Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 апреля 2017 г. N Ф08-1910/17 по делу N А32-25929/2016

г. Краснодар

25 апреля 2017 г.

Дело N А32-25929/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Валетова Р.Р. (доверенность от 26.12.2016), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг" (ИНН 2310133597, ОГРН 1082310017184) - Терентьевой Ж.А. (доверенность от 24.10.2016), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу N А32-25929/2016, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" (далее - общество) о взыскании 7 421 548 рублей 67 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.02.2011 N 0000002334 и 897 406 рублей 20 копеек неустойки (пени).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы по договору от 17.02.2011 N 0000002334 (в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2011 и соглашения об изменении лиц в обязательстве от 12.04.2011). Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора аренды.

Решением от 17.11.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.02.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчика долга по арендной плате и пене, отметив, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном жилом доме, обязанность по оплате пользования земельным участком в той части, на которой расположены введенные в эксплуатацию многоквартирные жилые дома и офисное здание, у общества отсутствует.

В кассационной жалобе департамент просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами, а также их кадастровый учет, поскольку именно с этим фактом законодатель связывает переход права собственности от соответствующего публично-правового образования к собственникам помещений в многоквартирном доме. В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие о формировании земельных участков, их кадастровом учете под каждым из введенных в эксплуатацию многоквартирным домом в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, путем раздела исходного участка. На предоставленном обществу в аренду участке находится офисное здание, в отношении которого нормы о прекращении обязанности по внесению арендной платы неприменимы. Выводы судебных инстанций о полном прекращении прав департамента по распоряжению объектом аренды, ошибочны, противоречат действующим материальным нормам, поскольку установлено и ответчиком не оспаривается, что для эксплуатации офисного здания необходимо как минимум 806 кв. м. В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход. У судов отсутствовали основания для применения к спорным правоотношениям по аналогии положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества просил оставить жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав процессуальных представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и ООО "Кубанский солодовенный завод" (арендатор) 17.02.2011 заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 0000002334, в соответствии с которым последнему в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:88 площадью 15 518 кв. м, категория земель - "населенных пунктов", вид разрешенного использования - "для эксплуатации зданий и сооружений", расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 32, сроком до 15.02.2021.

Согласно приказу департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент архитектуры) от 23.03.2011 N 198 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Кожевенной, 32 в Западном внутригородском округе г. Краснодара" (л. д. 27) и решению городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 "Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар", на основании заявления ООО "Кубанский солодовенный завод" от 25.03.2011 N 327 о внесении изменений в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 17.02.2011 N 0000002334 и кадастрового паспорта земельного участка 23:43:0206082:88 от 25.03.2011 N 2343/12/11-110351 стороны заключили дополнительное соглашение от 04.04.2011 к договору аренды, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0206082:88 общей площадью 15 518 кв. м, по адресу:

г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 32 (л. д. 24 - 25).

На основании соглашения об изменении лиц в обязательстве от 12.04.2011 общество приобрело права и обязанности по договору от 17.02.2011 N 0000002334 аренды земельного участка площадью 15 518 кв. м с кадастровым номером 23:43:0206082:88, расположенного по ул. Кожевенной, 32 г. Краснодара, вид разрешенного использования - "для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой". Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

По делу установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206082:88 находятся четыре семнадцатиэтажных многоквартирных жилых дома, а также восьмиэтажное офисное здание; департамент архитектуры выдал обществу разрешения на ввод данных объектов в эксплуатацию (л. д. 59 - 68).

По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности участников долевого строительства на квартиры в каждом из возведенных домов зарегистрировано в период с 17.07.2012 по 28.10.2013, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы, департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и неустойки.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Разрешая возникший спор, применив положения статьи 36 Жилищного кодекса, статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, руководствуясь правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73, суды обеих инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на отсутствие у департамента правовых оснований требовать внесения арендных платежей обществом, которое надлежащим образом исполнило обязательства по строительству, вводу объектов в эксплуатацию, и перестало быть фактическим пользователем земельного участка. Регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным жилым домом и необходимой для его использования, поскольку в данной части участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир, право департамента распоряжаться этим участком прекращается (статья 413 Гражданского кодекса).

При этом суды исходили их представленного ответчиком заключения, подготовленного ООО "Персональная творческая мастерская архитектора Семченко В.В.", согласно которому размер площади земельного участка, необходимой для эксплуатации возведенных объектов недвижимости (литеры 1, 2, 3, 4) с учетом застройки и расположения объектов вспомогательного назначения составляет, соответственно: литера 1 - 4320 кв. м; литера 2 - 2657 кв. м; литера 3 - 2705 кв. м; литера 4 - 5030 кв. м, офисного здания - 806 кв. м (л. д. 159 - 164).

В то же время обжалуемые судебные акты состоялись без учета правового подхода, применяемого в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что на предоставленном застройщику в аренду земельном участке построены и введены в эксплуатацию многоэтажные жилые дома (литеры 1, 2, 3, 4), а также нежилое офисное здание, в отношении которого нормы жилищного законодательства (которыми руководствовались суды), применению не подлежат.

Судам следовало определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации офисного здания с учетом действующих строительных норм и правил.

(в заключении ООО "Персональная творческая мастерская архитектора Семченко В.В." (л. д. 164) нормативное обоснование площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого офисного здания отсутствует).

Необоснованно применив положения статьи 36 Жилищного кодекса в отношении всего земельного участка, суды пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды прекратил свое действие, а департамент утратил право распоряжаться земельным участком в полном объеме и требовать внесения арендной платы в заявленный период.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть отмеченные недостатки, определить площадь земельного участка, занятую офисным зданием и необходимую для его эксплуатации, с учетом произведенных ответчиком платежей установить размер долга по арендной плате и неустойке, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.3017 по делу N А32-25929/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин