017), от ответчика - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) - Соболевовй А,А. (доверенность от 02.03.2017), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2016 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 (судьи Попов А.А., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-12635/2012, установил следующее.

ООО "Центр косметологии" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) со следующими требованиями:

- признать обязательства общества по договору купли-продажи муниципального имущества от 30.09.2010 N 54 в части выплаты выкупной стоимости на сумму 1 197 141 рубль 82 копейки прекращенными зачетом встречного однородного требования;

- признать обязательства общества по договору купли-продажи муниципального имущества от 15.11.2011 N 44 в части выплаты выкупной стоимости на сумму 1 270 971 рубль 85 копеек прекращенными зачетом встречного однородного требования (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014, исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы. Суды сослались на то, что факт согласования с арендодателем произведенных арендатором неотделимых улучшений спорных помещений подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.09.2014 решение от 26.12.2014 и постановление от 27.06.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении решением суда от 03.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.12.2016, в удовлетворении исковых требований отказано на основании того, что заявленные требования о констатации судом факта состоявшегося зачета по оплате выкупной стоимости имущества за счет стоимости неотделимых улучшений данного имущества фактически направлены на преодоление условий заключенных и исполненных фактически сторонами договоров купли-продажи в части согласованных ими без разногласий выкупных цен.

В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель полагает, что обязательства истца по оплате выкупной цены по договорам купли-продажи от 30.09.2010 N 54 и от 15.11.2011 N 44 прекращены в части цены, соответствующей стоимости произведенных обществом с согласия ответчика неотделимых улучшений с момента получения ответчиком заявления о зачете. Суды не учли, что в результате отрицания ответчиком произошедшего зачета и внесения оплат по договору, осуществленных истцом, на стороне департамента возникло неосновательное обогащение. Вывод судов о невозможности констатировать факт прекращения обязательства зачетом в части стоимости неотделимых улучшений противоречит положениям действующего законодательства. Арендатор вправе требовать проведение зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты выкупной цены не только на стадии заключения договора, но и на стадии его исполнения. Суды не учли, что вследствие неправомерных действий департамента, который препятствовал истцу в выкупе части арендуемого имущества (спор рассматривался по делу N А32-31891/2010), истец был лишен возможности определить стоимость неотделимых улучшений на стадии заключения договоров купли-продажи помещений первого и подвального этажей (раздельно по каждому этажу).

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 20.12.2005 общество (арендатор) и департамент (арендодатель) заключили договор аренды муниципального имущества N 584/1, в соответствии с условиями которого арендодатель передал в аренду нежилые помещения N 35, 35/1, 39 - 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59 здания литера "А" и нежилые помещения N 33 - 36, 36/1, 37 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 44 - 48 здания литера "п/А" общей площадью 463,2 кв. м, расположенные в г. Краснодаре по ул. Красная, 145.

Пунктом 31 приложения N 3 к решению Городской Думы Краснодара от 17.12.2009 N 67 "Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2010 год" (в редакции решения Городской Думы Краснодара от 19.08.2010 N 81) нежилые помещения N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв. м, расположенные на первом этаже здания литера "А" в г. Краснодаре по ул. Красная, 145, находившиеся у истца в аренде, включены в "Программу приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г. Краснодар на 2010 год".

Рыночная стоимость указанных объектов недвижимого имущества определена ответчиком в сумме 25 млн рублей.

30 сентября 2010 года истец (покупатель) и ответчик (продавец) заключили договор купли-продажи N 54, предметом которого договора является передача в собственность истца муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв. м, расположенных на первом этаже здания литера "А" в г. Краснодаре по ул. Красной, 145.

Выкупная стоимость имущества определена сторонами в размере 25 млн рублей (пункт 2.1 договора купли-продажи от 30.09.2010 N 54 и приложение N 1 к данному договору).

Право собственности истца на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись N 23-23-01/862/2010-169 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 520701).

Во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 по делу N А32-31891/2010, истец (покупатель) и ответчик (продавец) заключили договор купли-продажи от 15.11.2011 N 44 в отношении нежилых помещений N 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45 - 48 в здании литера "под/А", N 84 литера "под/а", N 94 литера "А" общей площадью 238,6 кв. м, расположенных в г. Краснодаре по ул. Красная, 145.

Выкупная стоимость имущества определена сторонами в размере 9 600 тыс. рублей (пункт 2.1 договора купли-продажи от 13.11.2011 N 44 и приложение N 1 к договору).

Стороны согласовали графики ежеквартального внесения выкупной платы:

по договору купли-продажи от 30.09.2010 N 54 рассрочка предоставлена с 15.10.2010 по 15.07.2015; по договору от 15.11.2011 N 44 - с 15.12.2011 по 15.07.2016.

В марте 2012 года истец направил ответчику письмо о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилых помещениях, в счет цены выкупа недвижимого имущества по договорам купли-продажи от 30.09.2010 N 54 и от 15.11.2011 N 44 и внесении соответствующих изменений в график погашения задолженности в части суммы и сроков оплаты.

В письме от 04.04.2012 ответчик отказал в проведении зачета со ссылкой на пункты 5.3.11 и 5.3.14 договора аренды муниципального имущества от 20.12.2005 N 584/1. Отказ департамента мотивирован невозможностью проведения зачета, в связи с прямым указанием в договоре аренды на безвозмездность передачи в муниципальную собственность всех неотделимых улучшений объектов недвижимости после истечения срока действия договора.

В процессе рассмотрения дела истец уплатил ответчику полную выкупную стоимость приобретенных нежилых помещений в сроки, установленные графиками платежей, что подтверждается представленными в дело письменными доказательствами и департаментом не оспаривается.

Общество, полагая, что зачет, заявленный им при обращениях к департаменту, состоялся, обратилось с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно руководствовались следующим.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суды, руководствуясь положениями статей 421, пункта 2 статьи 424 и статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили, что стороны заключая договоры купли-продажи, согласовали все условия, в том числе и по цене выкупа. При этом договоры купли-продажи не содержат условий о возможности зачета каких-либо конкретных сумм в счет оплаты приобретаемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету, в цену продажи имущества в порядке преддоговорных споров покупателем не заявлена.

С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суды сделали обоснованный выводу о том, что требования общества по сути направлены на преодоление условий заключенных и исполненных сторонами договоров купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Довод общества о том, что арендатор вправе требовать проведение зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты выкупной цены на стадии исполнения договора, правильно отклонен судом апелляционной инстанции. Определение цены и порядка оплаты имущества путем зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможно на стадии заключения соответствующего договора купли-продажи или путем внесения изменений в него. Данная правовая позиция соответствует сложившейся судебной арбитражной практике.

Ссылка на то, что общество было лишено возможности определить стоимость неотделимых улучшений на стадии заключения договоров купли-продажи помещений первого и подвального этажей (раздельно по каждому этажу) вследствие неправомерных действий департамента, который препятствовал истцу в выкупе части арендуемого имущества (спор по делу N А32-31891/2010), также подлежит отклонению, поскольку наличие указанного спора не препятствовало истцу заявить соответствующие требования отдельно по каждому из договоров купли-продажи.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 по делу N А32-12635/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

В.В. Аваряскин О.Л. Рассказов