Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2017 г. N Ф08-1550/17 по делу N А32-25702/2016

г. Краснодар

11 апреля 2017 г.

Дело N А32-25702/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Александрова Дениса Сергеевича (ИНН 231900376147, ОГРН 304231903300011) - Ильина А.Е. (доверенность от 21.03.2016), в отсутствие представителей ответчиков: администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Александрова Дениса Сергеевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2016 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу N А32-25702/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Александров Д.С. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о взыскании 484 654 рублей неосновательного обогащения в виде внесенной арендной платы, 34 438 рублей 86 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о расторжении договора от 16.09.2015 N 49000110062 аренды земельного участка.

Решением от 12.10.2016 в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву недоказанности невозможности использования арендатором переданного во владение и пользование объекта аренды, неправомерности действий или наличия препятствий в освоении земельного участка со стороны арендодателя или административных органов.

Постановлением апелляционного суда от 16.12.2016 решение от 12.10.2016 оставлено без изменения. Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, отметив, что на момент участия в торгах арендатор должен был знать о нахождении земельного участка в зоне "ОГПО-О" оползневых процессов (оползни) - (весь), в зоне "СЗЗ-П" - санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 метров в обе стороны ВЛ - 110 кВ (частично 959 кв. м). Административные органы не препятствовали обследованию земельного участка до проведения торгов. Учитывая, что участок предоставлен для строительства мастерской автосервиса, в отсутствие специальных познаний, при наличии кадастрового номера земельного участка ничто не мешало предпринимателю обратиться к специалистам до подписания и последующей регистрации договора аренды. Представленное истцом заключение ООО "Сочистройпроект", согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205020:108 площадью 1144 кв. м не пригоден для строительства объекта (мастерской автосервиса), апелляционный суд оценил критически, отметив, что в экспертном заключении не дана оценка возможности изменения места расположения линии электропередачи (ВЛ - 110 кВ) и связанных с ней охранных зон, не освещен вопрос строительства в зонах "ОГПО-О" и "СЗЗ-П", с учетом проведения дополнительных работ или при размещении объекта в таком виде, в котором эти зоны не являются препятствием строительной деятельности. Поскольку платежи произведены в рамках исполнения договорных обязательств, - правовые основания для квалификации их в качестве неосновательного обогащения и взыскания с арендодателя отсутствуют. Возврат уплаченных за аренду земельного участка денежных средств противоречит принципу платности землепользования, поскольку предпринимателю предоставлено владение земельным участком на весь срок действия договора. Внесенные денежные средства являются эквивалентом предоставления арендодателем владения и пользования объектом аренды. Правовые основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в силу статей 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) также не установлены.

В кассационной жалобе предприниматель просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:108 площадью 1144 кв. м по целевому назначению невозможно, спорное имущество передано арендодателем с недостатками (земельный участок находится в санитарно-защитной зоне производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов). Эти недостатки не оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не обнаружены. Фактически предприниматель не использовал объект аренды, поскольку не имел к нему доступа вследствие незаконного ограждения, осуществленного жильцами соседнего дома. Согласно заключению ООО "Сочистройпроект" максимальная площадь застройки составляет 3,4% от общей площади земельного участка вместо приведенных в аукционной документации (25%) и градостроительном плане (40%). Обременения объекта аренды в документах аукциона не отражены, градостроительный план земельного участка организатор торгов для ознакомления не предоставил.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении жалобы. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя подателя жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление надлежит отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков в г. Сочи от 10.09.2015 N 13 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 16.09.2015 N 4900010062 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:108 площадью 1144 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, в районе пер. Промышленного, для строительства мастерской автосервиса. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.11.2015 (л. д. 17 - 23).

Данный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.12.2010 серии 23-АИ N 373444 (л. д. 32).

8 сентября 2015 года во исполнение условий договора предприниматель (арендатор) внес платеж в размере годовой арендной платы (484 654 рублей), о чем свидетельствует чек-ордер от 08.09.2015 N 450 (л. д. 31).

Ссылаясь на невозможность использования объекта аренды по целевому назначению ввиду расположения в зоне "ОГПО-О" оползневых процессов (оползни) - (весь), зоне "СЗЗ-П" - санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 метров в обе стороны ВЛ-110 кВ (частично 959 кв. м), арендатор направил в адрес департамента письмо с предложением о подписании соглашения о расторжении договора (л. д. 35 - 37).

Считая, что участок, переданный предпринимателю по договору аренды 16.09.2015 N 4900010062, априори не мог быть использован в соответствии с обусловленными целями, данное лицо обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 приведенной статьи).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

Из правового анализа статей 611, 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса).

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 приведенной нормы).

Правила оценки доказательств закреплены в статье 71 Кодекса. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (части 2 и 4 Кодекса).

Отказывая в удовлетворении иска, суды указали, что предприниматель как потенциальный арендатор должен был знать о расположении земельного участка в зонах "ОГПО-О" и "СЗЗ-П", 20 метров в обе стороны ВЛ - 110 кВ (частично 959 кв. м) как минимум на момент участия в торгах. Доказательства воспрепятствования обследованию объекта аренды со стороны административных органов до проведения торгов не представлены. Истец не доказал факт невозможности использования земельного участка по целевому назначению, поэтому оснований для расторжения договора аренды от 16.09.2015 N 49000110062 суды не усмотрели, признав также не подлежащими удовлетворению требования о взыскании неосновательного обогащения в виде платежа по аренде в размере 484 654 рублей и соответствующих процентов (статьи 395, 1107 Гражданского кодекса) в сумме 34 438 рублей 86 копеек.

Коллегия арбитражного суда округа считает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно пункту 2 статьи 89 Земельного кодекса в целях обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (далее - постановление от 24.02.2009 N 160) утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее - Правила).

Согласно пункту 8 Правил в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Согласно материалам дела, спорный земельный участок предоставлен для строительства мастерской автосервиса. Площадь переданного в аренду участка составляет 1144 кв. м, при этом в градостроительном плане, утвержденном 26.02.2016, отражены ограничения - земельный участок расположен в зоне "ОГПО-О" оползневых процессов (оползни), зоне "СЗЗ-П" - санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 метров в обе стороны ВЛ - 110 кВ (частично 959 кв. м).

Из представленной документации о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка какая-либо информация о наличии названных обременений не следует. Администрация как собственник земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:108 площадью 1144 кв. м и инициатор торгов не могла не знать о наличии упомянутых обременений.

Более того, материалы дела содержат письмо департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 09.03.2016 N 21.01-21/5231, которым обществу отказано в оказании муниципальной услуги, с пометкой, что образуемый участок площадью 1144 кв. м попадает в санитарно-защитную зону ВЛ - 110 кВ (20 м в обе стороны), в которой запрещено, в числе прочего, производить строительство (СНиП N 2971-84 "Санитарные нормы и правила защиты населения от воздействия электромагнитного поля, создаваемого воздушными линиями электропередачи переменного тока промышленной частоты").

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, исследовать все доказательства в их совокупности, проверить доводы предпринимателя о невозможности осуществления строительства в целом на испрашиваемом земельном участке и конкретного объекта (мастерской автосервиса) в частности, а также о наличии препятствий в доступе к объекту аренды с момента его передачи истцу, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 по делу N А32-25702/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

А.И. Мещерин Н.С. Мазурова